綠地董事長張玉良：未來至少五年房地產(chǎn)都是好時代

綠地控股集團(tuán)有限公司董事長張玉良(中)

（鳳凰網(wǎng)財經(jīng)孔維卓）毫無疑問，房地產(chǎn)是今年中國經(jīng)濟(jì)最具爭議性的領(lǐng)域之一。

這個牽動著千家萬戶的重資產(chǎn)行業(yè)，些微的數(shù)據(jù)變化都可能會帶來一場大規(guī)模的市場論戰(zhàn)，可事實(shí)上，2017年的中國房地產(chǎn)市場不但在數(shù)據(jù)上有了明顯回落，就連幾大地產(chǎn)巨頭在各自領(lǐng)域的出招也都變得越發(fā)離奇。

我們先來看一組數(shù)據(jù)，今年1-10月份，商品房銷售面積同比增速比1-9月份回落2.1個百分點(diǎn)。10月份單月商品房銷售額同比增速-1.7%，出現(xiàn)了自2015年4月以來的首次負(fù)增長。

今年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也比1-9月份回落0.3個百分點(diǎn)。地產(chǎn)投資的回落甚至帶動了全國固定資產(chǎn)投資增速的同時下滑。

人們驚呼，中國房地產(chǎn)終于降溫了，這一占有中國居民資產(chǎn)配置64%左右的龐然經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)正在明顯放緩。

更引人聯(lián)想的是，中國幾大房企巨頭似乎都在同時忙著剝離自身重資產(chǎn)配置向著輕資產(chǎn)方向陸續(xù)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)拋售了自己文旅和酒店項目，SOHO中國也在今年第三季度出讓了凌空SOHO，今年下半年，李嘉誠掌舵的長實(shí)地產(chǎn)作價402億賣掉了香港中環(huán)中心，引發(fā)了市場一陣熱議，就連萬科的董事長郁亮都在今年的股東大會上再次表示：房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了。

黃金時代真的過去了嗎？

有家企業(yè)似乎并不這么認(rèn)為，作為中國一家躋身世界500強(qiáng)的地產(chǎn)業(yè)翹楚，綠地集團(tuán)一直都在行業(yè)、區(qū)域布局上低調(diào)前行：在西安，綠地圍繞特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城、超高層地標(biāo)集群、地鐵建設(shè)等地域，簽約落地了一批重大項目，總投資近1000億元；在上海，綠地旗下最大綜合體酒店群剛剛登陸大虹橋區(qū)域…幾乎在不知不覺間，綠地的"大基建"項目已經(jīng)在江蘇、浙江、河南、陜西、山西等多個省、市實(shí)現(xiàn)了全面布局，落地了一大批寧波杭州灣、南京地鐵五號線、垣澠高速公路等大手筆項目。同時，綠地的金融產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)均在扎實(shí)布局，不斷在項目層面有重大斬獲和推進(jìn)。

綠地想干什么？這家老牌地產(chǎn)企業(yè)全新布局的背后是怎樣的戰(zhàn)略考量和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？帶著這個問題，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)在本屆鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會上，采訪到了綠地控股集團(tuán)有限公司董事長張玉良先生。

張玉良：未來至少五年房地產(chǎn)都處于很好的時代

“中國從住房制度改革以來到今天，以及到未來至少五年，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場都是一個很好的時代。”面對鳳凰網(wǎng)財經(jīng)記者的提問，張玉良滿懷信心。

“就市場的現(xiàn)狀而言，近20年來這個行業(yè)，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)成長，伴隨著中國城市化的進(jìn)程，它一直很好。即便是在近幾年全方位調(diào)控的整體基調(diào)下，它在市場總量、市場空間上依舊充滿機(jī)會。我本人對中國房地產(chǎn)市場的未來五年依舊看好。”

“當(dāng)然它的結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，特別是在城市的分化、產(chǎn)品的分化、消費(fèi)人群等方面產(chǎn)生很大的變化。“張玉良補(bǔ)充說，“不能簡單看一線、二線、三線城市的劃分，我們看的應(yīng)該是以城市群體劃分，有些城市群，核心城市很好，核心城市周邊的區(qū)域同樣空間很大。但那個城市本來可能是四線，甚至五線，它也好，它是在城市群當(dāng)中發(fā)揮了重要作用。所以傳統(tǒng)的說一線還是二線，還是三線，還是四線，我認(rèn)為這個概念就發(fā)生了深刻變化。在一線城市群當(dāng)中，我認(rèn)為市場依舊很好”

張玉良：長效機(jī)制很重要也很復(fù)雜，我們應(yīng)該有耐心

在地產(chǎn)數(shù)據(jù)降溫的背后，人們更多關(guān)注的，則是目前監(jiān)管層的調(diào)控措施，伴隨著樓市限購令的陸續(xù)出臺，很多短期調(diào)控措施都起到了立竿見影的效果，而更多長效的調(diào)控機(jī)制似乎仍在建立當(dāng)中。

張玉良認(rèn)為：“短期的調(diào)控周期，主要是為長效機(jī)制更好建立的過渡期。”

