萬達(dá)上市三大問題待解 先招商再投資模式面臨挑戰(zhàn)

資料圖

今日9點(diǎn)半，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（下稱萬達(dá)）在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，股票代碼為03699.HK，首日平開報(bào)48港元（按照這一股價(jià)表現(xiàn)，王健林沒能超越馬云成為首富）。至此，在經(jīng)過陰差陽錯(cuò)近10年之后，萬達(dá)上市終成正果。

在萬達(dá)9月遞交招股書到掛牌上市3個(gè)多月的時(shí)間里，萬達(dá)有兩個(gè)大的動(dòng)作值得關(guān)注：一是在12月8日啟動(dòng)全球路演的前夜，萬達(dá)更新了招股說明書版本，將入股“騰百萬”成立的電子商務(wù)合營企業(yè)，藉此引入電商概念。此外，新版招股說明書中還剝離了原先納入的部分新開發(fā)旅游項(xiàng)目。

二是在距計(jì)劃中的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)掛牌上市時(shí)間還有3天的時(shí)候，王健林進(jìn)行了最后一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店，而是在武漢的萬達(dá)嘉華酒店。萬達(dá)在此打造的電影樂園與漢秀站場(chǎng)，被其視為萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的“重頭戲”。

據(jù)其透露，兩個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)到了70億元人民幣，預(yù)期年收入會(huì)達(dá)到20億元。王健林表示，萬達(dá)全新轉(zhuǎn)型的四個(gè)方向是：文化、旅游、金融、電子商務(wù)，萬達(dá)在謀求第四次轉(zhuǎn)型——萬達(dá)國際化。王健林直言，萬達(dá)的海外投資，最感興趣的是娛樂、旅游和傳媒，而不是傳統(tǒng)的主業(yè)房地產(chǎn)和酒店等，未來的項(xiàng)目也都會(huì)圍繞這些展開。

萬達(dá)所做的一切，都幾乎指向一點(diǎn)：萬達(dá)正在逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，娛樂、旅游等才是未來的主打方向。預(yù)期是美好的，但對(duì)于萬達(dá)而言，要想使得公司可持續(xù)健康發(fā)展，還有至少三大問題需要解決，鈦媒體編輯做了一些梳理：

先招商再投資的“訂單模式”面臨挑戰(zhàn)

萬達(dá)一直就是站在中國地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)口上成長起來的企業(yè)。它以高執(zhí)行力，使萬達(dá)快速擴(kuò)張，在很短時(shí)間內(nèi)崛起為中國最大、全球第二大商業(yè)地產(chǎn)商，它的“低地價(jià)、快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租”的模式被許多房地產(chǎn)企業(yè)效仿。

在招股書中，萬達(dá)對(duì)外披露了其拿地成本。2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，今年上半年降至1012元。根據(jù)蘭德咨詢的研究顯示，萬達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價(jià)的9.18%。

大約1000多元一平米的拿地成本只是一個(gè)平均數(shù)，有一些三四線城市的拿地成本可能只有500多塊一平米。萬達(dá)一般是不會(huì)競(jìng)爭性拿地的，地方政府卻愿意低價(jià)給他們地——一是低價(jià)給萬達(dá)100畝地，周邊1000多畝地的地價(jià)都會(huì)被帶起來，二是萬達(dá)的執(zhí)行力在業(yè)界是無人可比的，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)規(guī)劃到建成只需要18個(gè)月。

以較低的價(jià)格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值回報(bào)政府的萬達(dá)模式，使得許多地方政府能在最短時(shí)間內(nèi)見到成效，自然很受地方政府歡迎。

用最少的啟動(dòng)資金，最快的建設(shè)速度，以銷售公寓或商鋪模式快速回籠資金，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)版圖迅速擴(kuò)張。 然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，中國住宅市場(chǎng)再也回不到以前的黃金歲月，靠賣房子維持現(xiàn)金流的模式出現(xiàn)了問題。

萬達(dá)也仍然無法擺脫房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的困境，2012年、2013年與2014上半年，公司物業(yè)銷售的毛利率分別為50.6%、40.9%和39.1%，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)。這意味著資金周轉(zhuǎn)放慢，給公司現(xiàn)金流帶來壓力。另外，在招股書中，萬達(dá)首次披露的所獲政府財(cái)政補(bǔ)貼的情況，從2011年到今年上半年的3年半時(shí)間中，萬達(dá)確認(rèn)為收入的政府財(cái)政補(bǔ)貼共計(jì)78.19億元。但現(xiàn)在的地方政府財(cái)政吃緊，自顧不暇，萬達(dá)必須全部依靠自身解決將來的發(fā)展問題。

