從昆山一角還原真實(shí)樓市：房價跌了？怎么可能！

2016年11月16日 06:49
來源：上海證券報

“量價齊跌、回歸理性。”這是目前形容中國熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控新政后頻頻出現(xiàn)在各大網(wǎng)絡(luò)和媒體上的兩個詞語。

表面數(shù)據(jù)的理性，真的能代表樓市調(diào)控實(shí)效嗎？我們希冀通過解剖一只麻雀，來一窺真相。

昆山，中國百強(qiáng)縣的領(lǐng)頭羊，以毗鄰上海的獨(dú)特地理優(yōu)勢，吸引了大批的外來者。在這一波樓市大漲中，房價漲幅一直走在全國熱點(diǎn)城市前列，一度處于第二和第三的位置。

在樓市新政實(shí)施一個月之際，上證報記者奔赴昆山，明察暗訪近十天，力求通過此次草根調(diào)查還原一個真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。

⊙記者張良劉向紅○編輯全澤源

“昆山房價跌了？怎么可能！”近日，江蘇昆山某房企銷售經(jīng)理豐榮（化名）面對上海朋友的提問，一臉詫異。

昆山市位于江蘇省東南部，與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，從上海驅(qū)車1小時左右便到，而乘高鐵則僅需十幾分鐘。便捷的交通，使昆山成為上海樓市輻射區(qū)域中的“價值洼地”。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，昆山房價一路上揚(yáng)，從1月份的9513元/平方米均價漲至10月份的13871元/平方米，其中，4月份、8月份、9月份的漲幅分別位列全國第二、第三和第四。

但隨著“十一”前后調(diào)控新政的密集出臺，昆山火熱的樓市急速降溫，10月份總成交量環(huán)比暴跌75.4%。不過，量跌價沒跌，房價環(huán)比繼續(xù)上漲了2.58%。

但記者多方實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，量縮價穩(wěn)的背后，有一只有形之手在強(qiáng)有力地進(jìn)行干預(yù)與調(diào)控——嚴(yán)控一手房的網(wǎng)簽速度，嚴(yán)限二手房政府備案價。如此雙拳出擊，成交量暴跌立馬呈現(xiàn)。“但是這只是揚(yáng)湯止沸之舉，掩蓋了樓市真相。”有觀察人士如此認(rèn)為。

高冷的樓市

記者在花橋鎮(zhèn)轉(zhuǎn)了一圈，大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，要么無房可賣，要么價格沒有松動。20公里外的昆山市區(qū)的樓市情形同樣如此。

從上海坐地鐵11號線向西到底站便是昆山的花橋鎮(zhèn)。這里高樓林立，小區(qū)密布，儼然一座新興城市。

深秋的冷雨在花橋街道淅淅瀝瀝飄落。與當(dāng)?shù)貥鞘械?ldquo;高冷”（價高而成交清淡）姿態(tài)相映成趣。

作為昆山房價最高的區(qū)域，花橋一年前大部分樓盤在8000元/平方米左右，但今年一路猛漲，翻倍成了常態(tài)，而且一房難求。

記者冒雨走進(jìn)新城郡尚海，這是花橋目前幾個還在售的樓盤之一，豪華的接待大廳散坐著幾個客戶。一位中年女客戶告訴上證報記者，她是蘇北人，平時在上海做生意，這次來是簽購房合同的。之所以選擇到昆山置業(yè)，是因為“這里離上海近，房價比上海便宜許多。”

目前該樓盤銷售均價在2.8萬元/平方米左右，“如果你有購房資格又確定要買的話，我可以幫你向公司申請一點(diǎn)折扣。”售樓小姐說。

公開信息顯示，新城郡尚海是2015年年初拿的地，地價約5000元/平方米。2015年10月18日開盤，首批推出5幢電梯洋房，均價在1萬元/平方米至1.15萬元/平方米。

記者問房價會不會跌時，售樓小姐笑了，“不可能。給你優(yōu)惠是因為我們是上市公司，要走量，不然，我們可以像其他樓盤一樣等到明年再賣，明年房價還會漲。”

緊挨著新城郡尚海的是越秀地產(chǎn)和廣電地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的大型樓盤星匯蘭亭，記者進(jìn)去時沒有一個客戶，三兩個售樓小姐聚在一邊聊天，對記者的到來也是愛理不理：“只剩20幾套房了，而且只有一種戶型了，價格上沒有任何優(yōu)惠。”

記者在花橋鎮(zhèn)轉(zhuǎn)了一圈，雖然大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，但要么無房可賣，要么價格沒有松動，作為賣方的房企依舊顯得十分強(qiáng)勢。

20公里外的昆山市區(qū)樓市情形同樣如此。

昆山南站附近的碧桂園吉田國際廣場和象嶼瓏庭的住宅已銷售一空，僅象嶼瓏庭還剩部分辦公用房可賣。位于城西前進(jìn)路上的昆山華潤國際社區(qū)，雖有部分尾房在售，但均價為1.9萬元/平方米左右，相比樓市新政前沒有絲毫的下跌。

