救樓市將把購(gòu)房者推入高房?jī)r(jià)火坑

從最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年1-6月份，無(wú)論是住房銷售面積還是住宅銷售額都出現(xiàn)同比全面下降，而且下降的幅度都很大。比如住房銷售面積下降了7.8%，住房銷售金額下降9.2%。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)銷售全面萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，各地政府救樓市的方式花樣百出，動(dòng)作頻繁。在各地方政府看來(lái)，如果不這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)，住房銷售會(huì)進(jìn)一步萎縮，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤。不過(guò)，我們應(yīng)該看到，面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，地方政府出來(lái)救樓市，不管其方式如何千態(tài)百樣，不管其結(jié)果如何無(wú)效，但最后的結(jié)果都是把在這種救市后進(jìn)入住房市場(chǎng)的購(gòu)買者推入火坑中。

因?yàn)?，我們可以看到，地方政府救樓市的方式基本上可歸結(jié)為放松限購(gòu)、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、戶口遷入等?？梢哉f(shuō)，這些住房購(gòu)買的優(yōu)惠政策，不僅只是蠅頭小利，反之還可能把這些購(gòu)買住房者推入不可自拔的困境中。何也？首先，我們得對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)作一個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)估與分析，這樣才能知道當(dāng)前住房購(gòu)買者是進(jìn)入了一個(gè)什么樣的市場(chǎng)。然后我們?cè)賹?duì)地方政府的這些救樓市政策是如何把購(gòu)買住房者推入火坑的。

可以說(shuō)，當(dāng)前全國(guó)的住房市場(chǎng)，無(wú)論是其價(jià)格高低，無(wú)論是供求狀況如何，國(guó)內(nèi)這個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)上漲十幾年了，其價(jià)格水平根本就無(wú)法用一般衡量房?jī)r(jià)水平指標(biāo)來(lái)測(cè)算它是高是低了（比如房?jī)r(jià)收入比、投資收收益率、住房空置率等）。當(dāng)前國(guó)內(nèi)各地住房市場(chǎng)的價(jià)格水平早就超過(guò)當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)居民購(gòu)買的支付能力。國(guó)內(nèi)各地住房高價(jià)水平之所以這樣高，最為根本的原因是當(dāng)前住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)價(jià)格不是取決于住房消費(fèi)的供求關(guān)系，而是取決于投資者的預(yù)期及當(dāng)前的金融市場(chǎng)條件。因?yàn)?，投資住房的需求是從零到無(wú)窮大。

在這樣一個(gè)前提條件下，我們來(lái)看地方政府的救市政策能夠給購(gòu)買住房者帶來(lái)什么。首先看放松限購(gòu)、宏觀調(diào)控松綁。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些宏觀政策出臺(tái)一次又一次，但房?jī)r(jià)同樣上漲。它本來(lái)就沒(méi)有起過(guò)什么作用。因?yàn)?，在一個(gè)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，只要市場(chǎng)有利可圖，投資者就會(huì)突破這些限制進(jìn)入市場(chǎng)，只不過(guò)增加了投資者進(jìn)入的成本而已。投資住房需求可以為無(wú)窮。

同樣，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，投資者是不會(huì)因?yàn)檎咚山壎M(jìn)入市場(chǎng)的。因?yàn)橥顿Y者預(yù)期進(jìn)入市場(chǎng)收益為零或?yàn)樨?fù)，這時(shí)投資需求可以降到零。同樣，在這種條件下，對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們?cè)缇捅贿@個(gè)市場(chǎng)拋離，根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，住房宏觀調(diào)控政策放松不放松對(duì)他們意義不是太大。

