萬科去年銷售額2151億 同比增長25.9%

萬科今日公布2014年年度業(yè)績。2014年萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。但與此同時，2014年底，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源的合同金額大幅上升，增至1946.0億元。

受益于積極銷售和謹慎投資，2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負債率下降至5.4%，為2006年以來最低水平。

2014年是萬科成立30周年，也是萬科轉(zhuǎn)型元年。在業(yè)務(wù)上，萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向；在管理上，萬科以合伙人機制為核心，推出項目跟投制度和事業(yè)合伙人持股計劃，為經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供制度支持。

“未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要堅定轉(zhuǎn)型，在這個十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。”萬科總裁郁亮表示。

根據(jù)同日公布的2014年度分紅派息預(yù)案，萬科擬進一步提高分紅派息力度，每10股派送人民幣現(xiàn)金股息（含稅）5.0元（2013年度為4.1元）。以2014年末總股份數(shù)計算，萬科現(xiàn)金股利達到約55.19億元，占公司2014年合并凈利潤的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

2014年，萬科的整體稅金支出達288億元。

銷售逆市增長，產(chǎn)業(yè)化一騎絕塵

2014年全國商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降9.1%和7.8%。而萬科銷售實現(xiàn)逆市增長，全年銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實現(xiàn)銷售回款2090億元。

在堅持中小戶型普通商品住房定位的同時，綠色節(jié)能性能在萬科的產(chǎn)品中也得到體現(xiàn)。2014年萬科完成綠色三星項目面積205.3萬平方米，綠色一星、二星項目面積合計約674.8萬平方米，較2013年均有增加。

2014年，萬科聯(lián)合中城聯(lián)盟的60余家房企以及多家設(shè)備廠商和研發(fā)機構(gòu)，采用了全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同研發(fā)，完成了針對室內(nèi)PM2.5污染的解決方案，以回應(yīng)社會對空氣質(zhì)量的關(guān)注。據(jù)悉，這一室內(nèi)除霾系統(tǒng)可在重度污染環(huán)境下，將室內(nèi)PM2.5指標降低至風(fēng)景區(qū)水平，今年將在萬科項目中大范圍推廣。

過去一年中，質(zhì)量精度更高、能耗更小的工業(yè)化技術(shù)在萬科項目中也得到廣泛應(yīng)用，萬科2014年新開工主流產(chǎn)品中，預(yù)制混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等三項工業(yè)化應(yīng)用的比例分別達到27%、100%和87%。

已售未結(jié)規(guī)模創(chuàng)新高

由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科結(jié)算面積為1,259.0萬平方米，同比僅增長2.3%。受這一因素影響，2014年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入為1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。

但同樣因為銷售增長快于結(jié)算，萬科已售出未結(jié)算資源規(guī)模創(chuàng)出新高。截至2014年底，萬科合并報表范圍內(nèi)有1670.0萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1946.0億元，較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

白銀時代，房企利潤率普遍下降。相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.60個百分點，為11.41%。萬科董事會秘書譚華杰表示，利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續(xù)提高，以及2014年市場調(diào)整期部分利潤較低的現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)入當(dāng)期結(jié)算。

2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點有所下降，但仍保持在較高水平。

“為推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司過去一年加大了各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)的嘗試，”譚華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內(nèi)難以體現(xiàn)在收益率上，但長期來看，將為公司發(fā)展提供更大空間。”

堅持理性拿地

2014年，萬科累計新增加41個項目，按權(quán)益計算的占地面積約206萬平方米，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計約3,801萬平方米，此外還參與了7個城市更新改造類項目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約295萬平方米。

和2013年相比，2014年萬科的拿地規(guī)模有所減少。譚華杰表示，之所以如此，是因為土地市場好的機會并不多。“過去一年各地房價普遍回調(diào)，但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市，2014年下半年，住宅（含商?。┩恋毓?yīng)、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”

盡管手持充裕資金，但面對土地和住宅市場的背離，萬科仍然采取了理性的投資策略。

“進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結(jié)束，市場波動加大，土地拿的多并不一定是財富。”譚華杰表示，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發(fā)展需求，公司完全可以根據(jù)自身開發(fā)需求適度合理補充項目資源，沒有必要急于以高價拿地。”

資金充裕，加大回饋股東力度

2014年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債228.3億元。凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看， 2014年，境外負債占萬科有息負債的比例達到19.65%。隨著年內(nèi)B轉(zhuǎn)H的成功，萬科實現(xiàn)了和國際資本市場更加全面、直接的對接，未來境外融資優(yōu)勢有望得到更加充分的體現(xiàn)。

“目前公司的資金狀況處于多年來最佳水平，“譚華杰表示，“這一方面為未來進行項目發(fā)展和新業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供了有力支持，另一方面也使公司有能力更好的回饋股東。”

根據(jù)同日公布的分紅派息預(yù)案，2014年萬科擬每10股派送人民幣5.0元（含稅）現(xiàn)金股息。以2014年末總股份數(shù)計算，萬科擬派發(fā)的現(xiàn)金股利將達到約55.19億元，占2014年萬科合并凈利潤的比例為35.05%，較去年提高5.18個百分點。

“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”

過去一年，轉(zhuǎn)型成為萬科提及頻率最高的詞匯。在此次年報中，萬科首次披露了未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。

“白銀時代，住宅開發(fā)依然是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，未來十年住宅仍是萬科最具優(yōu)勢的業(yè)務(wù)。” 郁亮表示，“萬科將以‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’為理念，不斷更新行業(yè)和消費者對優(yōu)質(zhì)居住體驗的定義和標準，捍衛(wèi)和擴大我們在居住品牌上的優(yōu)勢。”

另一方面，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬科計劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費體驗地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

“我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。”郁亮說。

一系列變化已經(jīng)發(fā)生。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)，以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”……一個個看似獨立的項目背后，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

啟動事業(yè)合伙人變革

與經(jīng)營轉(zhuǎn)型同時進行的，是萬科的事業(yè)合伙人制度變革。

2014年5月，萬科推出事業(yè)合伙人持股計劃，首批事業(yè)合伙人將其在經(jīng)濟利潤獎金集體獎金賬戶中的全部權(quán)益，委托給深圳盈安財務(wù)顧問企業(yè)（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人進行投資管理。自5月28日以來，盈安合伙通過券商集合計劃多次增持萬科A股股票。截至2015年1月27日，集合計劃共持有萬科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。

另一項變革——項目跟投機制也于2014年4月正式啟動。在該制度下，項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資項目，其他員工則可選擇自愿參與。項目的經(jīng)營成果直接和員工的投資收益掛鉤。

在郁亮看來，與股東共同承擔(dān)投資風(fēng)險，是事業(yè)合伙人與職業(yè)經(jīng)理人最大的區(qū)別所在。當(dāng)同時存在共創(chuàng)、共享和共擔(dān)機制的時候，管理團隊的利益將與股東高度一致。

“從跟投的實施情況來看，員工認購踴躍。截止2015年3月25日，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%。”譚華杰透露，“從跟投實施情況來看，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用。”

萬科認為，任何來自外部的監(jiān)督約束，哪怕再嚴密，也不如員工的自我激勵和相互管理更加有效。也正是這些積極的信號，給予了管理層應(yīng)對白銀時代挑戰(zhàn)的信心。“無論從現(xiàn)有業(yè)務(wù)的效率、效益提升角度來看，還是從新業(yè)務(wù)的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)來看，萬科的事業(yè)合伙人制度都將成為重要的基礎(chǔ)和保障。”郁亮說。