社科院倪鵬飛：中國哪些城市的房價是真實下跌

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊（作者 刁艷艷）11月21日，住建部會同國土部、央行召開座談會，為未來樓市定了調(diào)：樓市調(diào)控不喘氣，不歇腳。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，調(diào)控政策從嚴將是明年房地產(chǎn)工作的總基調(diào)。

嚴調(diào)控態(tài)勢下，2018年房價會怎么走？什么時候是買房的好時機？而對于剛需來說，房價降了，可是又買不到房，這又該如何應(yīng)對？

12月2日-3日，以“決策與市場”為主題的第六屆鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會在北京舉行。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)專訪城市與競爭力研究中心主任、中國社科院-聯(lián)合國人居署聯(lián)合課題組首席城市經(jīng)濟學(xué)家倪鵬飛，解答樓市和房價熱點話題。

樓市嚴調(diào)控沒有時間點明年仍會嚴調(diào)控

本輪樓市調(diào)控?zé)岢睆慕衲?ldquo;317新政”興起，截至目前“五限”政策，新建商品房限價，預(yù)售證管理，住建部嚴查囤地等，已經(jīng)讓百姓看到政府調(diào)控樓市的決心。那么嚴調(diào)控究竟會持續(xù)到什么時候？

倪鵬飛認為，樓市嚴調(diào)控沒有一個時間點。再者，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)，也應(yīng)合二為一，需要兩者時間的結(jié)合。還有，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)機制化，之所以不放松，不動搖，是因為目前還存在著反彈、投機的可能性，有一些上漲壓力，所以調(diào)控就不放松。

“如果真要說樓市調(diào)控到什么時候？我想應(yīng)該是長效機制制度性建設(shè)完成以后，那時炒房的預(yù)期和需求不存在，房地產(chǎn)就進入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，這時所謂的調(diào)控，可能就可以被大眾逐步的接受了。”倪鵬飛表示。

值得注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控機制業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期還會有很長的一段時間才會建成，倪鵬飛表示，在目前來看，明年的樓市調(diào)控還會從嚴的。

“第一是要調(diào)控，第二是房地產(chǎn)調(diào)控機制化，再者還要根據(jù)市場變化情況，預(yù)期變化情況進行相機抉擇。”倪鵬飛認為，“如果說一些城市，首先是要有硬性政策。比如說一些城市如果明顯上升，政府就要有新的措施，如果比較穩(wěn)定，那么現(xiàn)在可以不動，總的來說在一個合理的區(qū)間里面波動，要保持調(diào)控的措施既不出臺也不減少。如果有變化，政府可以采取相應(yīng)的措施應(yīng)對。”

經(jīng)濟增長預(yù)期比較低為樓市調(diào)控創(chuàng)造條件

多年以來，我國經(jīng)濟很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動增長，尤其是每當(dāng)經(jīng)濟下行壓力較為嚴峻時，各級政府往往借助房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”，并且效果顯著。然而，房地產(chǎn)并沒有給我國的長期經(jīng)濟增長態(tài)勢帶來根本性改變。不利于生產(chǎn)性資本的積累，不利于創(chuàng)新和技術(shù)進步，導(dǎo)致資源錯配不利于效率改進等。

倪鵬飛指出，目前來看，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻確實不小。今年預(yù)計房地產(chǎn)拉動gdp增長率直接和間接可能會有1.01個百分點，總體來說貢獻很大。但是，現(xiàn)在中國經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，相對來說比較低，這就給中國不再像過去那樣依賴房地產(chǎn)讓經(jīng)濟處在一個所謂較高增長的水平奠定基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟增長目標(biāo)的調(diào)整和未來經(jīng)濟發(fā)展整體向好的宏觀情況，為堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、不動搖、不泄氣創(chuàng)造條件。

2017年三季度以來，中國宏觀數(shù)據(jù)都是全線下滑，但是中國目前情況來看，經(jīng)濟還是面臨下滑壓力。“因為我們的目標(biāo)已經(jīng)調(diào)低了，調(diào)到6.5，今年應(yīng)該說能夠達到6.9了，中間有0.4個百分點的回旋余地。2020年我們要實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標(biāo)的話，2018年、2019年、2020年保持6.5的增長率就夠了。”倪鵬飛表示。

