億元個(gè)人房產(chǎn)“傳內(nèi)不傳外” 家族信托試水房產(chǎn)傳承

導(dǎo)讀

為了將后輩的婚姻風(fēng)險(xiǎn)隔斷，宋芳將位于北京核心地段的十幾套房產(chǎn)全部“賣”給了由她成立的信托，并將受益人定為“直系血親后代非配偶繼承人”。交易和持有稅費(fèi)，按公司持有房產(chǎn)計(jì)征。

見習(xí)記者黃斌北京報(bào)道

步入花甲的北京居民宋芳（化名）早年與丈夫在北京房?jī)r(jià)“起飛”前購置了十幾套房產(chǎn)，既有住宅也有商鋪，目前總估值已過億元。

老伴百年之后，這些房產(chǎn)全由宋芳自己打理，每月光租金收入便已遠(yuǎn)大于自己和子女的總開銷，生活無憂。盡管如此，宋芳最近卻有點(diǎn)煩惱。

“我想把房產(chǎn)留給兒女，萬一以后兒女的婚姻出了問題，他們的財(cái)產(chǎn)和生活不會(huì)受到太大影響。”宋芳對(duì)北京銀行私人銀行的財(cái)富顧問說。

北京銀行給出的解決方案是：通過該行合作方北京信托，設(shè)立單一資金信托，該信托出資購入宋芳的房產(chǎn)，最后將該信托受益人制定為“直系血親后代非配偶繼承人”。

成立資金信托購買自家房產(chǎn)

北京銀行私人銀行客戶經(jīng)理彭天一和宋芳進(jìn)行了一次深談。在了解宋芳的資產(chǎn)情況與需求之后，彭天一建議，設(shè)立一個(gè)單一資金信托，宋芳本人為信托的發(fā)起人和委托人，北京信托作為受托人，而包括其兒女在內(nèi)的“直系血親后代非配偶繼承人”則為信托受益人，之后由該信托對(duì)宋芳指定的房產(chǎn)發(fā)出購買要約，實(shí)現(xiàn)該信托對(duì)房產(chǎn)的控制。

“雖然房產(chǎn)是在信托的名下，但您和您的兒女能自由支配。”為打消宋芳的顧慮，彭天一向她解釋。

最終，除了留下幾套自住，宋芳將位于北京核心地段的十幾套房產(chǎn)全部“賣”給了由她成立的信托。

“這相當(dāng)于‘左兜掏右兜’，但卻通過信托實(shí)現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)的隔離保護(hù)，未來子女出現(xiàn)姻緣風(fēng)險(xiǎn)，這些房產(chǎn)依舊能保證屬于‘直系血親后代非配偶繼承人’。”彭天一說。

彭天一介紹，目前國內(nèi)家族信托有單一、資金、他益及不可撤銷四大要素。其中“資金”這一要素指基于信托登記的相關(guān)法規(guī)局限，家族信托必須以資金作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立且不得是債務(wù)性資金，這也是宋芳需要通過自己出資設(shè)立信托購買其房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保護(hù)的原因。

換句話說，為了購買自己想要傳承給子女的價(jià)值接近億元的房產(chǎn)，宋芳必須再掏出完全屬于自己的近億元資金。

“委托人以其持有的資金設(shè)立一個(gè)單一資金信托，該資金可以是委托人的自有資金，也可以是委托人合法獲得的過橋資金，以確保所設(shè)信托的合法性。”京都律師事務(wù)所家族信托法律事務(wù)中心律師柏高原在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)曾表示。

按公司持有房產(chǎn)計(jì)稅

由于家族信托的存續(xù)期通常較長，因此在信托收益的處置上，不同的客戶對(duì)收益再投資的需求差別較大，但對(duì)收益率的要求差別卻不至于相去甚遠(yuǎn)。“從我們遇到的客戶來看，目前客戶在姻緣與血緣風(fēng)險(xiǎn)管理前提下對(duì)家族信托的資金收益的再投資，回報(bào)率普遍要求并不高，有些客戶只要求收益率超過CPI即可。”林翔說。

這也再一次說明，家族信托的客戶，看中的是其財(cái)產(chǎn)保護(hù)與傳承的功能。

“我現(xiàn)在就是擔(dān)心自己哪天突然出現(xiàn)個(gè)什么情況，我就一兒一女，他們說不定又有離婚風(fēng)險(xiǎn)。我又不指望設(shè)立信托來賺錢，主要目的是把后輩的婚姻風(fēng)險(xiǎn)隔斷。”宋芳表示。

值得注意的是，在宋芳的資金信托購買其房產(chǎn)時(shí)，需要按北京當(dāng)?shù)氐囊罄U納二手房交易費(fèi)用，而在信托持有這些房產(chǎn)后，每年還需按照國家和地方政府規(guī)定繳納0.84%的房產(chǎn)持有稅，“這是因?yàn)樗畏嫉募易逍磐匈徺I其房產(chǎn)時(shí)，按照公司持有房產(chǎn)計(jì)征。”

彭天一表示，以上各項(xiàng)費(fèi)用的加總并不低，在目前的法律框架下，這些稅費(fèi)均無法避免，但他認(rèn)為“跟后輩姻緣風(fēng)險(xiǎn)相比，值得這些支出”。（編輯付玉）