房價(jià)為什么讓你高攀不起？一場龐氏騙局！

2016年10月29日 08:14
來源：鳳凰財(cái)經(jīng) 作者：大衛(wèi)·哈維

來源：正和島（ID：zhenghedao）作者：大衛(wèi)·哈維譯者：許瑞宋

房價(jià)虐你千百遍，你仍待它如初戀。

盡管樓市虛高，但多數(shù)人仍然無法抵御“買房呼聲太高，高房價(jià)光環(huán)太大”的喧囂。但如果回歸常識，你是否有意識到這里面深藏的“惡魔”？

本文借美國樓市崩盤的現(xiàn)實(shí)，深度解析了房產(chǎn)投機(jī)的“龐氏騙局”，頗值你好好體悟。

房子的使用價(jià)值和交換價(jià)值

我們購買的所有商品都具有使用價(jià)值和交換價(jià)值。這兩種價(jià)值之間的差異是顯著的。因?yàn)樗鼈兺灰恢?，這構(gòu)成一種矛盾，而這種矛盾有時會造成危機(jī)。使用價(jià)值變化無窮，交換價(jià)值則是一致的，性質(zhì)上也沒有不同。

我們以房子為例，想想它的使用價(jià)值和交換價(jià)值。

房子的使用價(jià)值相當(dāng)多元：它為我們提供一個遮風(fēng)蔽雨的地方，讓我們建立家庭和感情生活；它是我們每天生活、生兒育女的場所（我們在房子里煮食、做愛、吵架和撫養(yǎng)小孩）；在不穩(wěn)定的世界里，房子保護(hù)我們的隱私和安全。

房子也可以成為某些人彰顯自身地位和社會歸屬感的工具，成為財(cái)富和權(quán)勢的象征、個人和社會歷史記憶的符號，以及彰顯建筑成就的標(biāo)志；它也可以只是一個旅游景點(diǎn)，供游客贊嘆建筑之優(yōu)美。房子也可以成為胸懷大志的創(chuàng)新者的工場，例如硅谷的起源可以追溯至那間著名的車庫。

但房屋的交換價(jià)值又如何？在當(dāng)代世界里，我們一般必須購買或租下房子，才能享有使用房子的特權(quán)。我們必須為此付出金錢。問題是：為取得房子的使用權(quán)，我們必須付出多少交換價(jià)值？這個“多少”的問題，如何影響我們在想要和需要的房屋用途之間做出權(quán)衡？這個問題聽起來很簡單，但答案其實(shí)相當(dāng)復(fù)雜。

房屋如何變成了“投機(jī)商品”？

曾有一段時間，人們幾乎不必付出金錢，便能蓋好自己的房子：土地是免費(fèi)的，勞力是自己付出的，許多物料取自周遭。涉及金錢的交易僅限于購買斧頭、鋸子、釘子、鐵錘等。在發(fā)展中國家許多城市的貧民區(qū)，窮人仍然會用這種方式建造自己的房子。巴西的貧民區(qū)便是這樣蓋起來的。

房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑師、承包商和營建商，替你根據(jù)某種設(shè)計(jì)蓋一間房子。房子的交換價(jià)值取決于原料和勞力的成本，以及建屋相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)。交換價(jià)值并無主導(dǎo)地位，但可能限制創(chuàng)造使用價(jià)值的可能性（例如房主的錢不夠建一間車庫，又或者某幢豪華府邸因?yàn)橘Y金耗盡而少了一個側(cè)廳）。在發(fā)達(dá)資本主義社會，許多人以這種方式增加房屋的使用價(jià)值（例如橫向擴(kuò)建房子，或者加蓋一層）。

不過，在世界的多數(shù)地方，房屋是一種投機(jī)商品，建出來在市場上銷售，任何人負(fù)擔(dān)得起和有需要都可以購買。房子的交換價(jià)值除了取決于基本的建造成本（人工和物料的成本），還取決于另外兩項(xiàng)成本：投機(jī)建造商希望賺取的利潤（他們承擔(dān)最初的必要資本支出，并支付相關(guān)貸款的利息），以及購買土地或向地主租地的成本。

也就是說，交換價(jià)值等于實(shí)際建造成本加上利潤、貸款利息和資本化的地租（地價(jià)）。開發(fā)商的目的是取得交換價(jià)值而非使用價(jià)值，替其他人創(chuàng)造使用價(jià)值是達(dá)成這一目的的手段，因?yàn)檫@種活動本質(zhì)上是投機(jī)的，真正重要的是房子的潛在交換價(jià)值。不過，開發(fā)商并非必賺不賠。他們顯然會精心策劃一切，尤其是房屋銷售，盡可能避免虧損。但是，風(fēng)險(xiǎn)總是有的。在這種模式下，交換價(jià)值主導(dǎo)了房屋供給。

