赴澳淘房客去年買(mǎi)房虧25%

由于海外投資增多，澳大利亞房?jī)r(jià)近年上漲很快供圖/CFP

數(shù)據(jù)顯示，去年澳大利亞成為中國(guó)投資者青睞的新目標(biāo)市場(chǎng)，流入資本超過(guò)30億美元。不過(guò)，現(xiàn)在赴澳購(gòu)房的中國(guó)投資者將面臨越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)。有資深中介人士告訴北京青年報(bào)記者，由于澳元貶值，去年買(mǎi)房的投資者虧了25%。

本周，澳大利亞財(cái)政部長(zhǎng)在媒體發(fā)布會(huì)上表示，澳大利亞一個(gè)50人小組正在調(diào)查462個(gè)外國(guó)人涉嫌違法購(gòu)房的案子。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，調(diào)查中涉及中國(guó)買(mǎi)家。對(duì)有計(jì)劃在海外投資的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，澳大利亞是否不允許中國(guó)人買(mǎi)房？購(gòu)房究竟有何限制？成為廣受關(guān)注的問(wèn)題。

事件

澳大利亞警告海外買(mǎi)房者不得非法購(gòu)房

澳大利亞不是首次提出海外買(mǎi)房者的警告。今年2月，澳大利亞政府提議對(duì)外國(guó)買(mǎi)家花在澳物業(yè)上的每100萬(wàn)澳元征收1萬(wàn)澳元（合7900美元）的“申請(qǐng)費(fèi)”，此外還承諾執(zhí)行有關(guān)禁止非居民購(gòu)買(mǎi)二手房的現(xiàn)行法規(guī)，違者將被罰款，罰款額最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的25%。

這次澳大利亞公布的消息透露，被責(zé)令賣(mài)房子的一位外國(guó)買(mǎi)家在西澳郊區(qū)Kewdale持有兩套現(xiàn)房，一位投資者在布里斯班外圍郊區(qū)Eight Mile Plains持有一套現(xiàn)房。另外三位投資者居住在新州，其房產(chǎn)分別位于悉尼的Eastwood、Fairfield和Mosman。6處房產(chǎn)購(gòu)入價(jià)格在15.2萬(wàn)-186萬(wàn)澳元之間不等。

此前的2015年3月，澳大利亞更是嚴(yán)令恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印旗下公司在90天內(nèi)賣(mài)出其以3900萬(wàn)澳元（約合人民幣1.9億元）購(gòu)買(mǎi)的海邊豪宅VillaDelMare。澳大利亞在其聲明中稱(chēng)，VillaDelMare是由許家印通過(guò)空殼公司購(gòu)買(mǎi)的豪宅，而澳大利亞是嚴(yán)格禁止海外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)澳大利亞的二手房。

2015年11月30日為澳政府接受自愿上報(bào)的截止日期。澳大利亞房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資政策的目的是鼓勵(lì)外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)新房，以刺激住宅開(kāi)發(fā)，提升澳大利亞房屋存量。

追訪

去年中國(guó)買(mǎi)家對(duì)澳房產(chǎn)投資超30億美元

由于澳大利亞土地和房屋的所有權(quán)都是永久的，且沒(méi)有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，受到一些海外投資者的青睞。

北青報(bào)記者了解到，在澳大利亞買(mǎi)房的中國(guó)人主要4種情況：一是為子女留學(xué)買(mǎi)房，所謂“以房養(yǎng)學(xué)”；二是，去澳大利亞買(mǎi)房養(yǎng)老；三是，富裕階層，有閑錢(qián)去澳大利亞投資買(mǎi)房；四是投資做旅游地產(chǎn)。

中國(guó)高凈值人群的海外置業(yè)活動(dòng)快速增長(zhǎng)。胡潤(rùn)研究院在其調(diào)查報(bào)告《2014年移民和中國(guó)高凈值人士》中指出，除美國(guó)和加拿大外，澳大利亞和英國(guó)的城市也被列為最理想的海外房地產(chǎn)置業(yè)點(diǎn)。

