陶紅兵：2016年北京四環(huán)房價會漲到10萬每平

2015年3月5日，李克強(qiáng)總理在兩會所作的政府工作報告中，多次提到住房問題，相對于2012年底以前的政策表述，基調(diào)已有重大變化：一是強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，支持普通住房消費；二是把保障房作為公共產(chǎn)品看待，給予充分預(yù)算支持。其中，“穩(wěn)定住房消費”的表述是時隔多年后重新提起，但又富有新意。

2014年10月29日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定住房消費，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”。這是時隔5年半之后的重提——2009年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費”，隨后被逐步放棄。

由于2009下半年至2013年3月一直強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”，從中央到地方、從專家學(xué)者到普通百姓，都不再把房地產(chǎn)當(dāng)作“支柱產(chǎn)業(yè)”。

2013年，發(fā)改委副主任朱之鑫在中國發(fā)展高層論壇上答問時說，很多人說把房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)，我查了一下文件，沒有這句話，我們提出是把建筑業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。

曾有專家反問道，“你看從古到今的所有國家，哪個國際性大國的成長是靠房地產(chǎn)搞起來的？”萬科總裁郁亮也在2012年接受采訪時表示，房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的定位確實有問題，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的主角，最合適的定位應(yīng)該是配套產(chǎn)業(yè)。

但房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的份額是相當(dāng)可觀的，2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別相當(dāng)于或達(dá)到GDP總量12%、15%和6%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度來看房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

“房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的支持，目前在中國仍然是排到最重要的行業(yè)，沒有任何一個行業(yè)現(xiàn)在能夠代替房地產(chǎn)行業(yè)的這個作用。即使在未來二三十年以后，房地產(chǎn)可能不是像現(xiàn)在這樣占的比重這么高的行業(yè)了，但它仍然是中國經(jīng)濟(jì)一個很重要的支柱性行業(yè)，這是我想不會發(fā)生有重大的改變的。”高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵則對中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)企業(yè)的角色充滿期待。

而且，早在2013年，陶紅兵即表示五年之內(nèi)北京房價將超過10萬每平，該言論一出引起一片嘩然。兩年過去了，陶紅兵對自己的判斷仍然十分堅定，他指出甚至不用等到2018年，2016年也就是明年，北京房價便會突破10萬每平。

房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)

“到現(xiàn)在房地產(chǎn)是美國的支柱產(chǎn)業(yè)，為什么這樣的一個到中國就不行了呢？”陶紅兵不能夠理解長期以來學(xué)界輿論對于房地產(chǎn)地位的“打壓‘，“房子是最大的消費品，我們有好的衣服穿，有好的東西吃大家就覺得沒有問題。農(nóng)業(yè)說是最基礎(chǔ)的最重要的，因為滿足了人吃，大家不覺得做農(nóng)業(yè)好像是做泡沫?？蔀槭裁凑f做房地產(chǎn)，滿足人最重要的居住，這個需求，大家就會認(rèn)為這個行業(yè)不重要，永遠(yuǎn)是重要的。即使到了美國、日本這樣的發(fā)達(dá)程度，房地產(chǎn)也仍然是很重要的。”

2015年4月，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉在接受央視財經(jīng)采訪時，也明確談到：“過去用了很大投資份額投資房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，是一種不正常的狀態(tài)。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式資產(chǎn)負(fù)債率太高，或?qū)е沦Y金鏈斷裂等。而一個行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率太高就會釀成系統(tǒng)性風(fēng)險，出現(xiàn)金融危機(jī)，崩盤等。所以，不能再指望房地產(chǎn)拉動GDP。”

陶紅兵表示自己并不認(rèn)同這個觀點：“在經(jīng)濟(jì)下行的時候，我們不能指望用房地產(chǎn)來拉動。為什么不能指望？經(jīng)濟(jì)下行的時候，用房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，這本身它并不是十惡不赦的。”

他闡釋了自己的觀點：重要的是在用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的時候，對居住需求的管理要分門別類，我政府要管一些人，要照顧一些人，同時市場的東西就讓市場去解決。“如果這樣的用它來拉動經(jīng)濟(jì)，何樂而不為呢？畢竟房地產(chǎn)行業(yè)上下又牽動幾十個行業(yè)。”

有關(guān)居住需求管理的分門別類，陶紅兵舉了個例子。比如在北京等一線城市限制高端住宅的購買是無意義的，好比勞斯萊斯賣的再貴，也不會影響老百姓的生活。“五萬以上的這些高端房子，不是老百姓基本居住需求所需要的，那我就放開限購。比如說20%的個稅，那全國就北京在執(zhí)行，有什么道理呢？”

至于自住需求的住房價格會不會因為放開限購也跟著水漲船高？陶紅兵認(rèn)為答案是否定的。“自住商品房本來政府有調(diào)控，對資格要審查，就是過去沒有房的人才有資格去買。那么沒有房的人他會去買那個5、6萬的房子嗎？買高端房的人會是第一套房的嗎？所以那個不用擔(dān)心，你只要對基本居住需求有一些承諾和保障就可以了。

2015年不買房會后悔

330新政之后，相較于同行和媒體中時有出現(xiàn)的看空樓市的反應(yīng)，陶紅兵認(rèn)為2014年到2015年的確像任大炮所說是買房最好時機(jī)，存在價格洼地。”我認(rèn)為實際上已經(jīng)要有點后悔了，而且去年我一直說2014年是買房的最后一個窗口期，就是今后很長一段時間，比如說10年左右很難再出現(xiàn)比2014年更低的價格，我是指一二線城市。”

