樓市新邏輯：只許疲軟不準(zhǔn)崩盤

■程凱

樓市是一個(gè)不能說的痛，漲了這么多年，盡管有大把既得利益者，但最多的聲音還是怨聲載道，盡管樓市對(duì)GDP有貢獻(xiàn)，但若是把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)搞壞了也不行，再加上BAT的老大稱王稱霸前，排名靠前的首富們都是地產(chǎn)商，所以房地產(chǎn)就是個(gè)異類，大家很難用正確的心態(tài)去面對(duì)。

這就是3月30日幾個(gè)部委奏起“救市交響曲”時(shí)的大背景。

當(dāng)日下午，首先是央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《通知》，對(duì)二套房最低首付款比例調(diào)整到不低于四成，接著就是財(cái)政部發(fā)布《通知》，免征滿2年的普通住房營業(yè)稅。

市場(chǎng)的反映是政策“超預(yù)期”。鑒于認(rèn)定這是政府對(duì)樓市啟動(dòng)的最新一輪的拯救計(jì)劃，所以認(rèn)為樓市的大漲又將開始，甚至有人喊出來了“有錢就買房，沒錢才炒股”。30日當(dāng)晚，冷靜的機(jī)構(gòu)開始思考問題了，以券商為代表的機(jī)構(gòu)自然而然地再宣告房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)不再了，現(xiàn)在迎接的是金融時(shí)代，所以股票是投資首選。

3月31日的情況大家多少也知道了，房產(chǎn)中介和過戶大廳里并不熱鬧，有提價(jià)的開發(fā)商也只是象征性地意思了下，沒有人真的指望樓市會(huì)像2008年那一輪救市一樣，開啟一輪轟轟烈烈的上升浪；同時(shí)，股市上的房地產(chǎn)板塊也是虛晃一槍，高開低走，到了尾盤上證指數(shù)還迅速殺跌到1%的跌幅。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如果是熱過頭了，就應(yīng)該讓它冷靜下來，可是它本身的熱點(diǎn)還在加溫的時(shí)候，政策給它加上的緊箍咒只能是起到小阻力的作用；所以當(dāng)一套房都被限購、二套房房貸比例被提高、營業(yè)稅免征從2年提到5年的時(shí)候，房?jī)r(jià)還是在一意孤行地漲。但是，你不能說當(dāng)時(shí)的限貸限購加稅不對(duì)，因?yàn)槟悴唤o它阻力，它就會(huì)更不把你放在眼里，泡沫會(huì)吹得更大，破滅的時(shí)候就會(huì)更慘。

可是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)自己開始降溫了的時(shí)候，政策就應(yīng)該讓它緩和下來，一點(diǎn)一點(diǎn)地釋放泡沫里的空氣，而不是讓泡沫直接破了，破了傷害太大；所以這個(gè)時(shí)候政策給它松緊箍咒其實(shí)是一個(gè)自然那而然的舉動(dòng)，真的談不上政府又再給樓市吹泡泡?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)是下行趨勢(shì)，從去年“9·30”央行的新政，到現(xiàn)在“3·30”的多部委聯(lián)合行動(dòng)，其實(shí)針對(duì)的更多的是二套房，也就是說，決策部門現(xiàn)在認(rèn)定了二套房的購買銷售更多的可以被理解為剛需，是改善型住房，而不再應(yīng)該被解釋為“炒房”。

無論房?jī)r(jià)漲還是跌，絕對(duì)意義上的炒房是政策絕對(duì)不允許的，盡管炒房不炒房不是那么容易被界定的?，F(xiàn)在，二套房被認(rèn)為是合理的了，不叫炒房。

在樓市下行趨勢(shì)下，以二套房為抓手穩(wěn)住剛需，釋放剛需，穩(wěn)定樓市成交量，進(jìn)而阻止房?jī)r(jià)的雪崩，這才是政策的目標(biāo)所在，你說它是救市也可以，但決不是吹泡泡，反倒是現(xiàn)在想吹泡泡也吹不起來。

所以，允許房?jī)r(jià)疲軟，不準(zhǔn)樓市崩盤，我認(rèn)為這是政策對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)有之義：不吹泡沫，也不夸大樓市的風(fēng)險(xiǎn)；不刺激投機(jī)炒房，但又鼓勵(lì)剛需首次購房和改善型住房。其實(shí)，政策的基調(diào)從來就沒有變過，無非就是逆周期調(diào)控，和所有宏觀調(diào)控沒有多大的差別。要說差別，其實(shí)就是樓市的本性太兇猛，影響面太大，對(duì)經(jīng)濟(jì)體各個(gè)方面的聯(lián)動(dòng)更強(qiáng)烈，也就更難達(dá)到調(diào)控效果，反而容易讓政策被市場(chǎng)拖累，進(jìn)退失據(jù)而已。

對(duì)所有的泡沫來說，要做到平常心，適應(yīng)一下新常態(tài)，對(duì)樓市泡沫如此，對(duì)股市上的局部泡沫來說也是如此。

前兩天，SOHO中國的潘石屹在博鰲論壇上說，大家不要在一些雞毛蒜皮的事情上面耗費(fèi)精力、耗費(fèi)技術(shù)，這是沒有用的。現(xiàn)在做的一大堆幾萬個(gè)、幾十萬個(gè)APP，80%是泡沫。結(jié)果遭來一通痛罵，我看根本上其實(shí)就是因?yàn)榕耸偈莻€(gè)開發(fā)商，開發(fā)商靠樓市泡沫掙飽了錢，怎么好意思去指責(zé)互聯(lián)網(wǎng)泡沫呢？

在各色泡沫里的人，心態(tài)都是一樣，只許自己掙錢，不許他人講真話。

（作者為本報(bào)編委）