揭開REITs的神秘面紗

2013年04月16日 15:54
來源：鳳凰財經

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近兩期的東亞銀行《財富管理周評》連續(xù)兩次向大家提到了REITs，引起了大家的廣泛興趣，不少讀者給我們反饋，希望能夠對REITs做個系統(tǒng)、詳細的介紹。本期周評，我們就幫助大家全方位地了解REITs。

REITs是英文Real Estate Investment Trusts的首字母縮寫，翻成中文就是“房地產投資信托基金”。REITs公開向投資者募集資金，并由專業(yè)的投資機構進行管理，進行房地產投資經營管理。

REITs從上世紀60年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲發(fā)達國家和地區(qū)均設立了REITs。據(jù)統(tǒng)計，在美國約有300個REITs，其總資產超過4000億美元，其中將近三分之二的REITs可以在證券交易市場進行買賣。

對一般投資者來說，投資REITs具備以下四大主要優(yōu)點：

分散風險。由于REITs的業(yè)績表現(xiàn)和股票與債券市場關聯(lián)性并不大，因此在發(fā)達國家和地區(qū)，REITs一直是分散投資組合風險的有效途徑。通過投資REITs，投資者可以不買房，但實現(xiàn)房地產行業(yè)成長的收益。

收益穩(wěn)定。按照有關法律規(guī)定，REITs須將每年凈收益中的大部分用來作為利潤分配(其中美國REITs是90%)，這為投資者帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新加坡REITs的平均股息收益率約在5～6%之間，美國則更高，REITs的平均股息收益率達到了7.3%。

此外，投資REITs除了可以獲得分紅收入，還可以從二級市場交易中獲利。參考恒生REITs和標普REITs指數(shù)，近幾年REITs在二級市場的表現(xiàn)亦十分出色。

流通方便。大多數(shù)的REITs可以公開上市，這實質上是一種房地產證券化，把無法移動的房地產變成了可以流通的有價證券。相比較房子的交易和買賣，投資REITs則要方便的多。

成本低廉。REITs募集到的資金最終是去投資房地產市場，對投資者來說，直接投資房地產市場成本很高，不僅在資金上需要極大的投入，在后續(xù)維護方面亦很不方便。而REITs則大大降低了這些交易成本。

盡管REITs具備很多優(yōu)點，但我們并不建議投資者把所有資產都用來投資REITs，這不僅違反了“不要把雞蛋放在一個籃子里”的投資規(guī)則，也讓REITs失去了其本身所具有的分散風險的優(yōu)勢。

對投資者來說，在不同的年齡階段，不同的市場環(huán)境下，對REITs的配置比重亦多有不同。面對以下幾種情況時，我們可以適當提高REITs的投資比例。

股市不確定性增強。每當股市存在不明朗因素時，資金都傾向于轉向防御性較高的資產。而RIETs因具有利息高，租金收入穩(wěn)定的優(yōu)點，在這個時候往往會成為資金避風港。

投資者風險厭惡程度增加。REITs主要投資于房地產，其中穩(wěn)定的租金收入是REITs的主要收入之一。 對于喜愛高息穩(wěn)健的投資者來說，REITs是相當理想的投資品種。

樓市升溫之時。每當樓市逐步升溫時，投資者亦希望能夠參與其中，分一杯羹。但是投資房地產門檻太高，流動性又太差。因此這個時候通過提高REITs比例借道分享樓市的成長盛宴是相當好的選擇。

談了這么多，您可能急于想了解到底哪里可以買到REITs。其實，目前中國投資者尚無法通過國內交易所直接買賣上市REITs，只能投資與REITs相關的金融產品。投資者可以通過銀行、基金等金融機構所發(fā)行的人民幣保本或部分保本結構型理財產品，及QDII理財產品參與海外REITs的投資。

就在近期，日本推出了創(chuàng)本國記錄的量化寬松政策，將貨幣超發(fā)進行到底，而美國和歐洲的量化寬松政策亦沒有一點退出的跡象。故而從中長期看，包括房地產在內的全球固定資產價格仍有望繼續(xù)上漲，這亦為投資REITs進一步增加了砝碼。

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