房地產(chǎn)行業(yè)：預(yù)期中的變革 建議維持“標配”

2013年11月26日 08:56
來源：證券導(dǎo)刊

人參與條評論

本次三中全會對于地產(chǎn)短期影響較小，房地產(chǎn)稅方向是市場預(yù)期內(nèi)的，而土改并沒有直接帶來供給的增加，只是從長期看有可能通過增減掛鉤方式間接增加城鎮(zhèn)住宅用地供給。從長期來看影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是利率與匯率市場化的改革方向，土改以及戶籍限制的放開，將會帶動城鎮(zhèn)化進程進一步加快。

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總覽全局，深化改革

11月15日，新華社發(fā)表了十八屆中央委員會第三次全體會議關(guān)于《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（《決定》），以及習近平總書記就《決定》的說明。《決定》明確了我國長期處于社會主義初級階段這個最大實際，強調(diào)了經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，而核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。

作為中國國民經(jīng)濟體系中重要的組成部分，隨著《決定》中的很多深化改革方案的逐步出臺和實施，房地產(chǎn)行業(yè)格局將會發(fā)生深刻的變化。我們認為此次改革將從“土地政策”、“財稅政策”以及“人口政策”三個方面影響未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局。

土地政策——打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

在《決定》的“第三部分：加快完善現(xiàn)代市場體系”和“第六部分：健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制”中，都有關(guān)于城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)意見，從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，到健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，逐步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。以保障城鄉(xiāng)人民利益為前提，盤活存量，解決目前城鎮(zhèn)化發(fā)展。從決定的表述中，我們認為目前未來政府的主要工作有三個方向：首先通過盤活存量增加土地供給，允許部分集體經(jīng)營性建設(shè)用地完成上市流轉(zhuǎn)，加大土地供應(yīng)量；其次要提高農(nóng)民收入水平，在堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán)的前提下，允許承包經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)最大程度的流轉(zhuǎn)，建設(shè)新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系；第三為探索進一步深化改革的方法，嘗試宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓等制度，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

目的是在增加農(nóng)民收入保障農(nóng)民權(quán)益的同時，解決國家發(fā)展建設(shè)中遇到的土地資源限制問題，進一步推行城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，宅基地的流轉(zhuǎn)，有可能通過增減掛鉤形勢增加城鎮(zhèn)住宅供地。原有的土地流轉(zhuǎn)政策對于地少人多的國家而言，土地，尤其是農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)制度特別重要。產(chǎn)權(quán)一般包括對資源的排他性的占有使用、收益和處置的權(quán)利。大部分經(jīng)濟學者達成的共識是，處置權(quán)（即轉(zhuǎn)讓權(quán)等）在產(chǎn)權(quán)制度中起著更為關(guān)鍵的作用，因為界定清晰的處分權(quán)必然包含著界定清晰的占有及使用權(quán)和收益權(quán)，反之則未必。

2012年，我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入24565元，農(nóng)村居民家庭人均純收入7917元，城鄉(xiāng)居民收入之比為3.1:1，差距較前幾年進一步縮小，但是，如果同20世紀60年代處于工業(yè)化中期階段尾聲的部分發(fā)達國家相比，我國城鄉(xiāng)居民收入差距依然較大。并且，如果再將城市居民享受到的帶有很大福利成分的住房、醫(yī)療、教育、交通及公共服務(wù)計算在內(nèi)，同時剔除農(nóng)民收入中不直接以貨幣形式體現(xiàn)的實物部分，差距更是巨大。

2012年底，我國鄉(xiāng)村戶數(shù)2.68億戶，戶均耕地不到7畝，與同樣地少人多的國家及如日本、韓國相比，我國的農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模也是偏低的。農(nóng)業(yè)部部長韓長賦指出：“從我國資源稟賦和當前工農(nóng)就業(yè)收益看，一年兩熟地區(qū)戶均耕種50~60畝，一年一熟地區(qū)戶均耕種100~120畝，就有規(guī)模效益”。農(nóng)民的增收與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營密切相關(guān)，要適度規(guī)模則離不開土地收益權(quán)的流轉(zhuǎn)。

土地改革與土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)，將會帶動城鎮(zhèn)化進程的進一步加快。耕地規(guī)模效應(yīng)的增加，會促使勞動力的轉(zhuǎn)移，在農(nóng)業(yè)人口市民化，中小城市戶籍限制逐步放開等政策的配合下，城鎮(zhèn)化進程將會帶來城市的住房需求的上升。

金融、稅制改革——市場化與制度化

《決定》提到，要“完善金融市場體系…完善人民幣匯率市場化形成機制，加快推進利率市場化。”同時深化財稅體制改革“完善稅收制度。深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重?！涌旆康禺a(chǎn)稅立法并適時推進改革…”。

