中產(chǎn)折疊：樓市愛不起，把錢埋在哪里才能跑贏M2？

猛烈調(diào)控政策下的樓市有回調(diào)跡象。那么，除了以往帶領(lǐng)廣大居民跑贏M2的樓市，還有什么地方能讓手中的錢不貶值？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。業(yè)界大多數(shù)觀點(diǎn)也認(rèn)為，十月初這波調(diào)控政策之后，房地產(chǎn)大概率進(jìn)入下行通道。一項(xiàng)數(shù)據(jù)最有力地支持了這個(gè)觀點(diǎn)：中國居民部門加杠桿（房貸與可支配收入比值）短期內(nèi)或已達(dá)極限，已經(jīng)超過了2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)前的最高點(diǎn)。

海通姜超老師甚至旗幟鮮明地喊出：2016年是房地產(chǎn)大頂?shù)男?。?duì)于房地產(chǎn)推高的信貸數(shù)據(jù)，德國商業(yè)銀行亞洲高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩則表示，房地產(chǎn)出了調(diào)控政策后，年內(nèi)應(yīng)該也是最后一次看到信貸和社融這么高的增量了，這是年內(nèi)最后的瘋狂。

9月房?jī)r(jià)的狂歡是“最后的盛宴”？

國家統(tǒng)計(jì)局周五公布的數(shù)據(jù)顯示，在國慶前后密集的調(diào)控政策出臺(tái)之前，9月一線城市及熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)暴漲。9月新建商品房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市63個(gè)，延續(xù)了8月火熱局面。

其中，無錫環(huán)比漲幅最大，達(dá)到8.2%，領(lǐng)跑70個(gè)大中城市。鄭州、杭州、濟(jì)南、福州環(huán)比漲幅均超過5%。北京環(huán)比漲幅達(dá)4.9%，同比漲幅則超過30.4%。

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二手房價(jià)格上，一線城市中，北京環(huán)比漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅高達(dá)40.5%。二線城市中，南京環(huán)比漲幅達(dá)3.5%，同比漲29.4%；合肥環(huán)比漲幅為2.8%，同比漲幅則高達(dá)50%。

微博網(wǎng)友@捏小豬繪制了一幅《搶房潮最新進(jìn)展：神州淪陷圖》，形象地展示了9月中國樓市已經(jīng)群情亢奮的搶購熱潮。

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南線：沿長(zhǎng)江西進(jìn)，依次漫過上海、蘇州、南京、合肥、武漢，并激活杭州、無錫，已殺至長(zhǎng)沙、成都南城。北線：沿鐵道西進(jìn)，依次碾過北京、天津、鄭州，并激活濟(jì)南、石家莊。

中泰證券羅文波此前表示，短期來看，一線城市房?jī)r(jià)在9月都出現(xiàn)了較為明顯的上漲，這和調(diào)控政策發(fā)布前的恐慌搶購情緒不無關(guān)系。

這種狂奔突襲在10月后戛然而止。

國家統(tǒng)計(jì)局稱，一線和部分熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。10月上半月，新建商品房房?jī)r(jià)北京漲幅1.2%，環(huán)比9月下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。上海0.7%，環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。鄭州4.3%，環(huán)比回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。無錫4.4%，環(huán)比9月回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。

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從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)，下降60%-40%的城市有3個(gè)，下降40%-20%的城市有3個(gè)。

不過，更細(xì)致的數(shù)據(jù)顯示，密集調(diào)控和國慶休假兩個(gè)因素疊加，確實(shí)讓“銀十”的第一周成交慘淡，然而上周成交量就已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)來自房天下

尤其是前期漲幅拖了一線后腿的廣州，目前更是在享受一輪補(bǔ)漲，上周的成交量遠(yuǎn)超北上深不說，成交均價(jià)也環(huán)比上漲15%。

那么問題來了，樓市打的這個(gè)噴嚏是因?yàn)槔淇諝鈱?dǎo)致的真實(shí)風(fēng)寒，還是一場(chǎng)假性的感冒？這波回調(diào)究竟是短期還是長(zhǎng)期？底部有多深？新一輪上漲會(huì)在何時(shí)出現(xiàn)？

樓市的底部在哪里？

樓市調(diào)控后的市場(chǎng)走勢(shì)一般而言是這樣的：量先跌、價(jià)格抗一段時(shí)間，量繼續(xù)跌、價(jià)格開始回調(diào)。

那么這輪調(diào)控下，樓市的底部會(huì)在何時(shí)出現(xiàn)？新一輪上漲前的那個(gè)點(diǎn)又有什么征兆呢？

關(guān)注上海樓市的自媒體好有財(cái)表示，判斷新一輪行情來臨有一條獨(dú)門秘訣：所在城市住宅成交量連續(xù)3個(gè)月增長(zhǎng)、住宅供應(yīng)量和住宅成交量的比值連續(xù)3個(gè)月低于1，兩者先后出現(xiàn)或者同時(shí)出現(xiàn)。這時(shí)候，買房政策最優(yōu)惠，市場(chǎng)回暖已定，房?jī)r(jià)即將上漲，果斷出手準(zhǔn)沒錯(cuò)。