“房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制很重要，但也很復(fù)雜，我們應(yīng)該有耐心。長效機(jī)制出臺會有一個過程，我們正處在中間的過渡期，相信未來在土地供應(yīng)方式、租賃機(jī)制等方面會有更多優(yōu)化政策推出，實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的同時，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。”張玉良稱。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效措施逐步落地、完善、成型，類似的三、四線去庫存行情難以周期性出現(xiàn)，市場將逐步回歸更加體現(xiàn)其自身規(guī)律的行業(yè)周期，提升企業(yè)核心競爭力才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。。

地產(chǎn)是跟著經(jīng)濟(jì)和人群走的我們更關(guān)注這五個城市群

關(guān)于今后綠地在地產(chǎn)行業(yè)的布局方面，張玉良也和鳳凰網(wǎng)財經(jīng)進(jìn)行了深入探討。

“地產(chǎn)是跟著經(jīng)濟(jì)走的，跟著人群走的，經(jīng)濟(jì)在哪里？人群在哪里？所以我們比較注重在中國的發(fā)展，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，要按照城市群的目標(biāo)去思考，就是以核心城市為龍頭，然后形成城市群，這些城市群具備重要的成長空間，我們在投資層面就會更加側(cè)重這些區(qū)域。如果沒有形成城市群、不具備未來成長空間的區(qū)域，相對來講，我們投資力度就減弱。”張玉良說。

張玉良對鳳凰網(wǎng)財經(jīng)表示：“比如有一些省的省會城市，他也已經(jīng)形成了地區(qū)城市群的龍頭，他的周邊也形成城市群，它只是這個城市群，我理解城市群，比如北京，以北京為核心的京津冀城市群，它是全球城市競爭的載體。上海長三角，以上海為核心的周邊城市群為載體，它是全球幾個大型城市群之一。深圳周邊的城市群，可能形成一個全球城市群。但因?yàn)閮?nèi)地一些城市，比如武漢，它形成了華中周邊地區(qū)城市群，比如鄭州，它形成中原地區(qū)周邊城市群。有一些周邊城市，可能現(xiàn)在是小城鎮(zhèn)，可能還是縣城，但它未來的發(fā)展空間可能超過某一些級別更高的城市，同樣，某一些周邊城市也可能遠(yuǎn)超地級市，所以我們關(guān)注的是重要的城市群，而不是簡單的一線二線傳統(tǒng)的城市劃分，這個已經(jīng)完全變了。”

談房企轉(zhuǎn)型：提升房地產(chǎn)主業(yè)內(nèi)容競爭力，向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型

“那您是如何看待目前很多房地產(chǎn)企業(yè)剝離自身的一些重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的這樣一個趨勢呢，比如說萬達(dá)賣掉自己的文旅項目，SOHO中國自己也在第三季度讓出了自己凌空SOHO這些問題，我不知道您是如何看待今后房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型的？”。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)記者拋出了市場上爭議最多的一個話題。

張玉良回答說：“房地產(chǎn)整個行業(yè)應(yīng)該說是重資產(chǎn)的行業(yè)，但大企業(yè)跟中小企業(yè)經(jīng)營模式不一樣。

“他是要按以人為本的需要來建設(shè)城市所發(fā)展的市場產(chǎn)品。除了你開發(fā)住宅以外，你可能社會還需要商務(wù)，你還需要康養(yǎng)，你還需要商業(yè)，你還需要就業(yè)等等。”

張玉良強(qiáng)調(diào)說：“拿我們公司來講，我們從去年開始，我們就是把重產(chǎn)業(yè)、重運(yùn)營作為企業(yè)的重要戰(zhàn)略，不斷提升房地產(chǎn)主業(yè)內(nèi)容競爭力，向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。大公司不能只管自己造一點(diǎn)賣一點(diǎn)，社會需要什么，城市功能需要什么，你要去做。”

“社會整個體系服務(wù)需要產(chǎn)品都得開發(fā)，在這過程當(dāng)中，他經(jīng)歷了很多的不動產(chǎn)資產(chǎn)，有一些公司可能需要輕資產(chǎn)，有一些公司我認(rèn)為它可能適度的輕資產(chǎn)，也不一定全部輕資產(chǎn)。那是跟企業(yè)的競爭能力的提升，配置資源能力的可能性來考慮的。”

“在重資產(chǎn)配置方面，您能不能有具體的一些例子給我們介紹一下？”記者追問說。

“比如，我們在大規(guī)模發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)首先是源于資產(chǎn)，資產(chǎn)是自己的。當(dāng)然也可以一部分拿出來證券化。”張玉良回答說。

“在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面，綠地已經(jīng)開工了30個康養(yǎng)谷，每個康養(yǎng)谷的特征是“產(chǎn)學(xué)研結(jié)合”、“游學(xué)養(yǎng)結(jié)合”，覆蓋從體驗(yàn)、，遠(yuǎn)程國際醫(yī)療到康復(fù)到旅游，針對的目標(biāo)客群是55-75歲，其模式采用的是“會員制”，而且“如果住滿20年，全額退款”，預(yù)計到后年，康養(yǎng)谷將實(shí)現(xiàn)100個的開業(yè)規(guī)模，康養(yǎng)客房管理規(guī)模達(dá)到3萬間。隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及資產(chǎn)的發(fā)展，資產(chǎn)證券化的相關(guān)動作也會跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”張玉良說。