萬達上市的新選擇 有望成就優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)股

本報記者王冰凝張曉斌

北京報道

這不是結束，而是新的開始。

根據(jù)中國證監(jiān)會7月1日公告，萬達商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報材料已終止審核。今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑。

“所謂擱淺，只是因為未更新材料而中止。萬達完全具備上市條件，而且仍有很多選擇。”8月7日，消息人士告訴《華夏時報》記者。

而北京創(chuàng)高助新會計師事務所負責人黃華認為，從萬達集團的各項指標來看，通過近些年的發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模、公司價值、財務狀況、法人治理、發(fā)展?jié)摿?、投資者認可程度都完全符合大公司上市的條件，不過目前A股上市并不是好時候，預計萬達商業(yè)地產(chǎn)計劃尋求海外上市，比如登陸H股，這也是不錯的選擇。

“因為萬達商業(yè)地產(chǎn)應該是一個優(yōu)質的既具強大成長性又能依靠持有物業(yè)帶來現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)股，而不是一般的房地產(chǎn)股。”

未來上市將有很多選擇

在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長、秘書長王永平看來，憑借3800億元的總資產(chǎn)額度，以及強大的信貸能力和標準化的開發(fā)模式，萬達這次放棄A股上市對于其整個商業(yè)地產(chǎn)的模式和業(yè)務并不會產(chǎn)生影響。

事實上，盡管尚未上市，近些年，萬達商業(yè)地產(chǎn)已成功進行了一系列資本市場運作。作為非上市民營發(fā)行體，萬達商業(yè)地產(chǎn)兩次成功發(fā)行了維持友好協(xié)議架構下的海外美元債券，打通了國際債券市場通道，充分說明了資本市場對萬達商業(yè)地產(chǎn)的高度認可。

另外，目前萬達在海外資本市場已經(jīng)擁有了兩個融資平臺。2013年6月，萬達借殼香港上市公司恒力地產(chǎn)，后改名為萬達商業(yè)地產(chǎn)；去年12月，萬達收購美國AMC成功在紐交所上市。

“為進一步做大做強，萬達商業(yè)地產(chǎn)仍將積極探索多種進入資本市場的途徑。”萬達商業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)如是說明，投資者不用擔心上市問題，萬達肯定會上市也肯定可以上市。萬達價值、效益、收入、資產(chǎn)、ROE增長、法人治理以及內部管理等各方面都已經(jīng)很強，完全符合大公司上市條件。

當然，無論選擇什么樣的方式上市，作為上市主體的公司都需要做好自身，在各方面規(guī)范，合規(guī)合法，獲得各個監(jiān)管部門認可。

而中融信托相關人士則認為，萬達集團除了每年1000多億的銷售收入外，目前能夠利用的融資工具包括銀行貸款、低成本信托、海外債等，資金流并不緊張，但是因為萬達集團正處于高速發(fā)展階段，如果實現(xiàn)上市，其融資渠道進一步拓寬，將有更充裕的資金推進其第四代綜合體和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)萬達集團的工作報告，萬達集團2013年全年收入1866億元, 其中商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元。而根據(jù)CRIC發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)，2014年上半年萬達集團銷售收入507億元。

“上市可以募到資金，進一步降低資產(chǎn)負債率，減少財務成本。” 中融信托相關人士說，目前萬達財務狀況并不緊張。從萬達商業(yè)地產(chǎn)角度看，賬面資產(chǎn)價值3000億元，市場估值預計會更大，真正有息負債只有1500億元，即使按3000億元賬面資產(chǎn)計算，也只有50%的負債率，若按增值后的5000億元資產(chǎn)價值計算，其真實負債率則更低。

將成為優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)股

黃華則指出，萬達商業(yè)地產(chǎn)應該是一個優(yōu)質的成長性強大的商業(yè)地產(chǎn)股，而不是一般的房地產(chǎn)股。“所以目前A股上市并不是好時候，預計萬達商業(yè)地產(chǎn)計劃尋求海外上市” 黃華說。

據(jù)記者了解，萬達商業(yè)地產(chǎn)的基本經(jīng)營模式，是其他房地產(chǎn)開發(fā)商所不具備的。萬達商業(yè)地產(chǎn)定位為不動產(chǎn)企業(yè)，最大的特色是現(xiàn)金流覆蓋模式，以銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來覆蓋持有物業(yè)的成本。每建一座萬達廣場，銷售收入產(chǎn)生現(xiàn)金流，足夠或者基本覆蓋持有物業(yè)的成本。雖然有少量住宅銷售，但住宅這塊的收入占銷售總收入的比重不到30%。從全球來看，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不自持物業(yè)的，而是開發(fā)房子，再把房子賣掉，不斷地開發(fā)銷售；而萬達模式與這種地產(chǎn)開發(fā)模式有著很大的不同。