而下半年，需要時(shí)刻留意這些征兆：

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過去能跑贏M2的唯房?jī)r(jià)而已

投資熱點(diǎn)不斷輪動(dòng)，去年是股市，今年輪到樓市。然而，把考察視角放在更長(zhǎng)期的維度上，我們發(fā)現(xiàn)，能跑贏M2的主要是房地產(chǎn)投資。

據(jù)李迅雷統(tǒng)計(jì)，從2000年末至2010年末的10年間，廣義貨幣M2從12.8萬億擴(kuò)張到了72萬億，M2復(fù)合增長(zhǎng)率為18%，累計(jì)增幅達(dá)到4.6倍。這期間能跑贏M2的主要是房地產(chǎn)投資，2001-2010年全國房?jī)r(jià)的平均漲幅超過5倍。若投資其他實(shí)物資產(chǎn)，收益率基本也可以接近或超過M2增速。如買珠寶玉器、古玩藝術(shù)品等收益率更高，黃金的漲幅大約在400%左右。

而2011-2015年間，M2從72萬億增加到了15年年末的139萬億，累計(jì)擴(kuò)長(zhǎng)了92%，年復(fù)合擴(kuò)張率達(dá)14%。同時(shí)，其他實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格的漲幅都趨小，甚至下跌，如黃金、白銀等貴金屬，鋼鐵、煤炭、有色、石油等大部分品種的價(jià)格都出現(xiàn)了大幅度下跌。上證綜指也只上漲26%，香港恒生指數(shù)和國企指數(shù)累計(jì)是下跌的，跑贏或接近M2增速的只有深圳創(chuàng)業(yè)板（139%）和深圳房地產(chǎn)（77.2%）。

實(shí)際上，算上今年以來房地產(chǎn)的漲幅，近6年來國內(nèi)房?jī)r(jià)特別是部分一二線城市房?jī)r(jià)幾乎翻番。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年以來，國內(nèi)房?jī)r(jià)均保持上漲態(tài)勢(shì)，但從漲幅來看，一二線城市無疑表現(xiàn)更加突出，一線城市平均房?jī)r(jià)從2010年中的2萬元附近漲至當(dāng)前的4萬元附近，價(jià)格已經(jīng)翻番。二線城市房?jī)r(jià)漲幅亦在50%左右，三線城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏低，低于20%。

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那么處于地產(chǎn)小周期下行的我們，又要拿什么跟M2賽跑呢？

把錢埋在哪里才能不貶值？

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷最新發(fā)布了一篇很有意思的文章：“把錢埋在什么地方才能不貶值？”，他指出，最近美元指數(shù)上漲、本幣貶值速度開始加快，大家的恐慌情緒開始蔓延。大家都覺得持有現(xiàn)金不安全，存銀行利率又太低，換美元受額度限制，買房又怕買在高點(diǎn)。

那么應(yīng)該把錢投到哪類資產(chǎn)上去呢？李迅雷認(rèn)為，可以從資產(chǎn)的配置、估值、稀缺性、成長(zhǎng)性和投資者的投機(jī)（流動(dòng)性）偏好五個(gè)維度來選擇資產(chǎn)。

【黃金】

海通證券李迅雷認(rèn)為，從各類資產(chǎn)的估值水平來看，無論是國內(nèi)的房地產(chǎn)還是A股，估值水平都不便宜，海外資產(chǎn)的價(jià)格就相對(duì)便宜。此外，黃金的價(jià)格相對(duì)低估，因?yàn)閲H、國內(nèi)的金價(jià)基本一致，所以，它是資產(chǎn)荒中比較罕見的未被高估的資產(chǎn)，且可以抵御人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。故從估值角度看，黃金值得長(zhǎng)期投資，但黃金的短期走勢(shì)恐怕會(huì)受到美元加息和通脹低于預(yù)期這兩個(gè)負(fù)面影響。

上一季度對(duì)貴金屬價(jià)格的預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的海外機(jī)構(gòu)Incrementum AG表示，預(yù)計(jì)金價(jià)未來一年將升至創(chuàng)紀(jì)錄水平，因?yàn)槿藗儗?duì)央行振興全球經(jīng)濟(jì)的能力信心不足，將推高黃金價(jià)格。

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盡管近期金價(jià)出現(xiàn)了回調(diào)，但從上圖可以看出，對(duì)比歷史上的黃金牛市最后數(shù)年的走勢(shì)，目前牛市才剛剛起步。

