樓市維穩(wěn)：政策超預期市場難演2008故事

樓市維穩(wěn)

本報記者董映頡北京報道

樓市非常時期的非常規(guī)調控終于要回歸常態(tài)了。國務院總理李克強在全國兩會記者招待會上表態(tài)“房地產要穩(wěn)定運行”后，3月最后一周，五部委的“穩(wěn)樓市”政策相繼落地。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知調整二套房貸首付比例，從70%直接降到40%；財政部將二手普通住房交易中滿5年免征營業(yè)稅改為滿2年免征。在此3天前，國土部還聯(lián)合住建部在調整供地節(jié)奏與結構方面做出了政策上的重大調整。

“五部委出臺的樓市政策可以說是第四輪救市的標志。”北京中原地產首席分析師張大偉樂觀地分析稱。國研中心宏觀部主任陳昌盛接受《華夏時報》記者采訪時則相對“淡定”：“近幾年，中央對樓市的政策一直處于偏緊狀態(tài)，目前市場仍在調整周期內，如今的樓市新政實質上是由‘從緊’恢復到‘常態(tài)’。”

新政松綁幅度的確超出了市場預期，但這真的就是救市嗎？中央的口徑叫維穩(wěn)，要保住經濟7%左右的增速，任何一個支柱產業(yè)都不希望太壞，包括房地產。問題是，樓市十年調控越調越高，2008年一救就報復性大漲，這一次還會重演2008年的故事嗎？

對樓市而言，新政肯定是利好；但要知道，現(xiàn)在的經濟大背景已有了根本性的不同，房地產黃金十年基本確定已經過去，供不應求已是過去時，資產房地產化也正向資產證券化演變。而此次五部委的政策在釋放剛需的同時還是守住了遏制炒房的底線，目的更多的是去庫存和增加市場交易。換句話說，房價大漲不行，但也要防止大跌。

還是“政策市”嗎？

無論市場環(huán)境如何變化，房地產市場似乎都難以擺脫對政策的依賴，“樓市是個政策市”的命題在短期內仍然有效。

根據(jù)央行“3·30政策”要求，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例降至40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

財政部同一天出臺的政策中，將普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅，免征年限從5年改為2年，即個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

“信貸政策一直是樓市政策的核心，雖然半年前央行‘9·30政策’已經對房貸進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調整，對于改善性需求而言，意味著政策發(fā)生質變。”中國房地產協(xié)會副會長陳國強稱。

新政出臺第二天，就已有房企傳出二季度漲價的消息。北京一家樓盤銷售代理行負責人告訴記者，樓市政策出臺后，他們代理的多個項目都表示要修改二季度的銷售計劃，大幅度促銷優(yōu)惠幾乎全部取消，部分項目計劃小幅上調銷售價格。但與之對應的是，房地產股在這一天并未出現(xiàn)大漲，整個A股反而出現(xiàn)了回調。

“新政對市場總會有短期效力，我們只要能抓住政策釋放效果的時期，就能帶動成交去庫存。”一家全國大型房企總裁對本報記者表示，新政出臺后，其所在房企已經開始分區(qū)域重制銷售策略，一線城市及二線熱點城市在售項目價格將小幅上調，庫存壓力大的二三四線城市將借機調價出清。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析稱，“受政策影響最大的則是購房人的心理預期，在房價即將上漲的心理暗示下，此前處于購房觀望中的剛需出手的可能性就會增加。”

中原地產三級市場研究公布的數(shù)據(jù)顯示，政策出臺的當晚，中原地產各地門店簽約數(shù)出現(xiàn)大幅上揚；其中一線城市成交加速的趨勢更加明顯，中原在四個一線城市二手房成交量同比前一周漲幅超過20%。

“成交量上漲將是第一步，但并非所有城市都會迎來房價上漲。今年下半年一線城市房價上漲的可能性大，但預計很難出現(xiàn)大漲。而庫存壓力較大的三四線城市房價止跌企穩(wěn)可以說是最好的結果了。”張大偉稱。

難演2008年故事

“2008年時的市場形勢與當前有類似的地方，同樣都是房地產市場的低迷，投資下滑和交易量萎縮，同是宏觀經濟開始下滑，持續(xù)被打壓的房地產，突然擔當了挽救經濟下滑的引擎。”經濟學家陳劍波分析稱。

