樓市還有一顆定時(shí)炸彈被忽視 多家銀行輸送杠桿

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始自2015年年初的寬松貨幣和地產(chǎn)調(diào)控放松帶來了去年年末以來的新一輪房?jī)r(jià)上漲，今年以來，一二線城市高歌猛進(jìn)，各地“地王”頻出。以北上廣為代表的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市陸續(xù)出手調(diào)控樓市，限貸、限購等政策近期密集出爐。

然而，除了瘋狂的地王、房?jī)r(jià)和政府的調(diào)控之手，還有一個(gè)重要的樓市變量隱藏在大家的視線盲區(qū)——那就是“房抵貸”產(chǎn)品。而這顆潛伏的地雷，正在默默地給樓市輸送著杠桿。

樓市“暗度陳倉”加杠桿：多家銀行推房抵貸產(chǎn)品

據(jù)消息，至少包括農(nóng)行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品，額度大部分在300萬，有的銀行甚至沒有上限。按質(zhì)押率看，目前銀行普遍認(rèn)為，房抵貸跟按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)是一致的。銀行的壓力測(cè)試結(jié)果是，房?jī)r(jià)下跌30%-40%，銀行不會(huì)有損失。

所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費(fèi)或經(jīng)營，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發(fā)明多種規(guī)避之道，銀行難以對(duì)貸款去向進(jìn)行監(jiān)管。

北京晚報(bào)此前報(bào)道，有多家銀行開拓了房屋二次抵押的業(yè)務(wù)，即使名下仍有貸款未結(jié)清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請(qǐng)二次抵押。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作有一個(gè)大背景：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，企業(yè)貸款不好做，小企業(yè)貸不到，大企業(yè)不愿貸，所以銀行都把目光集中到了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)身上，只有個(gè)人買房的意愿還很強(qiáng)烈。

銀行工作人員稱，不需要結(jié)清貸款，直接按照市場(chǎng)價(jià)的六成減去剩余貸款數(shù)，就是能貸到的款項(xiàng)。利率為基準(zhǔn)的1.1倍，申請(qǐng)后并非必須用于經(jīng)營，拿來再投資買房也是可以。當(dāng)然，申請(qǐng)時(shí)不寫買房就行。

一位大行風(fēng)控人士評(píng)論稱，房抵貸是個(gè)雷。房抵貸完全依靠房地產(chǎn)的價(jià)值，沒有按揭分期償還這一風(fēng)險(xiǎn)遞延。抵押了房子再去買，一套房漲到1000萬元，就能給出700萬元的貸款。樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖。

房企手持1.5萬億資金，猶如“堰塞湖”高懸

房企半年報(bào)數(shù)據(jù)中，資金層面的改善成為一個(gè)重要特征。其中，截至今年6月底，融創(chuàng)手中的現(xiàn)金超過400億元，較去年底增長近半。同期，雖然經(jīng)歷了對(duì)中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收購，中海的資金流仍然超過了1000億元。號(hào)稱要沖擊3000億銷售規(guī)模的恒大，手中的現(xiàn)金則超過2100億元。

樓市火爆，銷售回款是房企最主要的資金渠道。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，值得注意的是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，其他資金流入房地產(chǎn)業(yè)，也成為近期資本流動(dòng)的重要特點(diǎn)：保險(xiǎn)資金介入拿地和項(xiàng)目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險(xiǎn)公司甚至獨(dú)立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造業(yè)資金轉(zhuǎn)而炒房，或者以入股的方式介入項(xiàng)目開發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79881億元，同比增長15.3%；而在投資端，前7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%。房地產(chǎn)企業(yè)手中大約有1.5萬億資金，猶如高懸的“堰塞湖”。

“地王”的密集誕生便是房企資金面充裕的體現(xiàn)。而對(duì)于拿到地王的房企來說，未來將面臨的是入市難題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)漲幅不超過50%。未來三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力將不可忽視。

調(diào)控加碼下的樓市會(huì)怎樣？

經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)獨(dú)大的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)政策層關(guān)注。北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國有九個(gè)城市，實(shí)行了不同程度的限購和限貸政策。二線樓市中，蘇州和廈門實(shí)施了限購政策，合肥、南京、武漢出臺(tái)了限貸政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，上海樓市新政傳言處于一直存在、卻始終無辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預(yù)計(jì)9月底或10月初有可能出臺(tái)。此外，從后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)來看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購的可能性非常大。

莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認(rèn)為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，信貸驅(qū)動(dòng)的樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會(huì)出臺(tái)“限購”政策的南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市，這一輪如果出臺(tái)政策應(yīng)該會(huì)對(duì)當(dāng)前一手房和土地市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。不能對(duì)可能要出臺(tái)的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應(yīng)的，一旦超過一定“臨界點(diǎn)”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個(gè)月的成交量也將回落。不過，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大跌。中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在也承擔(dān)不起出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的局面，也不太會(huì)有貨幣收緊的可能。

中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在中國證券報(bào)刊文稱，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。倪鵬飛認(rèn)為，時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動(dòng)。空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

地產(chǎn)商融創(chuàng)中國則表示，從整個(gè)市場(chǎng)來看，這個(gè)市場(chǎng)是不對(duì)的，或遲或早的時(shí)間，地價(jià)過熱會(huì)暫停，這個(gè)是非常有可能的。上半年的時(shí)候，融創(chuàng)中國對(duì)貨幣政策，市場(chǎng)的變化有過深刻的反思。相信在重點(diǎn)城市還是會(huì)有調(diào)控的政策，但是國家整體的流動(dòng)性的結(jié)構(gòu)是不會(huì)改變的，在局部上漲比較快的城市還是會(huì)有調(diào)控的空間。在某些城市有調(diào)控的空間，但是往下降的空間還是不是很大。在貨幣政策寬松，流動(dòng)性的前提下，我們維持這樣的判斷。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，一線瘋，二線熱，三線至少是不冷，但心里還是很害怕，認(rèn)為這是又一個(gè)高點(diǎn)，那就看什么時(shí)候降，快的話幾個(gè)月，慢的話也不超過一年，原因和供需沒什么關(guān)系，都是錢多造成的。

也有地產(chǎn)商表示樂觀。中國金茂表示，整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年和明年上半年會(huì)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。下半年整體銷售去化不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，明年上半年隨著熱點(diǎn)城市政策出臺(tái)，價(jià)格會(huì)處在小幅上揚(yáng)通道，銷售去化量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長。目前還沒有某些城市出現(xiàn)過熱的情況，相關(guān)政策政府調(diào)控還是有效果，對(duì)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展有支撐作用。