其次，對(duì)于信貸政策優(yōu)惠，無(wú)論銀行的利率優(yōu)惠還是住房公積金貸款增加，在高房?jī)r(jià)下，這些信貸優(yōu)惠都是蠅頭小利。比如說(shuō)，購(gòu)買一套100平方米的住房，投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)總價(jià)為260萬(wàn)，房?jī)r(jià)回歸理性或消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)為130萬(wàn)（因?yàn)椋谝粋€(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，投資者對(duì)住房的出價(jià)永遠(yuǎn)會(huì)高住房消費(fèi)的購(gòu)買者）。如果當(dāng)前30年按揭貸款利率為6%，現(xiàn)在優(yōu)惠10%為5.4%，購(gòu)買住房者貸款200萬(wàn)，第一年貸款可獲得利率優(yōu)惠1.2萬(wàn)（以后類推）。而與房?jī)r(jià)回歸理性消費(fèi)需求價(jià)格相比（130萬(wàn)差價(jià)），根本上可忽略不計(jì)。

對(duì)于這1.2萬(wàn)元的利率優(yōu)惠，如果房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，投資者這個(gè)時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)可以獲得雙重收益，既可獲得利率優(yōu)惠的收益，也可獲得房?jī)r(jià)上漲的收益。如果房?jī)r(jià)處于下跌的通道，或住房市場(chǎng)處于周期性調(diào)整時(shí)期，那么投資者是不會(huì)以這種蠅頭小利而進(jìn)入，否則就會(huì)面臨深處套牢的危險(xiǎn)，或接房?jī)r(jià)泡沫破滅的最后一棒。對(duì)于住房市場(chǎng)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不僅在這個(gè)價(jià)格水平?jīng)]有支付能力進(jìn)入這個(gè)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，而且這時(shí)進(jìn)入也加重其購(gòu)買成本并嚴(yán)重影響未來(lái)消費(fèi)（因?yàn)樽》肯M(fèi)市場(chǎng)也是一個(gè)多層次的市場(chǎng)，每一個(gè)人的購(gòu)買能力是不一樣的）。

對(duì)于各地方政府釋放出的購(gòu)買住房稅收優(yōu)惠及住房購(gòu)買的財(cái)政補(bǔ)貼情況來(lái)說(shuō)，也是如此。比如有地方政府打出政策，即凡當(dāng)前購(gòu)買住房者其契稅由3%下降到1%。同樣以上面為例子。如果房?jī)r(jià)為260萬(wàn)時(shí)，契稅為2.6萬(wàn)，減稅優(yōu)惠5.2萬(wàn)。如果房?jī)r(jià)為130萬(wàn)時(shí)，契稅沒(méi)有優(yōu)惠3.9萬(wàn)，是比前者多交契約1.3萬(wàn)，但房?jī)r(jià)總成本則少了130萬(wàn)，這多交的契稅與省下和總房?jī)r(jià)相比同樣是微不足道。對(duì)于地方政府購(gòu)買住房的財(cái)政補(bǔ)貼也是如此。對(duì)于戶口遷入，這種購(gòu)買住房?jī)?yōu)惠更是意義不大，因?yàn)閷?duì)于不少城市來(lái)說(shuō)，隨著戶藉改革深化，居民自由遷移問(wèn)題根本就不重要了。

可見(jiàn)，地方政府的這些購(gòu)買住房的優(yōu)惠政策，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資者進(jìn)入可以雙重獲利。如果房?jī)r(jià)下跌或國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，那么這些救市政策則是把購(gòu)買住房者推入高房?jī)r(jià)的火坑。因?yàn)?，?dāng)前國(guó)內(nèi)這種以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)是不可持續(xù)的，它的周期性調(diào)整是必然。而且當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整是金融市場(chǎng)條件變化的使然，是中央政府房地產(chǎn)發(fā)展宗旨調(diào)整使然（即住房市場(chǎng)要由投資為主導(dǎo)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型，全面遏制住房投資需求）。在這種情況下，購(gòu)買住房者進(jìn)入市場(chǎng)一定會(huì)接高房?jī)r(jià)最后一棒，并把自己陷入嚴(yán)重的困境中而不可自拔。（本文來(lái)自作者博客）