滬港通將啟 地產(chǎn)股面臨重估

11月17日，滬港通將正式開啟。這將對(duì)兩地地產(chǎn)股產(chǎn)生潛移默化的影響。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，滬港通正式開通后，可能推動(dòng)低估值地產(chǎn)藍(lán)籌估值進(jìn)一步修復(fù)。以萬科為例，萬科A/H 目前仍有近20%差價(jià)。

更重要的意義則在于，中國(guó)房企國(guó)際化的進(jìn)程會(huì)加速，無論A股還是H 股上市的房企，他們?cè)谌谫Y成本、公司管理、運(yùn)營(yíng)效率等方面將進(jìn)一步提升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，納入滬港通的地產(chǎn)股投資標(biāo)的有數(shù)十個(gè)之多，有望在滬港通行情中優(yōu)先受益。A股的標(biāo)的有萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福等30余只符合條件。據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，此次滬港通下有41只H股有望向內(nèi)地投資者開放，其中內(nèi)房股個(gè)數(shù)占到61%，市值占到34%，行業(yè)排名前列的優(yōu)質(zhì)龍頭房企中海外、華潤(rùn)置地、恒大地產(chǎn)、碧桂園都將成為A股投資者的交易品種。

A股投資者和港股投資者選擇企業(yè)的側(cè)重考量因素有所不同，此次互聯(lián)互通將推動(dòng)兩地進(jìn)行雙向價(jià)值重估。中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，A股投資者的投資風(fēng)格更偏好轉(zhuǎn)型公司、區(qū)域主題熱點(diǎn)和政策紅利等，而港股投資者對(duì)公司基本面給予了更多的關(guān)注，滬港通的推行有望修復(fù)房地產(chǎn)龍頭的估值。

以保利地產(chǎn)為例，“保利目前估值較低，而且在銷售、融資成本等方面都優(yōu)勢(shì)，資質(zhì)與基本面表現(xiàn)較好。”國(guó)泰君安指出，保利地產(chǎn)為估值最低的A股地產(chǎn)龍頭，可能將直接受益于滬港通。

資源稟賦優(yōu)異、有資產(chǎn)重組預(yù)期的公司受關(guān)注更多。從港股經(jīng)驗(yàn)來看，華潤(rùn)置地自上市以來不斷獲得大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，這對(duì)其高速擴(kuò)張起到了重要作用，也推升其估值提升，未來具備資產(chǎn)重組預(yù)期的房企也將同樣受到投資者的青睞。

相對(duì)于住宅開發(fā)，海外投資者對(duì)于擁有獨(dú)特模式的企業(yè)往往給予更高的估值，如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，滬港兩市的稀缺地產(chǎn)股如華僑城和華夏幸福將受到更多關(guān)注，這兩只股票近期走勢(shì)強(qiáng)勁。

中信建投認(rèn)為，專注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)更加受國(guó)際長(zhǎng)線資本的青睞，結(jié)合近期國(guó)內(nèi)REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，A股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過去的融資囹圄有望開禁，海外投資者對(duì)金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)等擁有優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)資源的房企關(guān)注度提升，也將系統(tǒng)性推動(dòng)其估值水平上移。

滬港通的開啟對(duì)香港內(nèi)房股是全新的發(fā)展機(jī)遇。CRIC港股分析師洪圣奇認(rèn)為，滬港通實(shí)行后，香港上市的內(nèi)房股受惠程度可能會(huì)大于在A股上市房企。就投資機(jī)會(huì)而言，投資者可能更傾向于港股市場(chǎng)，因?yàn)槟壳跋愀蹆?nèi)房股整體估值不高，“融創(chuàng)、世茂等內(nèi)房股資質(zhì)都比較良好，而且目前的估值也不錯(cuò)，A股地產(chǎn)股相比之下也并不具有特別優(yōu)勢(shì)。”

中信建投表示，滬港通對(duì)于地產(chǎn)股不僅僅是估值的影響，更多是思維方式的改變。在未來，企業(yè)間的資源稟賦、管理效率、融資成本以及運(yùn)營(yíng)模式等多元層面都將對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，利潤(rùn)率下移的背景下，強(qiáng)力有效的管控能力以及融資能力將成為穿越周期的保障，滬港通將推動(dòng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的估值思路與國(guó)際并軌，在降本增效層面控制出色的企業(yè)，將會(huì)在資本市場(chǎng)脫穎而出；從產(chǎn)業(yè)角度來看，也將驅(qū)動(dòng)上市公司的管理思路，從過去的追求規(guī)模開始注重效率和速度的平衡。這也是萬科等龍頭房企為何強(qiáng)調(diào)不再單純追求規(guī)模的原因。（編輯 徐煒旋）