恒大商業(yè)版圖成都想象 65億港元接盤華人置業(yè)資產(chǎn)

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7月14日晚間，華人置業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告透露，恒大地產(chǎn)全資附屬公司將以65億港元代價(jià)，收購其位于四川（樓盤）成都的三個(gè)物業(yè)及一筆私募基金投資。華人置業(yè)預(yù)期將從出售交易錄得收益約11.51億港元。

根據(jù)公告，被出售公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及應(yīng)收債權(quán)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)款為65億港元。其中，出售Lucky Benefit Limited 100%股權(quán)及其應(yīng)收債權(quán)所對(duì)應(yīng)的代價(jià)為32.81億港元，出售升亮有限公司100%股權(quán)及其應(yīng)收債權(quán)所對(duì)應(yīng)的代價(jià)為32.19億港元。

華人置業(yè)表示，此次交易價(jià)款乃由出售協(xié)議雙方按照正常商業(yè)條款經(jīng)公平磋商后厘定，并參照出售協(xié)議簽訂之日應(yīng)收債權(quán)約46.05億港元；被出售集團(tuán)截至2015年3月31日未經(jīng)審核綜合或合并資產(chǎn)凈值約15.37億港元；及獨(dú)立合資格專業(yè)估值師就被出售公司物業(yè)進(jìn)行估值的初步結(jié)果所示的估值盈余約4.64億港元。

華人置業(yè)拋售

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查看公告，上述兩家標(biāo)的公司間接透過中國項(xiàng)目公司持有位于成都的三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，華置?西錦城位于成都市金牛區(qū)迎賓大道123號(hào)及165號(hào)，規(guī)劃用途為住宅、車位、商業(yè)和辦公樓及庫房，總建面為79995平方米；華置?都匯華庭位于成都市錦江區(qū)鏜鈀街38號(hào)、義學(xué)巷60號(hào)，規(guī)劃用途為住宅、車位及商業(yè)樓，總建面達(dá)14.50萬平方米；華置廣場(chǎng)位于成都市提督街99號(hào)，規(guī)劃用途為酒店、辦公樓、購物中心、住宅及車位，總建面為42.77萬平方米。

此外，被出售公司資產(chǎn)包中還包括一家注冊(cè)成立于上海（樓盤）、總投資3億元的有限合伙企業(yè)。該合伙企業(yè)的經(jīng)營范圍為股權(quán)投資、投資管理及投資咨詢服務(wù)，通過獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長期投資回報(bào)。

據(jù)悉，該投資為華人置業(yè)其中一家中國附屬公司持有。Lucky Benefit Limited間接持有該中國附屬公司的75.8%股權(quán)，并已購得剩余的24.2%股權(quán)，只是股權(quán)的轉(zhuǎn)讓尚未完成。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體還留意到，華人置業(yè)對(duì)此次出讓緣由作了以下說明：受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，目前國內(nèi)住宅物業(yè)的市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，加上預(yù)期開征的房產(chǎn)稅及充裕的物業(yè)供應(yīng)量，尤其非一線城市，其認(rèn)為成都市的住宅物業(yè)的售價(jià)于未來較長時(shí)間難有上升空間。

“至于國內(nèi)商業(yè)物業(yè)(包括購物中心、辦公樓及酒店)，隨著近年在成都市有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場(chǎng)，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過剩，出租物業(yè)的收入及酒店的經(jīng)營收入已出現(xiàn)明顯的下調(diào)，繼而導(dǎo)致持有商業(yè)物業(yè)的回報(bào)較預(yù)期低。加上目前在成都市仍有多個(gè)興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會(huì)相繼落成，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的收益會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。因此，公司認(rèn)為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)下跌。”

華人置業(yè)認(rèn)為，為盡可能提升物業(yè)價(jià)值，出售交易對(duì)集團(tuán)而言是難得良機(jī)，透過一筆交易即可出售位于成都的全部物業(yè)投資組合及于中國私募基金投資，以換取港元現(xiàn)金。在出售交易完成后，華人置業(yè)將會(huì)尋求其他投資機(jī)遇。

恒大商業(yè)收購

市場(chǎng)分析人士就向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，恒大地產(chǎn)此次收購的三個(gè)項(xiàng)目均位于城市核心區(qū)，并且三個(gè)項(xiàng)目均含有大量商業(yè)部分，這也反映了恒大地產(chǎn)近段時(shí)間在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展思路。

去年6月份，恒大地產(chǎn)以17.99億元的低價(jià)拿下了成都曹家巷面積167.68畝、總可建面積72.88萬平方米的曹家巷一二街坊地塊。這是恒大地產(chǎn)進(jìn)駐成都主城區(qū)的第二個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，該地塊位于成都知名的舊改區(qū)“曹家巷棚戶區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃，未來曹家巷將建成集寫字樓、商業(yè)綜合體為一體的新社區(qū)。由于該地塊規(guī)劃有寫字樓、商業(yè)綜合體，也意味著恒大地產(chǎn)將開啟其在成都的商業(yè)地產(chǎn)之路。

2015年初，恒大地產(chǎn)又以20.76億總價(jià)摘得成都川棉廠商住地塊。資料顯示，成華區(qū)川棉廠生活區(qū)A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，商服用地、公共設(shè)施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價(jià)4758元/平方米。

彼時(shí)即有市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，“70/90”條規(guī)、超高層建筑、集中商業(yè)等復(fù)雜的指標(biāo)以及較多配建的要求增加了競(jìng)得人的開發(fā)成本，“按現(xiàn)有規(guī)劃條件，預(yù)計(jì)恒大會(huì)把利潤押在商業(yè)部分，也就是說這個(gè)地塊的突圍之路應(yīng)該是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。”

不過，誠如華人置業(yè)于公告中所指，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已呈紅海之勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都的商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市之一，包括成都IFS、遠(yuǎn)洋太古里等眾多商業(yè)綜合體都已經(jīng)或即將投入運(yùn)營。

對(duì)于恒大成都項(xiàng)目的商業(yè)前景，有市場(chǎng)人士曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，“一直還沒有看過恒大做商業(yè)的項(xiàng)目和水準(zhǔn)，所以不好評(píng)價(jià)。”但可以看到的事實(shí)是，作為地產(chǎn)企業(yè)布局西南重鎮(zhèn)的成都，商業(yè)地產(chǎn)體量將可能面臨“井噴”。