房地產(chǎn)業(yè)再融資松綁 招商地產(chǎn)擬發(fā)80億元可轉(zhuǎn)債

隨著房地產(chǎn)債券融資市場的放開，房地產(chǎn)企業(yè)又迎來了新一輪在資本市場融資的契機。招商地產(chǎn)今日公告，將公開發(fā)行A股可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金總額不超過80億元。具體發(fā)行金額將提請股東大會授權(quán)公司董事會在上述額度范圍內(nèi)確定。

此次招商地產(chǎn)擬發(fā)行可轉(zhuǎn)債的存續(xù)期限為6年，每張面值為100元，按面值發(fā)行，發(fā)行年利率不超過3%，每年付息一次。

本次募集的80億元資金在扣除發(fā)行費用后，將全部用于深圳雙璽花園一期、深圳雙璽花園二期、珠海依云水岸、深圳坪山花園城二期、武漢江灣國際共計5個地產(chǎn)項目，以上5個項目總投資額為214.26億元。從公告所列出的以上5個募集項目經(jīng)濟評價來看，5個項目的凈利潤總額預(yù)計可達45.61億元。

招商地產(chǎn)表示，在不改變本次募投項目的前提下，公司會根據(jù)項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當(dāng)調(diào)整，募集資金不足部分由公司自籌解決。

對于此次招商地產(chǎn)的可轉(zhuǎn)債發(fā)行方案，相關(guān)分析師認為，在目前房地產(chǎn)再融資環(huán)境松綁的背景下，該方案可行性很高?？赊D(zhuǎn)債發(fā)行的最直接優(yōu)勢就是低成本，由于可轉(zhuǎn)換債券有可以轉(zhuǎn)換為股票的期權(quán)，此次每年3%的票面利率不僅低于普通企業(yè)債券的利率，也低于同期的銀行貸款利率。而且由于轉(zhuǎn)換期權(quán)的存在，也使得投資者愿意接受較低的債務(wù)利息，進而大大節(jié)省公司的現(xiàn)金流，減輕公司的財務(wù)負擔(dān)。同時在操作方式上也更靈活。

招商地產(chǎn)表示，此次再度發(fā)布融資方案的一個直接原因就是當(dāng)前恰逢房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的窗口期，近期諸如分類調(diào)控、央行釋放流動性、放松限購限貸等措施隨之而出，公司管理層認為這是房地產(chǎn)行業(yè)正在“松綁”的信號。

事實上，今年以來，招商地產(chǎn)在資本市場也早已開始了由內(nèi)而外的調(diào)整布局。5月20日，招商地產(chǎn)發(fā)布股權(quán)激勵方案，向內(nèi)部149位員工授予1633.53萬股期權(quán)，將核心員工的利益與股東利益、公司利益連接在一起。

隨著9月份房地產(chǎn)債券融資市場的放開，招商地產(chǎn)又于9月28日宣布擬發(fā)行累計總額不超過50億元的中期票據(jù)，該項方案已在10月24日獲公司股東大會通過。

今年9月初，監(jiān)管層開始向部分債券承銷機構(gòu)傳達了房地產(chǎn)行業(yè)的最新政策動向，將允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。而在9月30日發(fā)布的房貸新政中，央行不僅強調(diào)商業(yè)銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具。這意味著上市房企在銀行間市場發(fā)行票據(jù)在暫停近五年后再次開閘，同時國內(nèi)房地產(chǎn)融資也由此逐漸實現(xiàn)從“堵”向“疏”的轉(zhuǎn)變。

市場分析人士認為，房企在資本市場進行正常融資，是正常的需要，也是一種去行政化行為，這與新一屆政府對房地產(chǎn)市場逐步市場化和法制化的做法，如逐步取消限購、采取登記制度等一脈相承。另外，此次房地產(chǎn)行業(yè)再融資放開后，上市房企可通過更多的股權(quán)融資重構(gòu)財務(wù)杠桿，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，并且股權(quán)層面的融資杠桿重新釋放，也將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更長久的發(fā)展空間。