放松房貸成救市最后一招：能用的政策都已經(jīng)用過了

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9月22日以來，有關“四大行”放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵：傳言、辟謠、求證、再辟謠。

一時間，彌漫在坊間的“限貸”松綁消息更加虛實難辨。

“無風不起浪。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉猜測，決策層此次或是因為近期地方政府與市場的施壓，試探著釋放松綁信號。

21世紀經(jīng)濟報道記者從開發(fā)商、代理機構(gòu)、研究機構(gòu)等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢所趨，只不過會根據(jù)市場狀況逐步、漸次推進，未來或?qū)⑾葟氖滋追繕藴收J定上調(diào)整，實行“認房不認貸”，釋放此前被誤傷的剛性需求。

放松限貸或為救市最后砝碼

截止到9月24日，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執(zhí)行限購。

另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，本輪救市政策涉及到普通住房認定標準、稅費支持等多個方面。

也就是說，2011年伊始“新國八條”涵蓋的一攬子政策中，僅剩“限貸”政策尚未調(diào)整。

“地方政府能用的政策都已經(jīng)用過了，但房地產(chǎn)市場下行趨勢并未改變。”張大偉如是介紹。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月，70個大中城市中，68個城市新建商品房價環(huán)比下跌，房價下跌個數(shù)創(chuàng)歷史新高，同比來看，多個城市的房價接近跌回一年前。

中原地產(chǎn)所監(jiān)測的全國40個重點城市數(shù)據(jù)亦顯示，9月前21日成交情況來看，整體較8月同期小幅下降3%，其中二線城市表現(xiàn)較差，下降8%。

也正因此，放松房貸政策被看做為樓市最后一根救命稻草。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，限購放松只解決一小部分人的購買資格的問題，在限貸政策的影響下，購房者的購買力尚未解決，應該配套出臺支持信貸政策，否則政策的影響力有限。

值得一提的是，近期掀起的二輪救市潮，多地的救市政策內(nèi)容從放松限購轉(zhuǎn)向了對信貸、公積金等資金層面問題的關注。

“地方政府在信貸政策上并沒有多少自主權(quán)。”張大偉表示，但發(fā)文一方面可以給市場信心，另一方面也可以給銀行施壓。

尚待細則

21世紀經(jīng)濟報道記者自開發(fā)商、代理機構(gòu)、研究機構(gòu)等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢所趨，只不過會根據(jù)市場狀況逐步、漸次推進。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，一旦首套房認定標準放寬，綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善人群將會享受首套購房優(yōu)惠，首套房認定進行調(diào)整后，將導致首付由六成變成三成，貸款利率執(zhí)行首套房標準。相當于購房門檻降低一半，或?qū)⒋偈勾饲耙蛘哒`傷的剛需重回市場。

與此同時，無房無貸的首套購房者、二套房及投資型購房者，將不受新政策的影響。

張旭認為，首套房認定標準的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市，同時，出售原有房屋獲得的收益使這類置換型購房者具有一定資金承受能力。

實際上，近期已經(jīng)有多地發(fā)文在首套房認定上執(zhí)行“認房不認貸”的政策。

就在前一天，青島國土資源和房屋管理局發(fā)文指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

福州市9月22日出臺文件也表示，對首套房的認定標準作出調(diào)整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。

此前的8月1日，紹興住建部門也提出不考慮購房的貸款次數(shù)，二套房標準，以擬購房家庭實際擁有的住房數(shù)量作為認定標準。

另外，雖然監(jiān)管層并未有統(tǒng)一口徑，但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，部分地方、部分項目在首套房標準認定上，已經(jīng)開始執(zhí)行“認房不認貸”政策。

一位杭州的開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，杭州早在8月初就有銀行放松了首套房認定標準，如招商銀行，已還清房貸余額的即算首套房，在杭州主城區(qū)無房的再購房也可視為首套。

9月24日，一家全國性房企總監(jiān)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他從杭州本地商業(yè)銀行獲悉，限貸政策將會調(diào)整，但真正發(fā)文執(zhí)行需要一段時間。

一方面是預判可能帶來的市場影響；另一方面，真正發(fā)文執(zhí)行也需要出臺具體的可執(zhí)行細則。

“地方性商業(yè)銀行對個貸的積極性不大，應付了事的辦法很多，比如只跟品牌房企合作，拉長審批周期等。”上述開發(fā)商表示，不出臺細則，只會和此前的央行喊話類似，效果不甚明顯。