房地產(chǎn)改革：房產(chǎn)稅擴(kuò)圍最快歲末年初稅改成突破口

2013年11月21日 06:56
來源：中國證券報作者：張敏

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十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱“《決定》”）涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容僅寥寥數(shù)語，不過，結(jié)合有關(guān)部門近期動作看，樓市調(diào)控政策的思路調(diào)整正逐步明朗。分析人士認(rèn)為，市場化與法治化將是未來樓市調(diào)控政策重要思路。房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺建設(shè)，正是在為樓市調(diào)控政策制度化打基礎(chǔ)。

從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能成為樓市調(diào)控政策切入點(diǎn)。當(dāng)前多個城市已制定并上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能最快在歲末年初擴(kuò)圍。由房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶動的房地產(chǎn)稅收制度改革，將拉開房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革的序幕。

住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實(shí)施上述改革的前提，在于房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況保持穩(wěn)定。因此，短期之內(nèi)，現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策將不會發(fā)生重大變化。

將納入法治化軌道

王玨林表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整方向主要有兩個：一是繼續(xù)完善市場化調(diào)控的思路；二是在住房保障制度上尋求新的突破。后者在《決定》提出的“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”有所體現(xiàn)。有關(guān)部門正在著手制定房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，其思路主要遵循十八屆三中全會就房地產(chǎn)領(lǐng)域所提出的相關(guān)闡述。

不過，上述進(jìn)程需較長時間推進(jìn)。王玨林表示，由于多項(xiàng)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立，目前明確改革具體方案還為時尚早。

按照王玨林的觀點(diǎn)，去行政化將是樓市調(diào)控重要思路。從實(shí)現(xiàn)方式上，在于待市場成熟時，通過不斷完善法律和制度，以約束行政之手，實(shí)現(xiàn)市場自我調(diào)節(jié)，“這樣的話，政府部門想管也管不了?！?/p>

之所以提出上述思路，在于未來房地產(chǎn)市場環(huán)境的新變化。中信建投報告認(rèn)為，在《決定》中，“啟動實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策”以及“全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制”將對房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生中期影響。前者將為市場需求帶來可觀增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盤活存量。

在供給端，《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。這意味著，國有建設(shè)用地缺口存在被彌補(bǔ)的可能，在中長期會對住宅土地供應(yīng)領(lǐng)域產(chǎn)生影響。

在上述背景下，依靠法律、制度等手段約束，最大限度地發(fā)揮市場規(guī)律作用，要比行政主導(dǎo)的調(diào)控更有效，更有利于維持市場穩(wěn)定和健康運(yùn)行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步的工作重點(diǎn)，將是繼續(xù)推進(jìn)個人住房信息系統(tǒng)、存量房評估系統(tǒng)、房地產(chǎn)征信體系等基礎(chǔ)工作的完善。其中，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，已顯得十分迫切，有可能在近期取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

健全法律法規(guī)是長期的過程。權(quán)威人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)極為缺乏，更多依靠部門規(guī)章對市場進(jìn)行調(diào)整，但這種規(guī)章往往難以顧及全局，缺乏長效性，實(shí)際效果不佳。

上述人士說，目前最為迫切的是，制定住房保障領(lǐng)域的相關(guān)法律。由于這項(xiàng)工作啟動較早，因此此類法律有望率先出臺。在房地產(chǎn)稅制改革告一段落后，房地產(chǎn)稅立法工作將隨之推進(jìn)。這位人士強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)內(nèi)容有可能以法律形式呈現(xiàn)?，F(xiàn)有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》的修訂，是重要內(nèi)容。

稅改將成突破口

在《決定》中，對于房地產(chǎn)調(diào)控最直接的表述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。盡管《決定》未明確指出具體稅種，但已露出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的端倪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革重要突破口。

從一些地方的動作看，對征收房產(chǎn)稅已準(zhǔn)備得較為充分。中國證券報記者獲悉，在上海、重慶率先推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，多個熱點(diǎn)城市先后啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。截至目前，不少城市已完成房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的制定與上報。

權(quán)威人士表示，不少城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)過多輪論證與修改。目前正尋求合適時機(jī)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。在十八屆三中全會結(jié)束后，正是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍最好時機(jī)。

在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍中，尺度有可能超出外界預(yù)期。其中，除南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市外，部分一線城市也可能被納入試點(diǎn)之列，在稅率、征稅范圍設(shè)定上，都可能有明顯擴(kuò)大。

制度準(zhǔn)備也在推進(jìn)?！稕Q定》提出“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享?！?，對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一條很可能是征收房產(chǎn)稅必要的前期準(zhǔn)備。

“樓市調(diào)控涉及方方面面，不僅基礎(chǔ)信息不夠完善，而且面臨的阻力較大?！币晃唤咏鼑敛康娜耸空J(rèn)為，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立情況下，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革突破口，只能以試點(diǎn)形式推進(jìn)。

分析人士認(rèn)為，在增加持有環(huán)節(jié)稅收同時，交易環(huán)節(jié)稅種將會得到整合，從而實(shí)現(xiàn)簡化和平衡。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域相關(guān)稅費(fèi)有可能進(jìn)行調(diào)整。

權(quán)威人士透露，未來一段時間，有關(guān)部門會推出相關(guān)措施推進(jìn)改革。從短期看，政策更多是對土地供應(yīng)、保障房、限購等現(xiàn)有措施的修補(bǔ)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)圍，才真正意味著房地產(chǎn)制度改革大幕拉開。

短期內(nèi)傾向“維穩(wěn)”

盡管從長期看房地產(chǎn)調(diào)控思路是市場主導(dǎo)，但從短期市場形勢看，限購、限價等手段恐難以馬上退出。王玨林表示，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)制度改革，必須在市場保持穩(wěn)定的前提下方可進(jìn)行。由于當(dāng)前市場仍處在波動之中，因此短期內(nèi)政策層面不會發(fā)生重大變化。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障房）價格同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市房價同比漲幅連續(xù)兩個月超過20%。這種情況還是有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。

多位專家認(rèn)為，一線城市和多數(shù)二線城市的房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，但供給存在較大缺口，房價仍有繼續(xù)上漲動力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，雖然十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，但也明確了“符合規(guī)劃和用途管制”的前提。宅基地暫時不會實(shí)現(xiàn)與國有土地同等入市、同權(quán)同價。小產(chǎn)權(quán)房不可能全面性轉(zhuǎn)正。因此，未來五年，集體經(jīng)營性建設(shè)用地即使實(shí)現(xiàn)入市，也不會大規(guī)模增加全國商品住宅用地，更談不上沖擊現(xiàn)有房價體系。

在市場供應(yīng)難以在短期內(nèi)增加情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、廣州和深圳紛紛出臺“加強(qiáng)版”樓市調(diào)控政策，在二套房首付和限購門檻等方面加碼，以穩(wěn)定房價。不少分析人士認(rèn)為，在這四個一線城市先后出臺“強(qiáng)化版”樓市政策后，不排除一些熱點(diǎn)二線城市將進(jìn)一步收緊調(diào)控。