一直以來，先招商再投資的“訂單模式”是萬達(dá)的殺手锏，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)一直保持100%出租率，但這并不穩(wěn)定。從上市資料可見，那些開業(yè)滿租的項(xiàng)目很快出現(xiàn)客戶流失，出租率下降。

值得注意的是，中國大量的購物中心在建，在電商沖擊下，許多購物中心已陷入招商困境。萬達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目不只是位于一線城市的成熟商圈。“哪里有萬達(dá)，哪里就是市中心”。萬達(dá)之前在做的，一直就是造城。那些位于二線城市尤其是三四線城市的項(xiàng)目面臨的壓力將更大。

在已完工的萬達(dá)廣場(chǎng)中，截至今年6月30日數(shù)據(jù)，余姚萬達(dá)廣場(chǎng)出租率已經(jīng)降至80%，太倉萬達(dá)廣場(chǎng)出租率降至84%，淮安萬達(dá)廣場(chǎng)出租率降至87%，廈門集美萬達(dá)廣場(chǎng)和濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場(chǎng)出租率降為89%。武漢中央文化區(qū)楚河漢街更糟糕，2011年出租率僅71%，此后一直在80%左右徘徊。

再看那些賣出去的商鋪，根據(jù)公開資料，廣州、濟(jì)南、沈陽、武漢、山東等地的萬達(dá)廣場(chǎng)及室外步行街開盤銷售火爆，后期人氣不振，經(jīng)營冷清。所以，雖然上市，但對(duì)于萬達(dá)而言，如何保持公司可持續(xù)發(fā)展，交出漂亮的報(bào)表不能不說是一個(gè)壓力。

如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用

資本市場(chǎng)上，投資者看中的潛力股，其實(shí)與規(guī)模關(guān)系不大，他們更關(guān)注的是成長性和可持續(xù)。

萬達(dá)目前自持物業(yè)面積達(dá)到1470萬平方米，如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用，是投資者最關(guān)心的問題之一。

萬達(dá)顯然意識(shí)到這一點(diǎn)，并已經(jīng)開始有所行動(dòng)——在物業(yè)租賃和管理上下功夫。從招股書顯示的，2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。今年上半年，該收入升至51.77億元，同比增幅達(dá)到35.5%，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。

這些都給投資者一個(gè)信號(hào)：萬達(dá)不僅僅只會(huì)蓋房子賣房子，在物業(yè)租賃和管理運(yùn)營方面還存在更多的潛力，這些逐年遞增的數(shù)字就是證明。然而，以上這些，并沒有從根本上改變“以售養(yǎng)租”的模式。

再來看看萬達(dá)的眾多商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營到底如何？招股書顯示，萬達(dá)的購物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達(dá)的租金水平也呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當(dāng)于每天2.5元。

從數(shù)據(jù)看上，萬達(dá)的出租率不低，但問題在于萬達(dá)把32%的可租面積租給了關(guān)聯(lián)企業(yè)，招股書披露的前十大租戶中，排第一的是萬達(dá)百貨，占租金收入的14.5%，其次是萬達(dá)電影院線，占3.0%，第三為一家國際連鎖超市運(yùn)營商，租金貢獻(xiàn)占1.8%。而萬達(dá)院線也剛剛在A股上市。

這樣就產(chǎn)生一個(gè)問題：對(duì)于萬達(dá)來說，租金收高了，則萬達(dá)院線和萬達(dá)百貨的業(yè)績不好看，收低了又影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收益，難以擺平。

就像一臺(tái)販賣新城美好未來的機(jī)器，萬達(dá)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)資金的需求自然強(qiáng)烈。然而，萬達(dá)的絕大多數(shù)購物中心還處于育商期，而一個(gè)購物中心沒有3年以上的時(shí)間，賺錢是不太現(xiàn)實(shí)的。在業(yè)內(nèi)看來，萬達(dá)所擅長的是開發(fā)而非經(jīng)營。而且，商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營管理和前期開發(fā)根本就是兩回事。商業(yè)物業(yè)往往需要較長的養(yǎng)商期才能達(dá)到較高運(yùn)營水平。尤其是開發(fā)型企業(yè)不擅長對(duì)商辦物業(yè)的運(yùn)營，其租金回報(bào)率長期維系在5%以下水平。