發(fā)展租賃市場建議把租房者的租金抵扣個人所得稅

近期，鏈家董事長左暉在《財經(jīng)》年會上表示，“北京65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)然還有非標(biāo)準(zhǔn)。未來趨勢性都會有很大的變化，北京50%以上的人租房是很正常的。”那么在大中型城市發(fā)展租賃市場是一個很大的進步。但是在中國的傳統(tǒng)觀念里，“有房就有家”，再者，租賃體系不健全，利益得不到保障，也讓租房者更喜歡擁有一套自己的房子。

“我認為我們發(fā)展租售并舉沒有錯，甚至下一步重點增量發(fā)展租賃市場也沒有錯。但是租售的結(jié)構(gòu)，大局已經(jīng)形成了，在我們進入飽和階段前，大家主要還是以購房為主，未來即使再增加也是比例增加一些。但是它的以售為主，或者說以購為主的局面難以改變。另外從當(dāng)前趨勢看，較短時間內(nèi)，全球的需求是提高自住的比例。”倪鵬飛認為。

“你擔(dān)心的事情是兩個問題，一個是租房者的利益難以得到保障，第二就是租房者和購房者公共服務(wù)不均等，這兩大原因?qū)嶋H上從經(jīng)濟利益上導(dǎo)致了人民愿意購房，不愿意租房。”

倪鵬飛指出，解決這些問題，有三點建議：第一，從法律上確保租房者的利益；第二就是加快租購?fù)瑱?quán)實行，從調(diào)研來看，一些地方也實行了，但是說和購房完全相等可能還有一段距離，但是在縮小。第三，建議租房者的租金抵扣個人所得稅，

“總體上我就在想和國際接軌，就是說我們租售并舉，還要加一個先租后售。咱們有一個過程，咱們年輕人是先租，等到你收入增長了，到了一定的年齡了，前面又發(fā)展到一定的基礎(chǔ)了再購，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房就設(shè)計了這樣一條道路。

全國總體房價還不是特別嚴重

近期，任志強在《財經(jīng)》年會上表態(tài)，“我沒太搞懂你們老說房價高，我覺得還早著呢。”

房價現(xiàn)在究竟高不高？倪鵬飛表示，“這要看不同的城市，國際上確實有一個標(biāo)準(zhǔn)——房價收入比，聯(lián)合國大概在2到6的水平。因為中國處在快速發(fā)展期，中國人均收入在持續(xù)提高，所以我們在衡量合理區(qū)間的時候，我們甚至放松到8這樣的一個水平，甚至到10，超過10肯定就太高了，所以說中國的房價時高時低，要看不同的城市。”

與此同時，倪鵬飛還指出，全國總體房價還不是特別嚴重。對于北京這個國際化城市來說，其房價確實很高了，但是因為是一個國際化的城市，所以至少從房價收入比方面來看，容忍度更高一點，但是任何城市不可能是無限的高下去。并且由于北京有一定的外部購房的壓力，那么他是穩(wěn)定上升，這是一個長期的整體的趨勢，但是這個過程中也是有波動的。

房價拐點究竟在什么地方？倪鵬飛認為，因為動態(tài)變化城市也比較復(fù)雜，所以不是特別好衡量。但是對于有一些城市就能從歷史發(fā)展過程預(yù)測趨勢。

新建商品房和二手房價格齊下跌才是真實下跌

10月份統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示北京、上海、深圳十個城市新建商品房同比是下跌的，也就是說它的價格比去年同期是要低了一些，價格回到了一年之前。但是剛需反而說我買不起房了，怎么看這種現(xiàn)象？

倪鵬飛指出，剛需始終是說他買不到房，從來就沒說他買得起房。今年的房價的上漲下跌進行了一些觀察，有的房價真的是下跌了，但有的房價不是真實的下跌。

“如果我們把新建商品房和二手房兩個指標(biāo)放在一起，如果二手房下跌，然后新房也下跌，那么我們可以判斷這個房價真的下跌。”

