李宇嘉：樓市下半年“弱勢(shì)企穩(wěn)”局面仍待夯實(shí)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的“2015年1至5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，前5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交、庫(kù)存、新開工等主要指標(biāo)趨于好轉(zhuǎn)，尤其全國(guó)商品房銷售額15個(gè)月來首現(xiàn)正增長(zhǎng)，顯示樓市已現(xiàn)走出疲軟區(qū)間的曙光。

政策對(duì)于合理住房需求的大力度扶持，疊加貨幣政策降準(zhǔn)、降息等因素，是樓市在5月份止跌企穩(wěn)的主要原因。從數(shù)據(jù)看，銷售端的改善最為明顯：1~5月份，全國(guó)商品房銷售面積盡管下降0.2%，但降幅較1~4月份大幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售面積已經(jīng)與去年同期持平，銷售面積在上半年有望實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，銷售面積從1~2月份下降16.3%到1~5月份基本止跌，超出市場(chǎng)預(yù)期，這也反映出開發(fā)商庫(kù)存去化加快，5月底待售面積自今年以來首現(xiàn)下降。“去庫(kù)存”加速也激勵(lì)了開發(fā)商加杠桿的進(jìn)程，3個(gè)先行指標(biāo)（開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積、新開工）增速下降初現(xiàn)收窄跡象。

目前，三大因素將夯實(shí)樓市底部基礎(chǔ)。

首先，目前商業(yè)房貸和公積金貸款基準(zhǔn)利率分別為5.65%和3.75%，已跌破2009年的歷史最低水平。從過去境內(nèi)外樓市的市場(chǎng)周期看，利率底部一般會(huì)引領(lǐng)樓市底部；

其次，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解讀5月數(shù)據(jù)時(shí)，強(qiáng)調(diào)樓市銷售回升，購(gòu)房者信心恢復(fù)和先行指標(biāo)向好（盡管向好跡象并不明顯），這頗有引導(dǎo)輿論呵護(hù)樓市的意味；

最后，下半年通脹水平難破“2”，實(shí)際利率仍將維持低位，而開發(fā)貸款條件放松，債權(quán)股權(quán)融資快速增長(zhǎng)，資金環(huán)境繼續(xù)友好將助推供銷活躍。

但必須要看到，盡管累計(jì)銷售面積跌幅連續(xù)大幅度收窄，意味著單月銷售回升明顯，但5月底的庫(kù)存僅僅減少了15萬(wàn)平方米，與6.57億平方米的總庫(kù)存相比仍談不上庫(kù)存改善。

另外，如果考慮到在建未售、已批未建這兩大塊庫(kù)存的話，言及“庫(kù)存壓力下降”還太早。即便易居監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，庫(kù)存去化效果最明顯，但5月份仍有28個(gè)城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)。

今年前5個(gè)月，即便表現(xiàn)最好的40個(gè)重點(diǎn)城市，商品房銷售面積同比也僅增長(zhǎng)1.7%，而非重點(diǎn)城市銷售面積仍下跌10%以上。也就是說，絕大部分城市對(duì)樓市及貨幣政策刺激的敏感度（或彈性）正在下降。

這種下降反映這些城市集聚人口和產(chǎn)業(yè)的能力不足，新增住房需求有限。如庫(kù)存壓力最大的東北，近年來每年流失人口約200萬(wàn)，沈陽(yáng)、哈爾濱和大連等重點(diǎn)二線城市樓市去化周期在3年左右。廣大二線非重點(diǎn)及三、四線城市，將是樓市回升的主要拖累。

今年以來，盡管貨幣政策的寬松超出市場(chǎng)預(yù)期，但資金“脫實(shí)入虛”問題仍非常嚴(yán)重，這與存款和銀行理財(cái)大量參與股市有關(guān)。另外，一線城市近日樓市火爆，深圳和上海的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，據(jù)媒體報(bào)道，“炒完股市炒樓市”的投資需求占比至20%左右，也與資金“脫實(shí)入虛”有關(guān)。

在這種情況下，除了思考如何引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)外，當(dāng)前及未來一段時(shí)間政策重點(diǎn)有望轉(zhuǎn)向積極的財(cái)政政策。4月財(cái)政支出顯著加快，第二批1萬(wàn)億地方債務(wù)置換出爐等，都意在讓財(cái)政政策更加積極。

因此，打通傳導(dǎo)途徑，而不是繼續(xù)實(shí)施“降準(zhǔn)降息”式的寬松模式，或成為未來一段時(shí)間貨幣政策的重點(diǎn)。而減少降準(zhǔn)降息對(duì)樓市來說意味著少了一個(gè)強(qiáng)勁的助力。

值得注意的是，去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，驅(qū)動(dòng)樓市短期的購(gòu)買力迅速增加，這是近期一線城市房?jī)r(jià)任性上漲的重要原因。

但自5月以來，股指寬幅震蕩，泡沫論甚囂塵上，管理層期待慢牛，去年以來的財(cái)富效應(yīng)開始減弱，顯示對(duì)樓市的這一擾動(dòng)因素將在下半年趨于消退。

綜上所述，下半年樓市將繼續(xù)著力于夯實(shí)弱勢(shì)企穩(wěn)的基礎(chǔ)，去庫(kù)存仍是樓市主題；銷售止跌趨勢(shì)形成，但反彈幅度會(huì)非常??；原有樓市政策的邊際效應(yīng)減退，加上過去幾年高地價(jià)給房?jī)r(jià)帶來的壓力，將是制約樓市銷售難以顯著回升的主要原因。

據(jù)此可以判斷，樓市分化將繼續(xù)加劇，一線城市會(huì)告別“火熱”，但下半年量?jī)r(jià)可能繼續(xù)上升，多數(shù)二線城市樓市有望止跌企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)銷售正增長(zhǎng)，而其他城市依舊疲軟。此外，開發(fā)商將通過“搶食”一線城市土地和并購(gòu)，尋求增量市場(chǎng)機(jī)會(huì)。