他對于行業(yè)的判斷基于兩點：首先，中國不缺房子但缺好房子；其次，中國房地產(chǎn)目前沒有很大的泡沫。

“中國不缺房子了，但不是說中國不缺好房子了，我們不是說了房子了就可以沒有追求了，我們所有的人都穿著衣服呢，我們都不缺衣服了，為什么我們還要買衣服呢，我們家里面都有糧食了，我們?yōu)槭裁催€要買更好吃的東西呢？大家對更好生活的追求，這是無止境的?，F(xiàn)在有了讓我們大家能夠住下的房子這個我是認(rèn)可的，但是說有了讓我們大家都滿意的好房子我是不認(rèn)可的。”陶紅兵表示。

而至于房地產(chǎn)價格高速上漲是否存在泡沫？陶紅兵認(rèn)為不然。而且很多人都用一個數(shù)字，說一二十年蓋了這么多房子，人均多少平米，很多地方已經(jīng)每個家庭有一兩套房了，根本不需要再蓋房子了，所以未來房地產(chǎn)行業(yè)前景暗淡，可能要會崩潰。“這種說法忽略了一個最重要的東西。我們?nèi)晟w的房子有百分之六七十，我認(rèn)為在未來三十年都會逐步消失，都會被新的房子所取代，還是要拆掉他們，就是因為在過去的三十年蓋出的房子質(zhì)量太次，不僅僅是建造質(zhì)量，包括規(guī)劃質(zhì)量，包括我們房子的格局，里邊的設(shè)施都太差。”陶紅兵認(rèn)為未來對于改善型住房的需求將支撐房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。

他也提到尤其是三四線城市都出現(xiàn)的“鬼城”是一種資源浪費的現(xiàn)象，并不是所謂的泡沫。因為前期政府對房地產(chǎn)開發(fā)商許下了很多美好的諾言和愿景，之后由于配套設(shè)施承諾沒有兌現(xiàn)，導(dǎo)致了空城、鬼城的出現(xiàn)。

陶紅兵對于一線城市房價判斷是仍然會持續(xù)上漲，但暴漲可能性不大。“到明年就會看到北京四環(huán)內(nèi)的新盤的價格就會在10萬，實際上我們現(xiàn)在就可以看到北京四環(huán)內(nèi)新盤的供應(yīng)量供應(yīng)的價格已經(jīng)很少低于8萬了，基本上都在8萬以上了，甚至四環(huán)外的很多新盤的價格都已經(jīng)在6萬到8萬了。”

房地產(chǎn)電商行業(yè)影響小

地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)。是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來。最終淘汰你的還是你的同行。

2014年年初，萬通控股董事長馮侖曾這樣公開斷言；萬科總裁郁亮更帶領(lǐng)80名高管到小米總部考察；龍湖地產(chǎn)也在2014年的戰(zhàn)略發(fā)布會上首次宣布，將全面涉水互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域；而以國內(nèi)首個健康人居體驗館落成為標(biāo)志，方興地產(chǎn)則以互聯(lián)網(wǎng)思維打開房地產(chǎn)體驗式營銷大門。

在互聯(lián)網(wǎng)浪潮裹挾之下，房地產(chǎn)與電商的結(jié)合正變得日益緊密。不過在陶紅兵看來，這種趨勢應(yīng)該被定義為“+互聯(lián)網(wǎng)”而不是“互聯(lián)網(wǎng)+”，而且基于房地產(chǎn)信息的復(fù)雜程度，這種電商化不會從根本上顛覆房地產(chǎn)行業(yè)。

“我相信房地產(chǎn)一定是互聯(lián)網(wǎng)改變最少，改變最慢的一個行業(yè)，但它仍然會改變?，F(xiàn)在說互聯(lián)網(wǎng)+，那個+就指實體行業(yè)，就是互聯(lián)網(wǎng)+實體行業(yè)就會誕生出一個新的行業(yè)，或者說一個新的翻天覆地的顛覆，這個對房地產(chǎn)行業(yè)我是不認(rèn)可的。我認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)，一定是+互聯(lián)網(wǎng)，是房地產(chǎn)這個實體、實業(yè)在前再加上互聯(lián)網(wǎng)這個工具。”

“我們現(xiàn)在淘寶、京東，電商做的如火如荼，電商的特點是什么？包括我們現(xiàn)在發(fā)展出來無數(shù)的，什么美團(tuán)、大眾點評等等，它都有一個特點。第一，它是快消品。就是它一定做的是金額不是那么太大的，即使是像汽車在網(wǎng)上可以購買，算金額比較大的，但他又有另外一個重要的特點，它往往是標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化的，這個金額不是特別巨大的，還有一個叫多頻次購買。”陶紅兵指出這些支撐電商發(fā)展的重要消費特點在房地產(chǎn)都不成立。

最后他總結(jié)道：“所以對電商有利的在房地產(chǎn)這兒都不靈，對它不利的在房地產(chǎn)這兒都是有體現(xiàn)。另外，我們在互聯(lián)網(wǎng)上做電商一個特點，就是叫很快的做決定，成交周期很短，大家都比快。光棍節(jié)我們購物，點完鼠標(biāo)，可能天一亮一睜眼送上門了，快捷。但是房子這個事長周期，從你做出決定，你付了錢，到你完成這個交易，你拿到房子，短則幾個月，多了好幾年，這么長的周期，通過電商是有問題的，你中間還有無數(shù)的事情要去對接。”