待解的O2O難題

在萬達(dá)上市所講的故事中，O2O無疑是最為時(shí)髦的故事。

事實(shí)上，萬達(dá)轉(zhuǎn)型不是現(xiàn)在才開始，在多年前，萬達(dá)廣場(chǎng)就提出了提袋消費(fèi)要降到50%以下，而新一代的萬達(dá)茂里面有80%是娛樂和餐飲的項(xiàng)目。這個(gè)比例越大，受到的沖擊越小。萬達(dá)做的，是自己開發(fā)O2O電子商務(wù)模式，線上線下融合的商務(wù)，買增值服務(wù)。比如在萬達(dá)樂園里面的游玩項(xiàng)目，排隊(duì)最長時(shí)間可能達(dá)到3個(gè)小時(shí)，有的顧客會(huì)很煩燥，如何解決這個(gè)問題?電子商務(wù)公司做的其中有一個(gè)項(xiàng)目就是排隊(duì)系統(tǒng)，比如說顧客下單了，就可以在家里知道是第幾號(hào)，什么時(shí)間可以去，直接玩，減少排隊(duì)的時(shí)間。

萬達(dá)電商所在的O2O領(lǐng)域，市場(chǎng)前景不容置疑。據(jù)公開資料顯示，預(yù)計(jì)到2020年，中國的零售總額即將達(dá)到50萬億，通過電子商務(wù)完成的可能大概能占到36%~40%，也就是20萬億元將來自電子商務(wù)。隨著萬達(dá)廣場(chǎng)大數(shù)據(jù)的收集和O2O模式的運(yùn)作，一旦時(shí)機(jī)成熟，大數(shù)據(jù)將貫穿用戶在衣食住行玩樂的所有消費(fèi)環(huán)節(jié)，形成中國線上線下相結(jié)合的體量最大的數(shù)據(jù)群。

顯然，萬達(dá)集團(tuán)O2O化戰(zhàn)略符合中國房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向，它也是中國互聯(lián)網(wǎng)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)融合的方向。

假定萬達(dá)電商未來一年成功將萬達(dá)廣場(chǎng)流量與活躍用戶導(dǎo)入，每個(gè)會(huì)員年均消費(fèi)500元，平臺(tái)GMV將達(dá)500億元。如果未來兩年萬達(dá)酒店、旅游、影院等流量導(dǎo)入，萬達(dá)電商平臺(tái)GMV有望翻番達(dá)到1000億元。這一粗略數(shù)據(jù)足以超越阿里、京東之外的中國所有類電商平臺(tái)。

這不但可以為萬達(dá)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展提供戰(zhàn)略參考，也可以為萬達(dá)進(jìn)入金融領(lǐng)域等創(chuàng)新型的業(yè)務(wù)提供可能。萬達(dá)正在拓展金融業(yè)務(wù)，如果萬達(dá)的金融像阿里小貸那樣，向租賃萬達(dá)廣場(chǎng)的商戶提供供應(yīng)鏈借款，可大大提高其租金議價(jià)能力和對(duì)優(yōu)秀零售品牌的吸引力。王健林似乎成竹在胸昆明萬達(dá)廣場(chǎng)開幕時(shí)對(duì)媒體透露，萬達(dá)集團(tuán)正在并購一家支付公司。

也正是這些美好的前景，給了許多投資者希望。但大數(shù)據(jù)與O2O對(duì)于所有企業(yè)而言，都是一個(gè)新課題。對(duì)于“騰百萬”，要實(shí)現(xiàn)線上線下的融合，絕非易事。萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量極多，全面推行融合難度亦很大；要把騰訊、百度、萬達(dá)用戶的賬號(hào)實(shí)現(xiàn)賬戶統(tǒng)一，也不容易。

而在每一個(gè)轉(zhuǎn)身的時(shí)候，只有兩個(gè)選擇，要么一飛沖天，要么掉下深淵。許多時(shí)候，即使企業(yè)什么也沒做錯(cuò)，也仍然無法擺脫失敗的結(jié)局，更何況，在這個(gè)一日千變的時(shí)代，不確定的因素太多。對(duì)于萬達(dá)而言，上市只是長征路上的第一步，而未來能走多遠(yuǎn)多久，才真正值得關(guān)注。