樓市為什么會崩盤？

房屋建造中使用價(jià)值與交換價(jià)值之間的緊張狀況，有多種方法可以管控。但是，這種體制向來也有失控的階段，此時便會產(chǎn)生危機(jī)，例如2007~2009 年，美國、愛爾蘭和西班牙的樓市便經(jīng)歷過這種狀況。此次危機(jī)并非史無前例。之前的類似例子包括1986 年以來的美國儲貸危機(jī)，1992 年斯堪的納維亞的樓市崩盤，以及1990 年的日本土地市場崩盤（終結(jié)了日本20 世紀(jì)80 年代的經(jīng)濟(jì)榮景）。

在市場體系中，房屋供給還有額外的問題必須處理。首先，房屋是一種“高單價(jià)商品”，要使用很多年，不像食物那樣馬上被用掉。個人可能沒有足夠的錢一次付款買下房子。如果我的錢不夠買房，還有兩個基本選擇。我可以向房東租房，房東可能專門購入投機(jī)建造商建造的房子，靠收租維生。我也可以借錢買房，可能向親友借錢，也可能找金融機(jī)構(gòu)辦理房屋抵押貸款。如果是辦房貸，我除了必須支付房子的全額交換價(jià)值外，償還房貸期間還必須每月支付貸款利息。還清房貸之后（可能需要30年），我便完全擁有房子了。在此情況下，房屋也成了一種儲蓄工具，我可以隨時拿這項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值套取現(xiàn)金（至少我每月償還房貸，因而取得的部分價(jià)值是可以套現(xiàn)的）。

但是，利用房貸購房是一種非常特別的交易。利率5%、本金10萬美元的房貸分30年償還，總還款額約為19.5萬美元。也就是說，房貸戶為了取得最初價(jià)值10萬美元的資產(chǎn)，必須多付9.5萬美元。這樣的交易看來很沒有道理。我為什么愿意這么做呢？答案當(dāng)然是我需要這房子的使用價(jià)值（我需要一個居住的地方），而我為此付出9.5萬美元，直到我完全取得房子的所有權(quán)。這就像我在30年間花9.5萬美元租房，差別在于我最終可以取得整座房子的交換價(jià)值。這房子實(shí)際上成了一種儲蓄工具，替我儲存它的交換價(jià)值。

但是，房屋的交換價(jià)值不是固定的。它會隨著時間推移而波動，受各種社會狀況和力量影響。

首先，它會受周邊房屋的交換價(jià)值影響。如果附近的房屋全都日趨破敗，又或者小區(qū)里遷入越來越多“不對勁”的人，則我的房子很可能將貶值，即使我把它維持在一流的狀態(tài)也無法幸免。相反，小區(qū)環(huán)境“改善”，例如小區(qū)中產(chǎn)階級化，則可以提升我房子的價(jià)值，即使我并未投入任何資源。

樓市深受經(jīng)濟(jì)學(xué)家所稱的“外部性”影響。屋主經(jīng)常采取個別和集體行動，力求控制這些外部因素。不信的話，你可以提議在某個“體面的”小區(qū)建一所出獄者的安置點(diǎn)，看看會發(fā)生什么事！小區(qū)居民會積極排斥他們不歡迎的人和活動，小區(qū)幾乎純粹以維護(hù)和提升區(qū)內(nèi)房屋價(jià)值為使命（例如小區(qū)內(nèi)若有好學(xué)校，對住宅價(jià)值大有幫助）。

為了保護(hù)自身儲蓄的價(jià)值，人們會有積極行動。不過，屋主有時也會損失他們利用房屋保存的儲蓄，例如政府或開發(fā)商為了重新發(fā)展某個小區(qū)，可能會購入該區(qū)相當(dāng)數(shù)量的房子，然后任由那些房子的狀況惡化，進(jìn)而嚴(yán)重?fù)p害區(qū)內(nèi)其他房屋的市場價(jià)值。

房產(chǎn)投機(jī)的“龐氏騙局”

在全球許多地方，對越來越多的人而言，房子已經(jīng)變得十分重要。維護(hù)和提升房屋資產(chǎn)價(jià)值，已經(jīng)成為越來越多人的重要目標(biāo)，因?yàn)橄M(fèi)者可以得到的房屋交換價(jià)值，一如開發(fā)商所能賺到的交換價(jià)值那么重要。

但是，最近30年左右，房屋已經(jīng)成為一種投機(jī)目標(biāo)。我以30萬美元買進(jìn)一套房子，3 年后它的市值升至40萬美元。我可以把握機(jī)會做房貸再貸款，把房子增值的那10萬美元換成現(xiàn)金，隨自己支配。

交換價(jià)值不斷上升，使得房子成為熱門的投機(jī)目標(biāo)。房產(chǎn)成為一種方便利用的個人提款機(jī)，總需求因此增強(qiáng)，市場上的房屋需求也日益高漲。

在《大空頭》一書中，劉易斯闡述了2008 年金融市場崩盤之前發(fā)生的房產(chǎn)投機(jī)潮。劉易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在紐約市皇后區(qū)擁有6套房子。