澳中集團(tuán)董事長(zhǎng)金凱平算過(guò)一筆賬，澳大利亞過(guò)去十年每年房?jī)r(jià)增速大約在10%，而每年租金收入大約為房屋總價(jià)的3.5%，因此投資的回報(bào)率大約在13.5%。澳大利亞很多別墅價(jià)值人民幣250萬(wàn)，而這個(gè)價(jià)格在北京只能買(mǎi)到四環(huán)外的兩居室。

還有一些數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。其中，2014年澳大利亞成為中國(guó)投資者青睞的新目標(biāo)市場(chǎng)，流入資本超過(guò)30億美元。

北京一家代理澳大利亞房產(chǎn)的中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，澳大利亞一直有政策規(guī)定，外國(guó)人只可以在澳大利亞買(mǎi)新房，但不能購(gòu)買(mǎi)二手房?？傆腥送ㄟ^(guò)自己在外國(guó)成立的公司購(gòu)買(mǎi)二手房，這目前是一個(gè)灰色地帶。而這次調(diào)查的，也主要是一些違反當(dāng)?shù)卣哔?gòu)買(mǎi)房子的事件。還有一種情況是，澳大利亞允許有留學(xué)生身份的人購(gòu)買(mǎi)二手房，但必須在簽證過(guò)期前3個(gè)月出售，不得盈利。有些留學(xué)生鉆空子不賣(mài)掉手上的二手房，這種行為也在此次澳政府嚴(yán)打海外非法購(gòu)房行動(dòng)之列。

分析

澳大利亞為何不準(zhǔn)海外人士購(gòu)買(mǎi)二手房

留學(xué)后在當(dāng)?shù)毓ぷ?、已取得澳大利亞?guó)籍多年的葛女士，住在悉尼市中心的某公寓內(nèi)。她告訴北青報(bào)記者，悉尼CBD等好地段的公寓多是二手房，幾乎很難找到新房子。由于澳大利亞的房子貸款利率只有4%左右，首付只需10％，原本買(mǎi)房子并不是太困難的事情。

悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數(shù)第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

但最近幾年，許多悉尼的年輕人攢夠了首付款后，在好地段找房子卻異常困難。大概從2009年起，悉尼市中心的公寓房?jī)r(jià)一直在飆升，年漲價(jià)約10%。

位于市中心繁華地段、裝修豪華一些的大樓內(nèi)，一個(gè)臥室一個(gè)衛(wèi)生間的公寓，價(jià)格已經(jīng)漲到600澳元/周；兩個(gè)臥室兩個(gè)衛(wèi)生間的公寓則要900澳元/周。這讓許多安心租房子的年輕人感到了壓力，不盡快買(mǎi)房子，租金和房?jī)r(jià)都在上漲。

令她切身體會(huì)到的最大變化就是以前買(mǎi)二手房去中介，現(xiàn)在買(mǎi)房要去拍賣(mài)公司。幾年前，在悉尼買(mǎi)二手房也和北京差不多，通過(guò)中介找到房源后，與房主見(jiàn)面洽談，砍砍價(jià)就成交了。現(xiàn)在，好地段的二手房子少，而買(mǎi)家多，房子都是通過(guò)拍賣(mài)銷(xiāo)售。

“我聽(tīng)到的信息都是拍賣(mài)會(huì)比底價(jià)高很多，”葛女士說(shuō)，“好房子拍賣(mài)價(jià)格比底價(jià)能高出20萬(wàn)-30萬(wàn)澳幣，一般的房子也能高出5萬(wàn)-6萬(wàn)澳幣，對(duì)于買(mǎi)房自住的年輕人來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)加重了”。

葛女士告訴北青報(bào)記者，澳大利亞人不太習(xí)慣購(gòu)買(mǎi)新房子。通常新房從立項(xiàng)允許銷(xiāo)售到入住要有2-3年的周期，很多人擔(dān)心中間會(huì)有開(kāi)發(fā)商實(shí)力不夠房子蓋不成的問(wèn)題，或者租房子等新房子也很不劃算。

