中信固收：近期房地產(chǎn)政策見效時滯長達(dá)數(shù)月至一年

近期房地產(chǎn)政策一覽，來源：中信證券研究

來源：明晰筆談，作者：?中信證券固收團隊

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報告顯示：2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，第12個月出現(xiàn)“雙漲”。環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。同比上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。對此，我們點評如下：

房地產(chǎn)“雙漲”持續(xù)，支撐通脹利率難降

整體來看，7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅雙雙擴大，環(huán)比連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)表明，房價漲幅與CPI走勢高度相關(guān)。一方面，由房價上漲帶來的財富效應(yīng)，提振了消費，從而推動了食品等消費品價格的上漲；另一方面，房價上漲會拉動房租上漲，進(jìn)而推動核心CPI上漲。因而房價的持續(xù)上漲，使得通脹預(yù)期獲得支持。在通脹得以保持的前提下，寬貨幣的必要性也隨之減弱，既然降息降準(zhǔn)不可期，那么債市收益率也難進(jìn)一步走低。

政策頻出房價不下，時滯過后效果或現(xiàn)

近期，各級政府針對房價的相關(guān)政策可謂層出不窮。財政部長樓繼偉在G20財長和央行行長會上表示，要“義無反顧”地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。而在中央政治局會議上，更是提到并要求“抑制資產(chǎn)泡沫”，有觀點指出，資產(chǎn)泡沫或首先指代的便是房地產(chǎn)市場。再者，繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后，北京市住建委近日也發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)白皮書》。此外，除了地方政策對需求端的約束，通過對資金約束從而對房地產(chǎn)供給端施加影響的金融政策也在鋪陳。證監(jiān)會提出不允許房企通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

目前，針對房價過快過熱上漲的政策不可謂不多，突顯了政府去泡沫抑房價的決心，然而房地產(chǎn)價格卻不降反升，市場情緒依舊火爆。對此我們認(rèn)為，政策由出臺到發(fā)揮效果中間都存在著一定的時滯，而這一過程，或長達(dá)數(shù)月至一年的時間。因此，從長期來看，密集出臺的房地產(chǎn)政策勢必對房價帶來上漲壓力；而短期來看，仍維持高位的房價，又會對通脹帶來一定程度的支撐。

擠泡沫抑房價，基建接力托底經(jīng)濟

盡管地產(chǎn)投資高點已過，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策有所收緊，但由于一線住房仍供不應(yīng)求，政策意圖上致力于實現(xiàn)三四線住房的平穩(wěn)著陸，料房地產(chǎn)投資有望保持平穩(wěn)增長，短期內(nèi)房價也將在高位維持不至迅速下行。而在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向理性，緩慢擠出泡沫的過程中，基建投資有望發(fā)力托底經(jīng)濟。

首先，洪災(zāi)引發(fā)的災(zāi)后重建和暴露出的城市排水建設(shè)不足，以及發(fā)改委近期印發(fā)的《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》都證明需求端基建投資空間仍然巨大。

同時，供給端通過財政政策拉動基建投資的空間也依然很大。今年目前為止的財政收支狀況遠(yuǎn)好于預(yù)算，加上近月國務(wù)院總理李克強、發(fā)改委、央行司長都曾強調(diào)更積極的財政政策，顯示財政政策仍有較大拉動基建投資的空間。在供給需求雙方向作用下，料基建將繼續(xù)發(fā)力托底經(jīng)濟，在房地產(chǎn)投資放緩的過程中維持經(jīng)濟溫和復(fù)蘇格局。

對債市而言，短期來看房價仍將維持高位，并對通脹構(gòu)成支撐，使得降準(zhǔn)等寬松政策的實施意義下降，從而封住了債券收益率進(jìn)一步下行的空間；從長期來看，政府去資產(chǎn)泡沫、調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的意圖堅決，地產(chǎn)價格回落，基建將會接力，從而保證經(jīng)濟“文火”復(fù)蘇持續(xù)，進(jìn)而也使得債市承壓。綜合以上，我們認(rèn)為前期過熱的債市終將回歸理性，維持10年期國債收益率2.8%底部中樞的判斷不變。