記者發(fā)現(xiàn)，新政后開盤和加推的樓盤，銷售價格和新政前基本相當(dāng)，仍然居高不下。

10月12日，張浦森隆滿園加推新房源，均價1.05萬元/平方米。10月21日，純新盤長順城際英倫首次開盤，售價1.06萬元/平方米至1.3萬元/平方米。10月30日，萬達(dá)廣場優(yōu)悅SOHO開盤，均價1.05萬元/平方米。

花橋某房企銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在房價很難降下來，庫存已清得差不多了。像華潤、新城等大型開發(fā)商有業(yè)績要求，價格可能有一點(diǎn)優(yōu)惠，小開發(fā)商賣一套就是一套的利潤，根本不會考慮降價。

昆山房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)顯示，10月份，昆山總成交1655套，相比9月份的6731套，下降75.4%。記者查閱了去年1月以來昆山各月成交數(shù)據(jù)，除去年春節(jié)所在的2月份以外，其他月份的成交量均遠(yuǎn)高于今年10月份。

按常理，量的暴跌，一般會帶動價格的下降，可目前的現(xiàn)狀是昆山各區(qū)域的房價并沒有出現(xiàn)松動跡象，依舊十分堅挺。根據(jù)《10月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》：10月昆山新房均價13871元/平方米，相比上月上漲了349元/平方米，環(huán)比上漲2.58%。

即便有個別區(qū)域房價相比新政前略微有些下降，主要原因還是一些樓盤處于封盤狀態(tài)，并沒有對外報價，影響了區(qū)域的均價。

昆山多家房企的營銷人員表示，今年的年度營銷計劃早已在前三個季度超額完成，開發(fā)商沒必要在春節(jié)前降價出貨。

他們認(rèn)為，昆山房價主要受到上海和蘇州的影響。昆山作為上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射地，外來人口大大超過本地，未來較長時間內(nèi)，昆山購房者數(shù)量依舊龐大。

不過，他們也坦承，昆山樓市目前空置率較高，很多人在昆山購置住房，但工作地點(diǎn)卻在上海，平時很少過來住。

神妙的“網(wǎng)簽水龍頭”

網(wǎng)簽這把利器，運(yùn)用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽話”，而且還能在一段時間內(nèi)抹平房價漲幅。

與眾多市場化的商品可極為自由地交易不同，房屋買賣需要通過政府部門來達(dá)成產(chǎn)權(quán)交割，其中“網(wǎng)簽過戶”這個關(guān)口成了政府調(diào)控房產(chǎn)交易流量最佳武器。

“網(wǎng)簽就好似一個水龍頭開關(guān)，想快就開大些，想慢就擰緊點(diǎn)。”有市場人士如此說。

昆山是如何擰緊網(wǎng)簽水龍頭的呢？上證報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，昆山樓市新政后，一方面是當(dāng)?shù)貥鞘谐山涣康募眲∠陆?，另一方面是一手房網(wǎng)簽的速度放慢，以及網(wǎng)簽門檻的大幅度提高，一些高價房很難獲得網(wǎng)簽或領(lǐng)到房源銷售許可。

“即使有人買了房子，現(xiàn)在也不是想網(wǎng)簽就能網(wǎng)簽得了的。”某央企昆山項目部的銷售人員林苗（化名）感嘆道，政府現(xiàn)在對房企的管控越來越嚴(yán)。

林苗說，10月4日起，除了商業(yè)和辦公樓之外，昆山所有的網(wǎng)簽都停掉了，一手房合同要書面送給政府審查，并進(jìn)行價格備案。“現(xiàn)在能通過網(wǎng)簽的，都是新政之前的單子，10月4日后的單子，絕大多數(shù)還被卡著。”

以前缺個證或證照過期的，監(jiān)管部門很少來查，也不影響銷售和網(wǎng)簽?，F(xiàn)在不行了，物價、房管、工商等執(zhí)法部門都會來，對開發(fā)商一整套證件進(jìn)行檢查，檢查通過了，才給網(wǎng)簽資格，但也只是給一個合同草稿，網(wǎng)簽備案要到住建局現(xiàn)場辦理。如果里面有一個細(xì)節(jié)存在問題，網(wǎng)簽就不讓通過。

現(xiàn)在，大小房企都在應(yīng)付各種檢查，補(bǔ)充和完善政府所需的各種證件和材料。一些小型開發(fā)商會把購房者的認(rèn)購周期拉得比較長。

更值得注意的是，網(wǎng)簽這把利器，運(yùn)用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽話”，而且還能在一段時間內(nèi)抹平房價漲幅。“最簡單粗暴的做法就是高價一手房不給你爽快網(wǎng)簽。”有中介如此表示。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)確實(shí)有此跡象。一些銷售均價較高的房子，網(wǎng)簽難度很大。昆山一家大型房企的銷售人員告訴上證報記者，目前價格高于1.8萬元/平方米的住宅仍然無法網(wǎng)簽，這部分的房源數(shù)量不在少數(shù)，這也是10月份樓市成交量環(huán)比大幅下降的一個原因。