“她們買進(jìn)第一套房子之后，房價(jià)大漲，放款機(jī)構(gòu)建議她們做房貸再貸款，貸出25萬美元的現(xiàn)金，而她們用這筆錢買了第二套房子。第二套房子的市值也大漲，她們于是故技重施，繼續(xù)買房。”最后，市場持續(xù)下跌時，她們手上有5套房子，而且完全沒有能力償還房貸。

樓市的資產(chǎn)價(jià)值投機(jī)變得熾熱。但是，這種投機(jī)總是有某種程度的“龐氏騙局”元素。我借錢買房，然后房價(jià)上漲了。房屋市值不斷上漲吸引更多人買房。他們借入更多錢購買“好東西”（當(dāng)放款機(jī)構(gòu)資金非常充裕時，這是輕而易舉的事）。

房價(jià)進(jìn)一步上漲，因此吸引更多的人和機(jī)構(gòu)參與房屋投機(jī)。結(jié)果造成一場“房地產(chǎn)泡沫”，而泡沫最終必然破滅。

這種資產(chǎn)價(jià)值泡沫如何形成、為何形成，泡沫會有多大，以及泡沫破滅之后會發(fā)生什么事，取決于多種狀況和力量的具體情況。

基于歷史經(jīng)驗(yàn)（例如美國樓市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盤），目前我們必須接受的是，這種投機(jī)狂熱和資產(chǎn)泡沫是資本主義歷史重要的組成部分。隨著中國更多地采用資本運(yùn)作模式，中國樓市也越來越容易出現(xiàn)投機(jī)熱潮和資產(chǎn)泡沫。

一場災(zāi)難：美國的樓市崩盤

在美國最近這次樓市崩盤中，約400萬人因?yàn)榉抠J止贖（借款人因?yàn)檫`約而失去贖回房屋的權(quán)利）而失去住房。這些人因?yàn)樽非蠓课莸慕粨Q價(jià)值，結(jié)果喪失房屋的使用價(jià)值。

數(shù)不清的人仍處于房貸“溺水”的狀態(tài)：他們在房價(jià)高峰期買房，因?yàn)榉績r(jià)隨后大跌，他們欠金融機(jī)構(gòu)的房貸比房子的市值還高。這些屋主必須承受巨大損失，才能擺脫房屋所有權(quán)并遷居他處。

在房市繁榮的高峰期，房價(jià)太高了，許多人必須承受他們最終證實(shí)無力償還的債務(wù)，否則無法獲得房屋的使用價(jià)值。房市崩盤后，這些人可能被迫守著一些房屋使用價(jià)值而無法脫身，由此造成的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)令他們的境況特別凄慘。簡而言之，因?yàn)椴活櫤蠊刈非蠼粨Q價(jià)值，許多人喪失了取得并持續(xù)擁有房屋使用價(jià)值的能力。

類似問題也已經(jīng)發(fā)生在租房市場。在紐約市，約60%的人口為租房族；私募股權(quán)基金在房市高峰期買進(jìn)許多供出租的住宅大樓，希望借由提高租金大賺一筆（即使它們面對有力的法規(guī)管制）。

這些基金刻意壓低這些房子的現(xiàn)行使用價(jià)值，借此替它們的再投資計(jì)劃辯解，但它們自己在金融市場崩盤中破產(chǎn)，留下房客住在使用價(jià)值變差但租金反而變貴的房子里，而且這些房子因?yàn)樵镜闹魅似飘a(chǎn)而遭金融機(jī)構(gòu)沒收，誰該負(fù)起屋主的責(zé)任往往并不清楚（如果你住在這種大樓里，發(fā)現(xiàn)暖氣爐壞了，你可能真的不知道該找誰處理問題）。

近10%的出租房屋遇到了這種問題。因?yàn)橛腥瞬活櫤蠊刈非蠼粨Q價(jià)值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用價(jià)值受損了。當(dāng)然，更慘的是，房市崩盤引發(fā)了一場全球危機(jī)，結(jié)果全球經(jīng)濟(jì)至今仍然很難恢復(fù)。

我們可以得出以下結(jié)論：資本主義下的房屋供給，已經(jīng)從追求使用價(jià)值為主，變成以追求交換價(jià)值為主。因?yàn)檫@種怪異的轉(zhuǎn)變，房屋的使用價(jià)值日趨變質(zhì)，首先是變成一種儲蓄手段，其次是變成一種投機(jī)工具，而利用這種投機(jī)工具的除了消費(fèi)者，還有建筑商、金融業(yè)者和所有可受惠于房市繁榮的人，包括房屋中介、房貸放款人員、律師和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等。為大眾提供足夠的房屋使用價(jià)值（傳統(tǒng)消費(fèi)意義上的使用價(jià)值），越來越受制于不斷深化的交換價(jià)值考慮。

我們致力于為越來越多的人提供足夠和可負(fù)擔(dān)的房屋，結(jié)果卻是一場災(zāi)難。

本文摘編自《資本社會的17個矛盾》，中信出版社，2016年10月出版

來源：正和島（ID：zhenghedao）作者：大衛(wèi)·哈維譯者：許瑞宋