被夸大的樓市崩盤：救市與救贖

本報記者張曉玲三亞報道

2014年，樓市變化的速度超過預(yù)期。

3、4月份，以杭州、常州為代表的華東樓市率先出現(xiàn)降價，到5月東部多數(shù)城市房價下行，6月份一線城市加入調(diào)整行列。

在這輪市場自發(fā)的向下調(diào)整中，一些聲音認為中國房地產(chǎn)市場面臨崩盤的威脅，因此調(diào)整尚未深入，不少城市已紛紛祭起救市大旗，取消限購不絕于耳；而另一些聲音則指出，目前市場的調(diào)整是正常的，希望政策保持一致性，不要過多地行政干預(yù)。

在7月16日的博鰲·21世紀地產(chǎn)論壇上，各方觀點普遍認為，中國房地產(chǎn)市場正在小心翼翼地走在一條回歸新常態(tài)的道路上。無論是爆發(fā)式的上漲還是斷崖式的下跌，都不利于這種常態(tài)的恢復(fù)。而只有行業(yè)恢復(fù)常態(tài)，才能談得上長遠的發(fā)展。

喧囂的救市雜音

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，房價下行從塊狀分布彌漫到了全面下調(diào)。70個大中城市中，新建商品房價格環(huán)比下調(diào)城市達到了55個，二手房環(huán)比下調(diào)城市達到了52個，呈現(xiàn)出普跌的趨勢。同時，跌幅在加速。

而6月之前以為是房價綠洲的一線城市，也已全面淪陷。中原地產(chǎn)預(yù)計本輪市場調(diào)整將持續(xù)到2015年。

“這一輪市場調(diào)整實際上從去年年底就已經(jīng)開始，到現(xiàn)在7、8個月了，還沒有任何回暖的跡象。”參加論壇的一位開發(fā)商人士私下說，這是跟此前幾輪調(diào)整不同的。當(dāng)前部分區(qū)域和城市，確實出現(xiàn)了明顯的供大于求。

慘淡的市場令開發(fā)商開始節(jié)衣縮食，由此也影響到了地方財政，尤其是土地出讓金的獲取。還無法擺脫房地產(chǎn)依賴癥的地方政府，慌張了。截至目前，已有超過10個城市已經(jīng)取消或暗中放松了限購。地方政府出手救房地產(chǎn)，其實是救它的經(jīng)濟。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二線城市中經(jīng)濟相對比較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能在執(zhí)行層面放松限購；二線中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購。

面對地方政府此起彼伏的救市，住建部政策研究中心主任秦虹認為，限購不應(yīng)該完全取消；抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。秦虹指出，如果所有城市都放開限購，可能一兩個月大家還在觀望，但一旦預(yù)期房價會上漲，投資者依然會沖到房地產(chǎn)市場。如果對這種趨勢判斷錯誤，選擇時機不正確，投資就可能激發(fā)更大的泡沫。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多個大型地產(chǎn)商人士認為，很多城市即使限購放松或取消也意義不大了。因為，限購取消帶來的將是投資需求。而投資看預(yù)期，如果預(yù)期沒有變化，限購對市場的刺激是有限的。

市場化的悖論

包括萬科、金地等大型地產(chǎn)商在內(nèi)的人士均認為，此輪房地產(chǎn)調(diào)整，是在沒有出臺相應(yīng)打壓政策的背景下發(fā)生，其實質(zhì)是市場本身發(fā)生的變化和調(diào)整。但華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，上半年樓市并沒有那么差，銷售額3.1萬億，同比去年只少了2000億；而且，6月份的銷售面積降幅正在收窄。

中南控股有限公司董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平指出，與之前區(qū)別的是，今年的樓市由政策轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)整。未來可能是L形的曲線，市場逐步調(diào)整，要想回到去年是不可能的。“呼吁政府救市不合情理?，F(xiàn)在的供求關(guān)系不是政府一道命令和一個文件就可以扭轉(zhuǎn)的。”陳小平認為，市場化調(diào)整是一個常態(tài)。