倪鵬飛進一步解釋說，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一個下跌那么他未必是在下跌，因為政府調(diào)控的時候主要是限制新房的下跌，新房價格跌是因為有銷售許可證要求他的價格銷售上限，所以他只能在要求的價格銷售。由于這個現(xiàn)象可能導(dǎo)致很多人買不了房子，這個價格房子供應(yīng)很少，所以說買不了房子，有一些城市出現(xiàn)了“秒光”。

“我注意到北京確實是二手房價格也在下跌。所以北京的房子確實是有所回調(diào)，成都和南京沒有下跌，成都和南京是倒掛的。”倪鵬飛表示。

對于剛需買不到房這種現(xiàn)象，倪鵬飛認為，由于房屋銷售許可證決定了房價不能超過一定幅度。開發(fā)商愿意在許可證規(guī)定的價格范圍，供給的房子比較少。剛需沒有下降，還是存在的，相對于剛需來說少了，供給嚴重的不足，所以出現(xiàn)了秒光。

目前的調(diào)控是壓抑了一部分的需求，使得房價名義看起來是下跌了，所以說這部分需求仍在的話，是不是說調(diào)控還是沒有達到預(yù)期效果？倪鵬飛表示，“政府也在采取一些措施，增加土地供應(yīng)，進而未來增加住房的供應(yīng)，滿足這個需求。”

“同時政府也必須采取措施，把土地的價格降下來，土地的價格不降，要開發(fā)商按照規(guī)定的價格賣，他既不愿意銷售，更不愿意進行下一步的開發(fā)。不過，需要指出的是，盡管出現(xiàn)了那種情況，這個調(diào)控也是有必要的，因為不調(diào)控市場馬上就出現(xiàn)難以失控那樣一個局面，所以先把他們穩(wěn)下來，接下來會有加快速度，加快改革，加快供給的過程。”

根據(jù)易居研究院總監(jiān)嚴躍進提供的數(shù)據(jù)顯示，最近幾個月一二線城市成交樓板價已經(jīng)有所下滑，三四線城市上漲幅度開始減少。嚴躍進分析稱，這有兩個原因：第一是土地價格管控是比較嚴厲的，所以實際上拿地方面會趨嚴謹慎和保守；第二是從當(dāng)前此類房企的拿地來看，也面臨一些限地價和限房價等管制，所以拿地的價格相對不會太高。

“這里面很明顯的是，如果你還是采取之前拍賣的辦法，那房價又高了。所以政府在拍賣的過程中就完善了一些辦法，到一定程度以后不再竟地價了，會去竟自持和保障房。”盡管政府沒有明確表示過要降地價，倪鵬飛表示，這個問題不一定非要表示，政府實際上也是市場的一方面，但是他要落實房價方面過快上漲的這樣一個政策，他在經(jīng)濟上做出一些犧牲，也就是說在土地財政上面要做出一定的調(diào)整。

2018年樓市進入“盤整期”，2025年之前還會有一波增長

嚴調(diào)控態(tài)勢下，房價走勢似乎在漸行明朗。那么樓市2018年會怎么走？未來房價會在一個怎么樣的趨勢上？剛需適合買房嗎？

“我總的判斷就是，2018年是進入一個‘盤整期’。各城市情況不太一樣，增幅肯定是降低的，有一些城市會下跌的。前年是一線城市漲的快，去年是二線城市，今年是三線城市。明年情況肯定就變了，明年三線城市不可能漲太快了，一線城市我覺得會有一些新的變化，但是二線城市會有一些新的變化，總體上來看平穩(wěn)的。”倪鵬飛指出。

“現(xiàn)在是一個波動性增長的，2025年倒覺得可能還有一波增長，但是現(xiàn)在應(yīng)該是處在一個平穩(wěn)的調(diào)整期下行的一個狀態(tài)。我們不能只看房價、銷售和投資，開發(fā)、投資、銷售、價格需要合在一起。當(dāng)然如果是剛需，隨時可以買房。”