而當年的救市政策與如今的“3·30政策”基本相同，都是對個人購買二套房貸款予以放寬，并對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產市場V型反轉，房價也節(jié)節(jié)攀升。

歷史總是驚人地相似，這一次，歷史會重演嗎？

“本次新政出臺談不上是救市，只是將過去過嚴的二套房信貸和稅收政策回歸到常態(tài)化，主基調都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究中心主任秦虹分析稱，“目前樓市總的供求關系仍然是供大于求，釋放改善性需求主要是有利于消化庫存，對于庫存壓力小的一線城市來說可能會出現(xiàn)價格上漲，但一線城市還有限購政策；所以綜合看來，難以出現(xiàn)2009年那樣的價格全面高漲。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%。

今年前兩個月，全國樓市依然延續(xù)了庫存高企的狀況。上海易居房地產研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國35個主要城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，同比增長19.1%。2月份，35個城市中，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。

“目前看，中央是希望能通過調整首付比例及房貸利率、增加資金投放來提振房地產市場的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時候能否達到政策設計的需求仍未可知。”華東某省會城市的住建部門官員告訴《華夏時報》記者。

民生證券分析師管清友分析認為，本輪樓市調整是短期因素和中長期因素共振的結果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫存偏大、人口結構調整、房地產去投資化屬性增強等市場自身因素；因此，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素，只能短期緩解樓市壓力，卻無法扭轉樓市進入下行通道的中長期趨勢。

多位業(yè)內人士分析稱，事實上，在今年的政策環(huán)境中，還疊加了不少政策的對沖因素，如房地產稅的政策預期始終存在，營改增也將給房企帶來重大影響；此外，由于銀行信貸額度有限，新政落地后的政策效果仍需觀望。

政策寬松仍有空間

五部委政策齊發(fā)，中央在政策力度上已經拿出了最大誠意。加上地方政府此前紛紛出臺的契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款等方面的措施，本輪樓市的政策和力度已經接近2008年的救市模式。

那么，未來還有多大的寬松空間？值得注意的是，今年前兩個月宏觀經濟數(shù)據(jù)的再度下滑，令房地產行業(yè)的帶動作用再次被寄予厚望。

國家統(tǒng)計局3月份公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經濟數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經濟下行風險仍需警惕。不過，疲態(tài)猶存的房地產能否成為“救火隊”目前卻仍未可知。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%；商品房銷售額5972億元，下降15.8%；全國房地產開發(fā)投資和住宅投資的增速都比去年全年回落0.1%。

抽樣調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在2007 年前后，國內房地產市場投機、投資性需求比重高達16%，而在2014 年，該需求已經不足5%。業(yè)內人士分析稱，這樣的變化，從表面看是住宅投資的關注度在大幅降低，而從某種程度上來說，卻意味著樓市去投資化已經進入深化階段。

“在這樣的市場背景下，寄希望于靠樓市來提振經濟，單靠一兩個政策很難起到作用，盡管今年的經濟增長目標只定在7%，但這是中央的底線，必須完成；因此，如果這一輪樓市政策的效果無法達到中央設定的標準，不排除后期政策繼續(xù)寬松。”陳劍波稱。

此前本報記者曾報道，中央及相關部委框定了一整套的“穩(wěn)定市場”政策方案，涉及購房資格、商業(yè)貸款、公積金貸款、稅收以及住房保障、去庫存、土地供應等各個方面，其中有的政策已經成形，有的仍處于調研制定階段。

“目前的樓市政策調整是由2010年以后的‘從嚴從緊’轉向正?；?，政策效果的驗證期限大約為三個月到半年，中央對房地產市場和整體經濟指標都設定了標準，如果無法達標，政策還將繼續(xù)向‘寬松’狀態(tài)調整。”國研中心一位負責人對本報記者表示。

張大偉表示，2015年，房地產政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線的部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。管清友則表示，目前二套房房貸調整已經兌現(xiàn)，下一步稅費標準的松動也不會太遠，甚至有可能放松首套房信貸，不過北京、上海放開限購的可能性較低。