“房地產(chǎn)高增長的時代已經(jīng)過去了。市場處在去庫存的周期調(diào)整階段，還要持續(xù)一兩年的時間；但目前的市場是剛需和改善型的需求為主，是健康的；需求也暫時不會下降，還是會保持目前的狀態(tài)。”在7月16日的21世紀博鰲地產(chǎn)論壇上，一位開發(fā)商說。

上述觀點反映了當(dāng)前開發(fā)商的普遍心態(tài)。然而，在市場化的維度上，另一個問題又值得警惕。與多數(shù)開發(fā)商不同，任志強認為當(dāng)前房地產(chǎn)市場非市場化的因素越來越多，比如越建越多的保障性住房。

“非市場的容量擴大的時候，必然會分化市場需求，導(dǎo)致市場正常的需求信息不對。”任志強指出，今年商品房銷售的下降和供應(yīng)的整體增加，其中政府保障性住房數(shù)量巨大，于是出現(xiàn)了很多地區(qū)特殊的供大與求。

“退回到非市場化占主導(dǎo)地位或者是政府限價占主導(dǎo)地位的市場，對今后的房地產(chǎn)市場來說是最危險的。”他說。

如何自我救贖？

金地董事長凌克指出，近年來，業(yè)界的基本共識是：宏觀經(jīng)濟將進入持續(xù)非高速增長的“新常態(tài)”，地產(chǎn)業(yè)的光環(huán)也漸褪去，如何打開新思路，實現(xiàn)新發(fā)展，正成為當(dāng)下行業(yè)面臨的共同課題。

在行業(yè)政策層面，全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，要從地根和銀根上解決問題。“2004年土地出讓金收入只有5000多億，去年達到3.9萬億，相當(dāng)于地方財政的60%，其結(jié)果當(dāng)然是地價領(lǐng)跑房價越來越快，地價指數(shù)遠遠在房價之上。”聶梅生認為，改革的辦法就是讓農(nóng)村集體用地同價同權(quán)，實現(xiàn)土地市場的統(tǒng)一。

在銀根問題上，她認為，過去的貨幣政策和金融政策推升了房價，但合理的金融工具也可以平滑房價，應(yīng)該推出中國房地產(chǎn)業(yè)的REITs，讓社會資金可以進入全產(chǎn)業(yè)鏈而不僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)。

在微觀的企業(yè)層面，凌克認為，目前很多房企都在改變單一住宅開發(fā)模式，向多元化拓展。在產(chǎn)品維度上，結(jié)合房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，在商業(yè)、旅游、養(yǎng)老服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸；在產(chǎn)業(yè)鏈維度上，向房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)延伸，比如進入社區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。此外，在空間維度上，一批房企還將觸角伸向海外。

陳小平認為，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，由原來的土地、政府和資金的競爭，正在轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值和價格以及客戶之爭，這是行業(yè)真正發(fā)生的變化，也是開發(fā)商要研究和應(yīng)對的。

“市場的本質(zhì)就是優(yōu)勝劣汰。”他說，行業(yè)回歸市場競爭的本質(zhì)，核心就是客戶。“今年跟很多企業(yè)進行交流，談的第一件事情就是成本如何控制。我們今年成本要控制10%到20%。”陳透露。成本要比別人更低，才可以賺更多的利潤。

萬科則進行了更為徹底的顛覆：學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，變?yōu)橐患逸p資產(chǎn)公司。首先是小股操盤，通過管理和運營產(chǎn)生價值；通過更少的股東投入產(chǎn)生效率，為股東創(chuàng)造更多的價值。

其次是平臺化。萬科總裁郁亮認為，未來的萬科將會打造一個平臺，包括業(yè)務(wù)和人才的平臺，平臺擴大之后，運營能力將更為重要。（編輯袁一泓徐煒旋）