救市效果不樂觀 房價還有多大下行空間

近期，北京、上海、深圳等一線城市紛紛傳出將調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。隨著多數(shù)城市取消限購，假如一線城市調(diào)控松綁，房價還將跌多久？

緣何淡化限購

應(yīng)看到，去年以來房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，新一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的方針正在發(fā)生方向性變化，由以調(diào)控房價為主要目標(biāo)，以限購、限價、限貸等行政干預(yù)為主要手段，轉(zhuǎn)變成淡化房價目標(biāo)，更多使用信貸、房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段，同時將重點放在加強(qiáng)住房保障和棚改等直接“惠民生”領(lǐng)域。

此外，房地產(chǎn)市場降溫之后，限購基本完成歷史使命。2010年4月的“國十條”中，首次提出了限購令，其后僅北京執(zhí)行，當(dāng)年9月29日調(diào)控升級后，更多城市加入限購陣營；2011年1月的“新國八條”后，限購城市數(shù)量進(jìn)一步增多。在那個時段，我國房價漲勢較猛，尤其是投資投機(jī)性需求爆發(fā)，房價狂飆。自2003年之后，在中央嘗試了諸多調(diào)控手段，仍難以較好的抑制房價的前提下，不得已動用了在國際上非常罕見的限購措施。

其實，2011年下半年全國市場步入降溫之時，限購差異化的退出，原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底，但受制于思維慣性，致使限購令成易出難退。在新一屆政府管理思路及新一輪樓市降溫的雙重條件下，這一慣性終于被打破。

今年前7個月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.8%，全國70城房價指數(shù)，環(huán)比增幅5月出現(xiàn)下行拐點，6月環(huán)比跌幅擴(kuò)大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個月平均下跌三成左右。

這輪房地產(chǎn)降溫的形態(tài)，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，并無嚴(yán)厲調(diào)控政策。2013年出臺的“國五條”并不嚴(yán)厲，且地方政府沒有嚴(yán)格落實；其二，經(jīng)濟(jì)并無快速下滑。2008年在國際金融危機(jī)的沖擊下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現(xiàn)明顯回落，而今年上半年GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國經(jīng)濟(jì)已開始低位盤整，談不上急跌；其三，住宅庫存壓力持續(xù)增長。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國600多個城市中的大部分，自2011年住宅庫存就一直增長，這在之前是沒出現(xiàn)過的。住宅供應(yīng)階段性過剩，開始成為一個整體性的問題，本輪去庫存周期也將會拉得比較長。雖然這一過剩并非終極性的過剩（比如日本），但也是未來幾年中國樓市必須面對的新課題、新難題。一方面是中央調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)變，另一方面地方樓市成交低迷，庫存“壓力山大”，因此只能出現(xiàn)一種情況——地方紛紛救市。

救市效果不樂觀

當(dāng)前，全國46個實行限購的城市中，30多個已公開放松或放開限購。然而，救市效果恐不容樂觀。例如，濟(jì)南限購取消后的一周，成交量突增，但實際上有相當(dāng)部分屬于之前已簽合同，但囿于被限購而沒有網(wǎng)簽備案，限購放開后集中網(wǎng)簽備案。放開限購兩三周后，住宅成交量很快重回之前的低迷狀態(tài)。

放開限購的效果不理想，原因有二：其一，影響住宅市場變化因素有很多，比如貨幣與房貸、宏觀經(jīng)濟(jì)、購房者的心理預(yù)期等，限購只是一個并不算重要的因素，在其他主要因素沒有實質(zhì)性改善的情況下，不能奢望放開限購的作用；其二，限購固然有誤傷少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國樓市大勢降溫，多數(shù)城市房價仍在下跌，那些被解放了的需求，不會在這種市況下入市。

至于一線城市，暫時還不敢放開限購。究其原因，一是一線城市的房價水平仍遠(yuǎn)高于其他城市；二是雖然一線城市當(dāng)前也出現(xiàn)了供大于求狀況，但中長期來看，一線城市土地稀缺而人口快速增長，新建住宅市場總體仍呈供不應(yīng)求的格局；三是今年3月出臺的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和近期戶籍制度改革，都提出嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模，人口超千萬的四個一線城市正是嚴(yán)控重點，限購令在一定程度上提高了外來人口進(jìn)入一線城市的門檻。因此，至少年內(nèi)來看，一線城市在限購方面仍會站崗。不過，明后年這些城市應(yīng)會大幅放松甚至退出限購。限購畢竟臉上貼著“逆市場化”的不良標(biāo)簽，而且其他城市都退出后，一線限購的必要性也就相較之下降低了，如果屆時房地產(chǎn)稅立法能夠完成，則更有退出理由。不過，一線城市同樣存在土地財政，執(zhí)政者同樣不愿看到樓市一直低迷，類似調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)而擴(kuò)大普通房的范圍，使更多房源可以享受相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠，也算是間接救市，且理由正當(dāng)。

展望未來6-12個月，房地產(chǎn)調(diào)控總體朝放松的方向發(fā)展。地方救市力度必將越來越大，中央層面仍在推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等，而最現(xiàn)實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來，央行和銀監(jiān)會都曾喊話要求商業(yè)銀行支持首套房貸，只是商業(yè)銀行仍對首套房貸興趣不大。估計隨著中央層面繼續(xù)施壓及定向?qū)捤桑虡I(yè)銀行必然越來越多的支持首套房貸，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準(zhǔn)為主、以九折左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等，也有望略趨寬松。“認(rèn)房又認(rèn)貸”將轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房不認(rèn)貸”，這將使更多的人（尤其是置換需求）有資格享受首套房貸優(yōu)惠。房貸政策對住宅市場的作用，將顯著大于取消限購。

在上述政策變化態(tài)勢之下，筆者預(yù)計下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房價的底部。量在價先，成交量先企穩(wěn)，價格后企穩(wěn)。這輪房地產(chǎn)調(diào)整，仍將是短周期性質(zhì)的調(diào)整，量縮明顯，價跌不深。不過，有一點需要客觀面對，由于本輪住宅庫存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，且中央層面不再會強(qiáng)力救市，所以市場調(diào)整的時長將超過前面兩輪。對此，無論開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)理性認(rèn)知。