據(jù)記者了解，萬達自持的商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)異常豐富，過去是酒店、院線、百貨、商業(yè)街、餐飲等業(yè)態(tài)，這些年又進一步發(fā)展調整，發(fā)展到了文化城的形式，像武漢、版納、南昌、哈爾濱等地，已經(jīng)是新的文化城模式。除了原來的業(yè)態(tài)外，還有秀場、科技娛樂、兒童樂園、主題公園等，其業(yè)態(tài)相比原來更加豐富。豐富的業(yè)態(tài)契合并提升了人們在文化領域的消費需求。

從宏觀上來講，萬達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契合了中國城市化進程。因為近年來城市人口占比越來越高，城市人口集中起來消費的需求變大，包括商業(yè)和文化等多個維度的消費需求，萬達的轉型和業(yè)態(tài)升級，也正是適應了這一趨勢；同時也推動了城市化發(fā)展，近百座萬達廣場規(guī)模，極大推動了所在地區(qū)萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的城市化進程，每一個廣場都能容納很多的就業(yè)，去年萬達廣場新增的就業(yè)人口就達到了10.8萬人，占全國新增就業(yè)的1%，這么多年累積創(chuàng)造的就業(yè)崗位53.9萬個。

萬達商業(yè)地產(chǎn)的獨特性就在于，既有強大的銷售能力，又有足夠大的持有物業(yè)，這在全世界都非常少有，一般房地產(chǎn)企業(yè)無法與之相比。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會秘書長高東旭則指出，資源、資本、經(jīng)營高度統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)，與房地產(chǎn)領域存在著巨大的“代差”，分屬中國城市化進程由低到高的不同發(fā)展階段的主要任務，絕非是簡單的物業(yè)銷售和持有之別。多年來，國內百強房企在住宅市場縱橫大江南北的強龍，卻在進軍商業(yè)地產(chǎn)領域時變成了迷茫、徘徊的一群蠕蟲，可見轉型的挑戰(zhàn)之艱巨。云泥之別下，萬達憑借十幾年的探索和積累，已形成了如今遍布全國、規(guī)模龐大的商業(yè)網(wǎng)絡，跨越了單純的品牌和模式的初始時期，率先步入到了“得渠道者，盡占商機”的高級發(fā)展階段。不但擁有了與國際外資商企同臺競爭的能力，更是在中國房地界依舊如何轉型的探討聲中，早已一騎絕塵，遙遙領先跨入了商業(yè)地產(chǎn)時代的新紀元。

成長性可觀

“未來成功上市之后，萬達持有物業(yè)商業(yè)運營管理未來空間巨大，價值評估也將有大幅上升空間。”黃華認為。

“萬達的成功，關鍵是在戰(zhàn)略層面前瞻性把握住了中國的城市化進程已由規(guī)?；臄U張轉化到功能質素提升的新時期。在中國經(jīng)濟結構調整、轉變發(fā)展方式的基本國策指導下，能夠推進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，拉動內需，促進消費的商務、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必然并已經(jīng)成為當今中國城市建設的主旋律。”高東旭認為。

而黃華認為，一方面，城市化建設進程加快，尤其是一些新型元素融入進來之后，城市廣場需求可能會越來越多，城市化進程依然是一個很長的過程，所以未來10到15年甚至20年，都有很大的增長空間；另一方面，從持有物業(yè)的回報來看，隨著萬達廣場開業(yè)時間越來越久，一般從4年開始，回報率就能達到9個百分點，在全球也是比較高的。

“而從結構上來分析，雖然現(xiàn)在萬達的現(xiàn)金流還依靠銷售多一點，租金等服務收入比重還不大，但這塊屬于成長型業(yè)務，隨著廣場越來越多，開業(yè)年限越來越久，來自自持物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，規(guī)模將更為龐大穩(wěn)定，屆時，來自銷售的業(yè)務將趨于平穩(wěn)增長的態(tài)勢。

“中國城市化進程到了一定階段，總歸會有一個飽和的過程，量會減少，但后續(xù)持有物業(yè)的作用和價值，就會越來越顯現(xiàn)出來。”黃華指出，投資人比較容易忽略的是，持有物業(yè)本身的價值重估，特別是這些物業(yè)的地段，擁有豐富的業(yè)態(tài)，價值評估也在不斷地上升。

另據(jù)記者從萬達集團獲悉，線上線下融合，也是未來萬達商業(yè)價值的重要內容，包括在商業(yè)、文化和金融等板塊，都會進行O2O布局，并進行會員打通，協(xié)調發(fā)展。

萬達集團董事長王健林在半年總結報告中透露，“萬達正在與國內頂級電商企業(yè)合作，進行O2O布局”。商業(yè)地產(chǎn)作為電商公司股東，會隨著萬達電商價值的提升而不斷提升其價值。

黃華也認為，電商價值不斷上升，對于未來商業(yè)地產(chǎn)價值也會有大的提升。