可見(jiàn)，房子的供應(yīng)數(shù)量有限，而需求在不斷增加，讓年輕人怨言多了起來(lái)，給政府控制房?jī)r(jià)施加了許多壓力。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點(diǎn)認(rèn)為，由于來(lái)自海外的投資正在推升澳大利亞房?jī)r(jià)，因此澳大利亞政府不得不用行動(dòng)來(lái)保護(hù)本地居民的利益。

影響

嚴(yán)打非法置業(yè)不會(huì)影響合規(guī)投資

不過(guò)，世邦魏理仕國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部亞洲區(qū)副董事姜琳指出，澳政府對(duì)非法置業(yè)者的強(qiáng)制措施不會(huì)對(duì)來(lái)自中國(guó)的投資造成顯著影響。

“澳大利亞政府主要針對(duì)的是住宅市場(chǎng)，以及通過(guò)非法渠道購(gòu)房的外國(guó)人。”姜琳指出，通過(guò)合規(guī)途徑在澳置業(yè)的投資者并不在政府限制的范圍之內(nèi)。

澳大利亞法律規(guī)定，非澳大利亞居民不得在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)二手房，若購(gòu)買(mǎi)新房須獲得外國(guó)投資審查委員會(huì)的批準(zhǔn)。

即便再三提高投資門(mén)檻，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)來(lái)自中國(guó)資本的吸引力依然強(qiáng)勁。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，過(guò)去一年中悉尼、墨爾本和布里斯班CBD區(qū)域內(nèi)出售的116個(gè)項(xiàng)目中，中國(guó)買(mǎi)家占據(jù)了36席。2015年截至二季度，中國(guó)買(mǎi)家在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的投入達(dá)到了18.89億美元。這種吸引力主要源于澳大利亞國(guó)內(nèi)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況所創(chuàng)造的健康投資環(huán)境。

“相比美國(guó)和部分歐洲國(guó)家，2008年全球金融危機(jī)對(duì)澳大利亞的影響不那么嚴(yán)重，這個(gè)國(guó)家的金融體系比較健康，法律環(huán)境也比較透明。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去50年澳大利亞的房?jī)r(jià)一直在以7%-10%的幅度勻速增長(zhǎng)，基本保持房?jī)r(jià)每7年翻一番。相比暴漲暴跌的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在澳大利亞投資的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。”姜琳說(shuō)。

姜琳還表示：“如果在澳工作的外國(guó)人想要在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，澳大利亞能夠給予七成到七成五的貸款額度，這在其他國(guó)家是頗為罕見(jiàn)的。這也極大地吸引了外國(guó)人在當(dāng)?shù)刭?gòu)房居住。”

風(fēng)險(xiǎn)

澳元貶值讓去年購(gòu)房者虧了

目前，在澳大利亞買(mǎi)房主要通過(guò)兩種途徑：一是海外代理機(jī)構(gòu)，即中介買(mǎi)房；二是直接在中國(guó)的海外開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)房。

據(jù)悉，澳大利亞很多別墅價(jià)值人民幣200萬(wàn)-300萬(wàn)左右，很多房子首付才10%，利息也4%-5％，所以對(duì)于一些投資者來(lái)說(shuō)，對(duì)現(xiàn)金流要求不高。也有謹(jǐn)慎的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越來(lái)越多的中國(guó)買(mǎi)家正涌進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)，但澳大利亞顯然對(duì)于外國(guó)買(mǎi)家的熱情持保守態(tài)度。此外，新房子開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

“我們每日都給有意向的客戶打電話，建議盡快出手呢。”一位資深代理中介孫先生告訴北青報(bào)記者，盡管人民幣貶值約4%左右，但是澳幣貶值更厲害，從去年到現(xiàn)在澳元對(duì)人民幣已經(jīng)從1:6跌到1:4.5左右，現(xiàn)在買(mǎi)房相當(dāng)于打八折。但這從另外一個(gè)角度說(shuō)明，在澳購(gòu)房確實(shí)存在匯率風(fēng)險(xiǎn)，去年買(mǎi)房的人也相當(dāng)于虧了近25%。

文/本報(bào)記者藺麗爽