房地產(chǎn)行業(yè)：投資企穩(wěn)時(shí)點(diǎn)漸近

地產(chǎn)投資見(jiàn)底點(diǎn)不遠(yuǎn):全國(guó)房屋新開(kāi)工面積11.48億平方米,同比降12.6%,降幅較上月縮小4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開(kāi)工面積7.93億平方米,同比下降13.5%。住宅單月開(kāi)工面積創(chuàng)下年內(nèi)新高,一如我們此前所預(yù)計(jì),銷售端的起勢(shì),庫(kù)存去化的加速,帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)工意愿回升,預(yù)計(jì)四季度新開(kāi)工恢復(fù)勢(shì)頭仍將持續(xù)。9月份房地產(chǎn)投資增速降幅依然擴(kuò)大,凸顯出當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力,但相對(duì)而言,我們對(duì)四季度房地產(chǎn)投資企穩(wěn)依然報(bào)以信心,在需求端,政策扶持思路仍將延續(xù),未來(lái)貨幣政策、需求端政策仍將預(yù)計(jì)擇機(jī)出爐,進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)需求端改善效應(yīng),供給端我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資、公司債等層面的放開(kāi)也對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表帶來(lái)改善,再考慮到去年10月單月同期基數(shù)較低,我們對(duì)今年四季度投資企穩(wěn)止跌是抱以期待的土地市場(chǎng)依舊低迷,關(guān)注四季度供地改善:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.59億平米,同比下降33.8%,土地成交價(jià)款4916億元,同比下降27.5%。單月土地購(gòu)置面積繼續(xù)下行,土地市場(chǎng)仍未有明顯起色,這也是掣肘投資增速企穩(wěn)的主要原因,但從我們對(duì)一些重點(diǎn)城市的跟蹤來(lái)看,四季度將進(jìn)入推地高峰,這對(duì)四季度土地購(gòu)置面積的邊際改善效應(yīng)是值得關(guān)注的。

政策加碼銀十可期:商品房銷售面積8.29億平方米,同比升7.5%,商品房銷售金額5.67萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.3%。單月住宅銷售面積和銷售均繼續(xù)保持同比增長(zhǎng)。9月末政策再加碼,首付比例下降至25%,在需求政策不斷釋放下,我們認(rèn)為四季度主流城市成交熱度將得以繼續(xù)保持,但展望明年,在行業(yè)增速放緩的大背景下,市場(chǎng)銷售已經(jīng)在不斷的政策刺激下恢復(fù)到一個(gè)較高水平,后續(xù)新政策出臺(tái)所帶來(lái)的邊際改善效果預(yù)計(jì)越來(lái)越有限。價(jià)格方面,全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比繼續(xù)下降,百城住宅價(jià)格指數(shù)9月環(huán)比上升,相對(duì)而言,我們認(rèn)為此輪周期下,房地產(chǎn)板塊的價(jià)格很難再出現(xiàn)如2011年或者2013年的全國(guó)一片普漲,越來(lái)越結(jié)構(gòu)性的增長(zhǎng)格局將會(huì)成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的常態(tài)。

寬松資金面助力投資恢復(fù):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金9.07萬(wàn)億元,同比上漲0.9%。其中,個(gè)人按揭貸款1.16萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18.1%。在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中,個(gè)人按揭貸款依然一枝獨(dú)秀,是房企到位資金的主要貢獻(xiàn),雖然三季度以來(lái)房企多元融資渠道的放開(kāi)效應(yīng)已經(jīng)逐步顯現(xiàn),尤其房企公司債融資愈發(fā)活躍,1-9月房企發(fā)行公司債規(guī)模已達(dá)到1950億,占到市場(chǎng)規(guī)模的45%,但這些改善尚未在自籌資金等指標(biāo)中顯現(xiàn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,企業(yè)資金面恢復(fù)后必將帶來(lái)投資意愿的企穩(wěn),從當(dāng)前來(lái)看,這種剪刀差預(yù)計(jì)不會(huì)持續(xù)太久。