完善的金融市場體系會為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更加理想的平臺，而匯率以及利率的市場化會重新分配當前的社會投資份額，長期對于平穩(wěn)房價有及其重要的意義。稅制改革方面，直接稅指的主要是所得稅和財產(chǎn)稅，而增值稅等都屬于流轉(zhuǎn)稅，在當前流轉(zhuǎn)稅短期內(nèi)不能下降的基礎(chǔ)上，要提高直接稅的比重，勢必要提高所得稅和財產(chǎn)稅。此次，關(guān)于房地產(chǎn)稅收的表述已經(jīng)提到了立法的階段，房產(chǎn)稅的推行將是這其中最重要的一個組成部分，這符合我們前期預(yù)期。

房產(chǎn)稅進一步推行是大勢所趨

關(guān)于房產(chǎn)稅從2011年以來受到了社會各界的廣泛關(guān)注，在上海和重慶相繼出臺房產(chǎn)稅后，試點范圍擴大的聲音一直在市場上不絕于耳。在構(gòu)建多層次住房體系中，房產(chǎn)稅作為一種稅收的調(diào)控手段未來將發(fā)揮“高端有抑制”的作用。

房產(chǎn)稅作為一種調(diào)控的長效機制，要更好的發(fā)揮作用，我們認為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度與個人住房信息系統(tǒng)建立是非常重要的。這兩個基礎(chǔ)性工作的建立對于未來全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅至關(guān)重要。

在個人住房信息聯(lián)網(wǎng)方面，多數(shù)省會城市已經(jīng)實現(xiàn)和住建部系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，部分地級市進度不一，有些是同省會城市一樣和住建部系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，有些則是和本省住建系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。截至6月30日，全國40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)達標，未來該系統(tǒng)或?qū)U大到500個主要地級市。

在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度方面，今年十二屆全國人大一次會議審議決定，2014年6月底前，國土部、住建部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責出臺《不動產(chǎn)登記條例》并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。該條例如能順利出臺，將有助于規(guī)范和明確我國住房制度下的各類形態(tài)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息，其本身是房地產(chǎn)制度建設(shè)的基礎(chǔ)。

長期來看，房產(chǎn)稅意義在于三個方面。首先是稅制改革，我國一直以來只重視流轉(zhuǎn)稅而不重視直接稅，與個人房產(chǎn)交易相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅以及契稅，其易轉(zhuǎn)嫁的性質(zhì)增加了中低收入者的稅收負擔，而增加諸如房產(chǎn)稅的存量稅，其針對高收入人群且不易轉(zhuǎn)嫁，是有利于優(yōu)化稅收的收入再分配功能。其次，房產(chǎn)稅將是地方政府的一個新稅源，主要針對高端存量房，稅基大、稅源穩(wěn)定，有助于地方政府減少對土地財政的依賴。第三，房產(chǎn)稅也是完善住房差別化政策重要的一環(huán)。

二胎政策——二次人口紅利

人口始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本動力，由于為了控制人口過快的增長與資源之間的矛盾，我國自20世紀70年代開始逐步施行計劃生育政策，提倡晚婚、晚育，少生、優(yōu)生，進而制定了“只剩一胎”的基本國策，從而有計劃地控制人口。這一政策對于我國的發(fā)展和人口問題的解決起到了不可忽視的積極作用，但是隨之而來的人口結(jié)構(gòu)老齡化，社會勞動力稀缺等問題逐漸引起人們的廣泛關(guān)注。隨著第一批“獨生子女”逐漸達到適婚年齡，生育政策限制逐漸房款，從2000年放開“雙獨二胎”，到《決定》中所描述的“堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展。”，“單獨二胎”政策正式放開，表明在未來一段時間我國人口增速將迎來新一輪增長。

由于單獨二胎政策的開放，近兩年每年新增城鎮(zhèn)人口150萬人左右，根據(jù)目前城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積2012年的數(shù)據(jù)，新增的配套的住宅面積約為5000萬方，約占商品房住宅銷售面積總量的5%。長期測算結(jié)果顯示，增加“單獨二胎”放開后人口紅利在20年后將會增加房地產(chǎn)住宅銷售面積13%左右，為房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展注入新的活力。此外，由二胎的開放，戶均人口數(shù)量增加，大戶型銷售占比將會有所提升，且再改需求較開放前會明顯提高。

政策展望

本次三中全會對于地產(chǎn)短期影響較小，房地產(chǎn)稅方向是市場預(yù)期內(nèi)的，而土改并沒有直接帶來供給的增加，只是從長期看有可能通過增減掛鉤方式間接增加城鎮(zhèn)住宅用地供給。從長期來看影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是利率與匯率市場化的改革方向，土改以及戶籍限制的放開，將會帶動城鎮(zhèn)化進程進一步加快。二胎政策也將逐步對房地產(chǎn)有深刻的影響。對于目前市場的看法我們?nèi)匀痪S持前期觀點，目前地產(chǎn)行業(yè)仍然處于小周期中下降的軌道，估值缺乏彈性，建議維持“標配”。

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