“二次房改”來(lái)了，將產(chǎn)生重大影響！

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，住建部已經(jīng)會(huì)同國(guó)家發(fā)改委，準(zhǔn)備擬定“進(jìn)一步深化住房體制改革”的初步實(shí)施方案。

1998年啟動(dòng)的第一次住房體制改革，結(jié)束了實(shí)物分房，將中國(guó)引入了“商品房”時(shí)代。在過(guò)去10多年里，房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化齊頭并進(jìn)，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的力量。而中國(guó)人的資產(chǎn)配置，也在這個(gè)時(shí)期發(fā)生了天翻地覆的變化。

在這個(gè)時(shí)代，一個(gè)人社會(huì)階層的升降，往往跟他有沒(méi)有買(mǎi)房子、買(mǎi)了多少套房子密切相關(guān)。所以，“房改決定命運(yùn)”。那么，新一輪房改又將會(huì)怎么做？對(duì)每個(gè)來(lái)說(shuō)意味著什么？

從媒體公開(kāi)報(bào)道看，“第二次房改”只是個(gè)意向，距離形成初步方案仍然有相當(dāng)距離。報(bào)道只透露了此次改革一些原則：

1、十八屆三中全會(huì)提出的“讓市場(chǎng)規(guī)律在資源配置過(guò)程中起決定性作用”將成為這份方案的指導(dǎo)性原則。

2、去投資化、去杠桿化，確保住房的基本屬性，這個(gè)方向沒(méi)有變，但是現(xiàn)在包括決策層在內(nèi)，都在試圖尋找一條既能保證住房消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，又尊重認(rèn)可居民通過(guò)市場(chǎng)手段改善居住條件需求的路徑。

3、以前保障性住房品類(lèi)繁多，最早的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，后來(lái)的限價(jià)商品房、公共租賃房，以及半保障性質(zhì)的自住商品房，以及共有產(chǎn)權(quán)房等，這些種類(lèi)將在未來(lái)進(jìn)行削減，比較理想的狀況是，分為租賃型保障房和銷(xiāo)售型保障房，在銷(xiāo)售型保障房中，貫徹‘共有產(chǎn)權(quán)’的思路。

我的判斷是，正如“第一次房改”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大利好一樣，“第二次房改”也將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)重大利好。只是房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用，已經(jīng)沒(méi)有過(guò)去10年那么重要了。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在狂飆突進(jìn)10多年后，已經(jīng)出現(xiàn)了重大拐點(diǎn)。除了數(shù)十個(gè)有明顯人口增量的城市外，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)都已經(jīng)飽和。而國(guó)家正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)上，需要房地產(chǎn)為保增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理提及房地產(chǎn)時(shí)這樣說(shuō)：“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。如果說(shuō)，“讓市場(chǎng)規(guī)律在資源配置過(guò)程中起決定性作用”是“二次房改”的基本原則，那么這句話應(yīng)該是“二次房改”的基調(diào)。

我猜測(cè)，將會(huì)有以下政策出臺(tái)：

1、對(duì)于低收入階層，住房主要通過(guò)廉租房來(lái)解決；“夾心階層”，則主要通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房（部分產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的）來(lái)解決。其他產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的住房類(lèi)型將消失。

2、設(shè)立住房?jī)?chǔ)蓄銀行，改革住房公積金制度，讓剛需一族購(gòu)房更加容易。

3、逐步取消行政手段對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控，住房的投資需求事實(shí)上被承認(rèn)。否則，眾多過(guò)剩的住房無(wú)法消化。

4、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但力度會(huì)比很多人預(yù)估的要弱。

5、MBS（住房抵押貸款證券化）會(huì)全面推行，這事實(shí)上相當(dāng)于向房地產(chǎn)行業(yè)注入流動(dòng)性。

由于供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩，未來(lái)10年中國(guó)絕大多數(shù)中小城市的房?jī)r(jià)降跑不贏真實(shí)通脹，絕大多數(shù)中國(guó)人“住房最痛苦的時(shí)候”正在過(guò)去。只有三四十個(gè)有明顯人口流入的經(jīng)濟(jì)中心城市，房?jī)r(jià)仍然高昂。國(guó)家肯定會(huì)分類(lèi)處理，在前一類(lèi)城市減少保障性住房供應(yīng)量，在后一類(lèi)城市增加。而且房地產(chǎn)稅的稅率，也將有所不同。

整體而言，“二次房改”將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成利好，而不是利空。

來(lái)自鳳凰博報(bào)