2011年02月12日 04:43
來源：中國證券報 作者：杜雅文

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存款準備金率屢次上調(diào)，使銀行普遍“錢緊”。春節(jié)長假后，除個別銀行對首套房貸仍執(zhí)行八五折優(yōu)惠利率外，絕大部分銀行取消了優(yōu)惠政策，甚至上浮至基準利率1.1倍。2月9日，人民銀行又啟動了2011年第一次加息。在優(yōu)惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下，購房人的月供負擔水漲船高。但對于是否提前還貸，銀行業(yè)內(nèi)人士認為要因人而異，慎重選擇。

房貸利率優(yōu)惠普遍取消

春節(jié)之前，深圳還有一些銀行對首套房貸款利率實行八五折優(yōu)惠，但春節(jié)后這些優(yōu)惠則不見蹤影。2月11日，中國證券報記者咨詢了多家銀行，均表示優(yōu)惠利率已經(jīng)取消。

建行深圳分行相關(guān)人士透露，該行已取消首套住房貸款利率優(yōu)惠。對于個別重要優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行基準利率；其他客戶最低執(zhí)行基準利率1.1倍，如果是有不良記錄的客戶，將執(zhí)行更高的貸款利率。工商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行工作人員均表示，對于首套房目前均執(zhí)行基準利率。深發(fā)展銀行則將首套房利率提升至基準的1.1倍。不過，也有個別銀行目前仍有優(yōu)惠。平安銀行一家支行工作人員告訴記者，如果購房者是深圳戶籍，且沒有不良信用記錄，則首套房仍可享受八五折優(yōu)惠利率。

不僅在深圳，上海、北京、南京、蘇州等多個城市也出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠取消的現(xiàn)象。雖然有銀行宣稱對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶購買首套房仍實行優(yōu)惠政策，但優(yōu)質(zhì)客戶的標準要么定得太高，要么條件不明確，更多由銀行自己掌握。即便是同一家銀行，在不同城市因貸款額度緊張程度不同，給予購房人的優(yōu)惠也不相同。

“在貸款額度有限的情況下，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業(yè)務(wù)”，某上市股份制商業(yè)銀行相關(guān)負責人表示，目前貸款供給緊張，銀行的議價空間更大，相比利率大幅上浮的企業(yè)貸款，房貸這一傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)利潤貢獻度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢。

2月9日，人民銀行開始上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委此前預(yù)計，2011年一季度仍可能有兩次準備金率上調(diào)，其中一次或在2月。他同時表示今年還將加息三至四次，加息或?qū)⒊蔀槌B(tài)的金融調(diào)控措施。在這種情況下，有目前執(zhí)行首套房基準利率的銀行工作人員表示，不排除房貸利率繼續(xù)上行的可能。

購房人負擔大幅上升

對于購房人來說，受到首套房貸款利率優(yōu)惠取消及加息的雙重“夾擊”，購房成本已經(jīng)大幅上升。去年4月本輪房貸調(diào)控政策出臺前，購房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優(yōu)惠，按照當時五年期以上房貸利率5.94%計算，其購房貸款利率為4.158%。2010年10月至今，人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次加息，目前五年期以上房貸的基準利率已經(jīng)上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計算，則購房人貸款利率已經(jīng)高達7.26%，不到一年時間成本上升幅度約75%。

不僅是商業(yè)住房貸款，個人住房公積金存貸款利率也已經(jīng)上調(diào)。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點，由4.3%上調(diào)至4.5%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4%。

對商業(yè)住房貸款而言，如果按照貸款總額100萬元，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計算，在調(diào)控前首套房購房人的月供負擔為6143.38元，總共負擔利息約47.4萬元；若按照基準利率1.1倍計算，則此次加息后月供負擔為7909.82元，利息總支出高達89.8萬元，一共多出30多萬元。而在北京、上海、深圳、廣州等一線城市，對于購房人來說貸款100萬元是普遍現(xiàn)象。

在月供支出大幅上升的同時，貸款何時發(fā)放到位也成為購房人的心病。在1月20日再次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點后，準備金率屢次上調(diào)的疊加效應(yīng)顯現(xiàn)，導(dǎo)致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，深圳地區(qū)有購房人2010年12月就開始辦理的貸款，至今仍沒有發(fā)放到位。一些專家預(yù)測，再度上調(diào)存款準備金率的時日不遠，這也會給房貸辦理帶來一些變數(shù)。

提前還貸需謹慎

隨著購房成本大幅上升，一些購房人開始考量是否提前還貸。不過，記者咨詢的多位貸款購房者均表示，目前還沒有提前還貸的打算。一些銀行工作人員稱，深圳目前還沒出現(xiàn)提前還貸潮。

加息預(yù)期下，提前還貸是不是一個好的選擇？某上市股份制銀行深圳分行零售部門負責人認為，這要因人而異。她說，對于在此輪樓市調(diào)控政策出臺前就已購房且享受基準利率七折的客戶來說，增加的月供負擔并不是很重。在今后一段時間，緊縮政策將是大趨勢，從銀行貸款會變得比較困難。如果購房人有好的投資渠道，不妨多留資金投資理財，沒必要選擇提前還貸。對于一些財務(wù)狀況不穩(wěn)定或發(fā)生變化的購房人來說，如果月供增加已經(jīng)明顯影響到日常生活，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個較好選擇。

此外，有銀行業(yè)內(nèi)人士提醒市民，何時選擇提前還貸要仔細看清貸款合同，有的合同不會很快調(diào)整利率。據(jù)了解，深圳銀行和客戶簽訂的房貸合同在利率調(diào)整上大致有三種版本的約定，其中一種是約定利率調(diào)整后的次月開始按新標準執(zhí)行，還有一種是次年1月1日起開始執(zhí)行，最后一種則是“對年對月對日”執(zhí)行，即在合同簽訂日的次年同月同日進行調(diào)整。

還需要注意的是，有銀行對短期內(nèi)提前還貸的處罰比較嚴厲。如某國有商業(yè)銀行規(guī)定提前還貸除了要至少提前一個月預(yù)約，還要收取貸款金額的1%作為罰息。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍。算下來僅罰息就足以抵扣相當一段時間增加的月供利息。

銀行理財人士提醒購房人，要減輕房貸壓力還可以選擇銀行已經(jīng)廣泛推出的房貸理財賬戶，將閑錢放在賬戶中，用存款抵扣貸款利息。