碧桂園吉田國際廣場的銷售人員表示，新政出臺后，價格超過1.8萬元/平方米的一手房都不給網(wǎng)簽。如果要買新的房子，需要等到明年4、5月份，具體售價目前還不清楚。

10月21日開盤的純新盤長順城際英倫，開盤均價為1.06萬元/平方米至1.3萬元/平方米。樓盤銷售人員說，對這一售價，老板頗為無奈，因為新政前物價局準(zhǔn)許的均價是1.4萬元/平方米至1.5萬元/平方米，新政后，物價局又重新進(jìn)行了核價，將售價降至目前的開盤價。

“如果不執(zhí)行新的價格，政府就不給網(wǎng)簽備案。” 銷售人員說，政府通過新政卡住投資客，也把開發(fā)商的價格壓了下來。

長順城際英倫的銷控表顯示，此次開盤推出的三棟樓幾乎售罄，目前僅剩下幾套樓層較差的房子。

當(dāng)?shù)匾患掖笮头科鬆I銷負(fù)責(zé)人告訴上證報記者，他們的樓盤均價在2萬元/平方米以上，最近準(zhǔn)備開盤，但房源銷售許可一直沒有申領(lǐng)到。

這位負(fù)責(zé)人表示，全國樓市風(fēng)聲鶴唳，昆山市政府不可能沒有壓力。若房價漲幅繼續(xù)排在全國前列，后果可想而知，政府畢竟不希望市場被更嚴(yán)厲的政策一下拍死，在此時“手動降價”，限制高價盤入市，也符合情理。

事實(shí)也證明上述調(diào)控效果明顯，昆山10月份房價漲幅在全國的排名一下子從9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。

不過，昆山市住建局辦公室負(fù)責(zé)人否認(rèn)存在人為控制房價的情況。他在電話中告訴上證報記者，昆山的樓市政策全部按照蘇州市政府的有關(guān)要求來執(zhí)行，并沒有單獨(dú)的規(guī)定。他聲稱沒聽說過售價1.8萬元/平方米以上的房子不讓網(wǎng)簽的情況。

據(jù)了解，昆山樓市新政9月28日下達(dá)，10月4日零點(diǎn)開始實(shí)施，但執(zhí)行細(xì)則直到10月22日才正式落地，這期間，整個昆山樓市幾乎處于停滯狀態(tài)。10月22日后，新老執(zhí)行政策交替，市場進(jìn)入過渡調(diào)整期，早一批開盤的房源在逐步清算。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到11月中旬甚至年底，昆山樓市都將處于這樣的調(diào)整狀態(tài)，加上網(wǎng)簽和房源銷許的控制，接下來的四季度成交量將會繼續(xù)萎縮，價格漲幅也會隨之收窄。

值得一提的是，記者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，昆山二手房的網(wǎng)簽階段，還夾雜著一些為加快交易進(jìn)程，花費(fèi)一兩千元買號過戶的現(xiàn)象。

泛濫的陰陽合同

對于二手房市場陰陽合同的情況，昆山市住建局辦公室負(fù)責(zé)人表示，這個現(xiàn)象是全國性的，不是昆山獨(dú)有的。

一手房的調(diào)控法寶是神奇的網(wǎng)簽關(guān)，二手房的調(diào)控法寶則是評估關(guān)。

炒樓的人都知道，二手房交易中陰陽合同頗為普遍，這種“周瑜打黃蓋”造假現(xiàn)象背后，主要有兩大訴求——為了避稅或為了做高價格套取銀行貸款。

但昆山二手房市場陰陽合同之所以泛濫，還夾雜著更斑駁的行政色彩。

在昆山打工的安徽小伙楊軍（化名）上月在巴比倫廣場買了一套二手毛坯房，并于近日完成了過戶手續(xù)。交易合同顯示，該房面積為89.99平方米，總價款115萬元，而房產(chǎn)交易中心開出的增值稅發(fā)票顯示，89.99平方米，總價款80.09萬元。

楊軍告訴記者，合同上的價格115萬元是實(shí)際成交價，約1.27萬元/平方米，增值稅發(fā)票上的價款是房產(chǎn)交易中心過戶時備案價，約9000元/平方米。

也就是說，昆山市房產(chǎn)交易系統(tǒng)里該房的成交價要比楊軍實(shí)際購買的價格低3000多元/平方米，總價少了約35萬元。

楊軍表示，35萬元的差價部分，他用現(xiàn)金支付給了賣家，也沒有發(fā)票，賣家只給了他一張手寫的收條。

價格為何評估這么低？楊軍問過房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對方的答復(fù)是按照有關(guān)部門制定的評估規(guī)定和定價依據(jù)來確定的，估價過高或過低，電腦備案系統(tǒng)都通不過。