梁錦松：如果用人口的增長來衡量 我覺得剛需是偽命題

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 2015年博鰲亞洲論壇3月26日—29日在海南博鰲舉行，今年年會(huì)主題為“亞洲新未來：邁向命運(yùn)共同體”，鳳凰財(cái)經(jīng)全程直播。

在以“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)：軟著陸與新常態(tài)”為主題的分論壇上，香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長梁錦松表示，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個(gè)角度是住宅的供應(yīng)，我覺得這個(gè)剛需可能是個(gè)偽命題。

以下為發(fā)言實(shí)錄：

梁錦松：以前做金融的時(shí)候，也做過很多房地產(chǎn)的融資，在我之前服務(wù)的公司也做過房地產(chǎn)的投資，但是畢竟在房地產(chǎn)方面還是年數(shù)不夠，剛才三個(gè)講者都說了以前的情況，我就不說了。看其他的地方，包括香港的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格也是不太穩(wěn)定的。我先講講什么叫做新常態(tài)，最后再談?wù)勎覍?duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的看法。

剛才賈康先生用了習(xí)主席說的“四個(gè)全面”，我從這四個(gè)方面來說說以后房地產(chǎn)會(huì)有什么樣的發(fā)展。

第一個(gè)是全面地改善民生，房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性，一個(gè)是用來住的，一個(gè)是用來投資的，這兩個(gè)不完全一樣。我覺得改善民生這個(gè)提得很好，哪個(gè)政府都要照顧民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印鈔票，鈔票不值錢或者是鈔票貶值，很容易把兩個(gè)目的對(duì)立起來，但是，作為政府，一定要保證每個(gè)人都能夠安居，所以今后在政府工作報(bào)告里面，克強(qiáng)總理也說了，就是要發(fā)展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一個(gè)小城市里面的土改政策，所以在國內(nèi)發(fā)展保障房是應(yīng)該的，我覺得這個(gè)提得很好。

第二個(gè)是全面地深化改革，特別是以后在中國，包括怎么樣用財(cái)稅手段來代替行政手段，因?yàn)樨?cái)稅手段比較透明，長期比較穩(wěn)定，來替代一些短期的政策，包括一些限購，限貸的政策，我覺得這個(gè)方向是對(duì)的。而且在今后，我自己覺得價(jià)格可能不會(huì)像以前那樣一直向上了，可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)改革很有利，也包括對(duì)地方政府財(cái)政的改革有利，不光是靠賣地，而是靠其他的舉措，包括發(fā)債等等的，這個(gè)對(duì)中國整體的發(fā)展是有利的。另外，如果房地產(chǎn)的價(jià)格沒有一直往上升，對(duì)發(fā)展新的行業(yè)也比較有利。

第三個(gè)是全面依法治國，用一些法律，包括不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅的制度來代替很多其他的行政手段，這樣會(huì)有很好的發(fā)展。剛才有人說前面從嚴(yán)治黨，我的理解是怎么樣減少腐敗，我是相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，我覺得這個(gè)是好事，因?yàn)樽杂墒袌?chǎng)的前提就是公平競(jìng)爭的市場(chǎng)，有了腐敗，就影響了這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作。所以我覺得以后可能會(huì)朝這個(gè)方向來發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格，我自己是這樣看的：首先，在居住供應(yīng)和需求方面講，剛才也說到，除了要發(fā)展保障房之外，如果我們看全中國的住宅數(shù)量，相對(duì)我們的人口來講，平均每個(gè)人都有接近兩套的房子，當(dāng)然，這個(gè)也包括農(nóng)村。另外一個(gè)是購房的主力人口，有人預(yù)計(jì)過高峰或者是頂峰是今年，以后會(huì)逐漸下降，因?yàn)楫吘谷丝诓畈欢嗟搅隧?，而且很多人慢慢都退休了?strong>所以，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個(gè)角度是住宅的供應(yīng)，我覺得這個(gè)剛需可能是個(gè)偽命題。另外一個(gè)，從所謂投資的角度來看，剛才燕生也說到，在2000年之后，中國的經(jīng)濟(jì)開始，很多外資進(jìn)入中國，有投資的，也有出口賺回來的，因?yàn)槲覀兊耐鈪R制度，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)在增加，而中國當(dāng)時(shí)沒有很多其他投資機(jī)會(huì)，再加上股票的波動(dòng)，很多人都不相信股票，所以把很多錢投進(jìn)了房地產(chǎn)。但是現(xiàn)在如果我們看投資工具多了，另外外匯管制慢慢地放松人民幣國際化，所以，從某個(gè)角度講，投資工具也比較多元化，不一定要投房地產(chǎn)，更重要的是投資房地產(chǎn)以前有一個(gè)心理預(yù)期，因?yàn)檫^往的十幾年，買了房子肯定是會(huì)漲的。所以房地產(chǎn)成為一個(gè)投資工具。 現(xiàn)在全中國70個(gè)城市里面，有69個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格相比去年都是下降的。從這個(gè)心理預(yù)期來看，房地產(chǎn)是不是一個(gè)很好的投資？我猜民眾會(huì)比較清醒一點(diǎn)。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么剛需，也不是什么投資的角度。中國的房地產(chǎn)價(jià)格也明顯分化，特別是上海、北京這樣大型的城市，也包括深圳，可能價(jià)格還會(huì)比較穩(wěn)定，也有機(jī)會(huì)往上。其他城市，特別是三四線城市，我猜短期的壓力是很大的。