陳志武：沒說過過別的地方房價(jià)下跌 北京房價(jià)不跌

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2016年年會(huì)于3月22-25日在海南博鰲召開，主題為“亞洲新未來：新活力與新愿景”，鳳凰財(cái)經(jīng)全程報(bào)道。

耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武對(duì)房地產(chǎn)問題發(fā)表觀點(diǎn)時(shí)表示，聽說北京最靠得住，但是作為學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的沒聽過這個(gè)說法，說有聽說過別的地方下跌，北京房價(jià)不跌的情況。

陳志武：謝謝，剛才孟總和保會(huì)長已經(jīng)概括得很好了，我就不多補(bǔ)充了，其實(shí)很多的政策說起來多多少少對(duì)目前的局面有很大的貢獻(xiàn)，一個(gè)政策是大的系統(tǒng)性方面的，因?yàn)槲覀兌己芮宄?、二線城市，特別像北京這樣的地方集中整個(gè)中國社會(huì)太多的資源，所以大家都想往那邊遷徙，搬到那邊住，買房子。我舉一個(gè)具體的例子，我喜歡打網(wǎng)球，冬天太冷了要有暖氣，夏天太熱了要有空調(diào)。北京有空調(diào)的網(wǎng)球場(chǎng)非常多，特別我住在亞運(yùn)村那邊，太多了。一到上海、南京，要找一個(gè)有空調(diào)的網(wǎng)球場(chǎng)太難了，一直到去年整個(gè)南京市只有一個(gè)場(chǎng)地有空調(diào)，一般的都是當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)才有權(quán)用，即使我和我夫人偶爾找到空閑訂上，只要哪位領(lǐng)導(dǎo)剛好這時(shí)候想要來打球，我們就被踢掉了。

你看看體育是這樣，娛樂界、演藝界，醫(yī)療、教育、大學(xué)資源，更不用說金融，還有實(shí)實(shí)在在有大項(xiàng)目審批權(quán)的發(fā)改委，這樣一來造成了北京等一線城市，以及省會(huì)城市要能夠得到機(jī)會(huì)在那兒暫時(shí)作為居民，得到戶口的話，千萬不要放棄。這造成了三四線城市，我看到一些統(tǒng)計(jì)，過去十來年縣一級(jí)的，不管城鎮(zhèn)化這些年代農(nóng)民進(jìn)城數(shù)量有多少，但縣一級(jí)總的凈人口增長基本是負(fù)的，有一些農(nóng)民從鄉(xiāng)村拿到縣城的城市戶口，更多縣城的居民往上走。地區(qū)市不增不減，有多少人流出有多少人流進(jìn)，省會(huì)城市凈增長，一線城市人口的凈增長，除非像北京、上海這樣的地方嚴(yán)格管制進(jìn)來的人口，否則一線城市凈增長人口數(shù)量是最多的。

這種資源的配置太多的掌握在政府的手里，也造成了今天中國房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的局面。除了調(diào)控政策，讓政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管不要做得太多之外，讓整個(gè)體制上也要做一些調(diào)整，體制的問題造成了孟總所說的冰火兩重天。

另外一個(gè)層面，大家比較關(guān)注匯率政策和資本賬戶，好不容易人民銀行花了好幾年的時(shí)間建立海外人民幣離岸中心，香港和香港之外的人民幣交易中心。結(jié)果為了穩(wěn)人民幣匯率，一夜之間把花了好幾年建立的離岸人民幣交易中心的流動(dòng)性全部榨干，轉(zhuǎn)回來了，不息代價(jià)把花這么多年功夫建立起來的離岸人民幣中心一個(gè)、一個(gè)暫停掉了，就是為了讓人民幣貶值壓力下降，為了控制資本賬戶，老百姓不能夠把太多錢轉(zhuǎn)移出去。為了穩(wěn)住人民幣匯率不息代價(jià)的嚴(yán)管資金的外出，由此產(chǎn)生一個(gè)很重要的結(jié)果就是有太多國內(nèi)的資金，本來在深圳、上海、北京都等著要轉(zhuǎn)移出去，到美國、香港、歐洲去買房子，還有做其他的投資，現(xiàn)在出不去了。怎么辦？這些錢必須回來在國內(nèi)找投資的出路。但找來找去，原來指望著A股，現(xiàn)在大家知道是靠不住的；原來信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品那么多，前幾年想著要打倒、打壓影子銀行，導(dǎo)致信托市場(chǎng)和理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)不斷地被壓縮，剩下只有買房子，這是中國人最熟悉的投資安排，因?yàn)橥恋夭荒軌蛩接?，那個(gè)出路也不存在了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要到哪里投資呢？聽說北京最靠得住，我作為研究經(jīng)濟(jì)學(xué)的不相信這種說法，哪里沒有說別的地方往下猛跌的時(shí)候，北京一枝獨(dú)秀，自己往上漲，那是另外的話題了。但選來選去一線城市相對(duì)比較靠得住，所以大家看到隨著資本外出的管制越來越加強(qiáng)，深圳、上海、北京房產(chǎn)交易量和價(jià)格越往上漲，這兩者之間明顯有很強(qiáng)的因果關(guān)系在里面。所以到最后我說這一點(diǎn)也是為了說明簡單的問題，不值不值得這樣不息代價(jià)把人民幣匯率穩(wěn)定住，如果人民幣貶值一些，能不能更好地把一線城市的風(fēng)風(fēng)火火，往上猛漲的壓力下降一些？以這種方式幫助上海市政府、深圳市政府、北京市政府不用做得那么辛苦。這些都是值得我們深入思考的。

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