莫尼塔宏觀研究表示，黃金目前的這一輪下跌是對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息的提前消化，同時(shí)市場(chǎng)也對(duì)發(fā)展中國家的實(shí)際黃金需求失望。但目前全球流動(dòng)性寬松的大勢(shì)不改，增長(zhǎng)趨緩、風(fēng)險(xiǎn)較多，黃金下跌空間有限。“在此背景下，黃金的短期下跌可能是入場(chǎng)的機(jī)會(huì)，在美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期充分兌現(xiàn)后，黃金依然是值得投資的產(chǎn)品。”

【海外資產(chǎn)】

自從去年“811”匯改之后，人民幣兌美元匯率一直承受貶值壓力。國慶節(jié)之后，人民幣匯率接連走低，不斷刷新6年新低。人民幣兌美元中間價(jià)已失守6.75，離岸人民幣周五更是連失6.75、6.76、6.77關(guān)口。與人民幣匯率承壓相對(duì)應(yīng)的則是12月美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的不斷升溫。

近來不斷有傳言稱，個(gè)人購匯的額度限制或?qū)⑷∠?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">外管局在本周五鄭重地辟了謠：沒有出臺(tái)所謂六個(gè)試點(diǎn)城市取消5萬美元個(gè)人購匯限制的政策。

中金金網(wǎng)指出，從資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略角度上來看，適度配置美元資產(chǎn)，不但是有效分散投資市場(chǎng)、投資幣種的風(fēng)險(xiǎn)的手段。在當(dāng)前的高波動(dòng)、低回報(bào)環(huán)境下，維持對(duì)海外絕對(duì)收益產(chǎn)品的推薦。建議采取相對(duì)謹(jǐn)慎的投資方式，參與低風(fēng)險(xiǎn)敞口的、以對(duì)沖基金為代表的絕對(duì)收益產(chǎn)品。

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【香港保險(xiǎn)】

港元是和美元直接掛鉤的，美元漲，它也漲。所以在一定程度上，港元資產(chǎn)≈美元資產(chǎn)。

中國證券報(bào)報(bào)道，一些大資金受人民幣貶值預(yù)期推動(dòng)尋找“出海”的路徑，但個(gè)人換匯額度受限，“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)收緊，地下錢莊被嚴(yán)打，大額資金出海的幾個(gè)管道中，大額保單成為一些大資金的首選。這些大額保單均可以提前退?；虻盅嘿J款。

此外，有媒體還介紹過香港的儲(chǔ)蓄分紅險(xiǎn)，算是一個(gè)大眾的美元資產(chǎn)：可以按美元計(jì)價(jià)，門檻不太高，初級(jí)投資者也能買，每年可獲得近6%的收益（算上人民幣貶值的收益會(huì)更高）。

根據(jù)外管局相關(guān)規(guī)定，銀聯(lián)卡在境外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的單筆刷卡支付限額為5000美元，于是“刷卡刷到手軟”的情景今年頻頻在香港的保險(xiǎn)公司上演。

【股市和債市誰會(huì)先回暖？】

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員左俊義指出，不論是流動(dòng)性邏輯——既然房地產(chǎn)開始調(diào)控，流動(dòng)性勢(shì)必會(huì)尋找其他資產(chǎn)，還是政策輪動(dòng)邏輯——一旦房地產(chǎn)不景氣拖累經(jīng)濟(jì)，貨幣政策勢(shì)必會(huì)重歸寬松，都意味著未來大類資產(chǎn)還是以輪動(dòng)為主。不同的是，上一波輪動(dòng)是債券牛市先行、股票牛市后起，但現(xiàn)在股票市場(chǎng)經(jīng)過了明顯調(diào)整、債券卻是持續(xù)的牛市，預(yù)計(jì)這一波輪動(dòng)以股票市場(chǎng)先起的概率為大。

而自媒體一條財(cái)經(jīng)則指出，貨幣寬松周期下的房?jī)r(jià)下跌或許將對(duì)股市有利，但貨幣緊縮周期下的房?jī)r(jià)下跌并不會(huì)促進(jìn)資金回流股市。貨幣政策進(jìn)一步寬松的可能性較低，反而有貨幣收緊的可能。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)的三輪房?jī)r(jià)下跌都是短周期回調(diào)，但如果本輪房?jī)r(jià)調(diào)整是長(zhǎng)周期的向下拐點(diǎn)，那么將會(huì)對(duì)股市產(chǎn)生負(fù)面影響。

對(duì)于債市會(huì)形成利好，但也是有前提條件的。因?yàn)閭械脑隽抠Y金更大程度上是來自廣義貨幣的擴(kuò)張，而不是貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性的寬松。債市與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮相似，也要依靠信用的擴(kuò)張和杠桿的上升。也就是說，地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑不能動(dòng)搖債市“錢多”的邏輯，這就要求地產(chǎn)下滑時(shí)，信用市場(chǎng)保持穩(wěn)定和資本外流壓力不大，所以，地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑不能過快。