毛大慶：10年之內(nèi)住宅房地產(chǎn)的需求會達(dá)到平衡

2013年11月19日 21:18
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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鳳凰財(cái)經(jīng)訊 11月19日，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在財(cái)經(jīng)年會地產(chǎn)趨勢夜話上表示，7年以后2010年中國60歲以上人口占人口總比例20%，從2020年再過8年以后，60歲以上的人口占全國總?cè)丝趯⒔?0%的。

毛大慶建議大家關(guān)注這個(gè)事情的重要性，不要局限于集體土地一件事。

他表示10年之內(nèi)住宅房地產(chǎn)的需求會達(dá)到一個(gè)基本平衡，因?yàn)槿丝诘膯栴}跟房子需求量有直接的關(guān)系。

他認(rèn)為即便今天放開二胎，加快計(jì)劃生育，為中國30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫惡化做適當(dāng)準(zhǔn)備，也僅此而已。

能不能把出生率調(diào)到1.5以上，毛大慶抱懷疑的態(tài)度。他表示如果不能調(diào)到1.5以上，20年二胎的問題對房地產(chǎn)達(dá)到平衡的影響微乎其微。

以下為談話實(shí)錄：

毛大慶：當(dāng)然，房地產(chǎn)都是人住的，所以計(jì)劃生育問題這件事倒是對房地產(chǎn)可能未來是有一些影響的，這是我想說的第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)觀點(diǎn)，說三個(gè)似乎跟房地產(chǎn)有關(guān)系的事，實(shí)際上是60項(xiàng)改革措施，這60件事都有關(guān)系，拿這3件事都沒有什么問題，不看前言后語看這個(gè)沒有什么。

第三個(gè)觀點(diǎn)，從這三句話倒回去說，戶籍制度改革問題，我們農(nóng)村進(jìn)城市，讓農(nóng)民變成市民，還要加快中小城市落戶，中小城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。這些話整個(gè)說來說去做法是沒辦法仍然還是在計(jì)劃性思考解決問題，市場化配置資源，市場化決定一起，到最后人去哪兒還是戶口說了算，特大城市您還別來，我不讓你來了，話是這么說的。但是我不反動，他為什么要這么說，我剛才說沒辦法，為什么？因?yàn)榻裉斓墓操Y源實(shí)在是不均衡，所以他才要這么說。如果都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論來判斷，以北京市為例，這個(gè)城市起碼得住3億人，這個(gè)城市叫公平社會，我研究資源配置合理性問題，大家就甭住了，不得不要求你流轉(zhuǎn)人口，這是戶籍問題。

倒過來說，為什么動作土地流轉(zhuǎn)？流轉(zhuǎn)這件事城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)差別，改變二元結(jié)構(gòu)問題，這個(gè)話不是十八屆三中全會，剛才任總說十七屆三中全會，前面好多全會都提過。我跟任總聽過他若干次報(bào)告，印象最深講中國土地問題。簡而言之中國土地制度問題是從建國以后農(nóng)村的土地跟城市的土地那時(shí)候沒這么大的差別，為什么？那會兒城市的土地及時(shí)沒有給城市人帶來什么資產(chǎn)的變化，或者財(cái)富的增長，所以農(nóng)民的土地跟城市的土地事實(shí)上不給人帶來差異性資產(chǎn)的增長變化。但是隨著開放之后的30年，尤其最近20和15年，事實(shí)上由于資源的配置不合理，導(dǎo)師城市土地和房地產(chǎn)市場化之后，變成資源和財(cái)富互動關(guān)系，使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個(gè)人和家庭資產(chǎn)配置的一個(gè)重要通道。于是城鄉(xiāng)二元問題出現(xiàn)了，變得特別的明顯，農(nóng)民的土地變得任何牟利的辦法，城市土地后面掛著一大堆資源，醫(yī)院、養(yǎng)老、咨詢、文化等等。由于此二元問題越來越計(jì)劃。近十年出現(xiàn)兩個(gè)二元結(jié)構(gòu)，仍然是傳統(tǒng)意義城鄉(xiāng)矛盾。第二個(gè)，近身肉博的二元矛盾，原來城市和農(nóng)村的矛盾，現(xiàn)在農(nóng)村沖進(jìn)城市，和城市人口產(chǎn)生肉博戰(zhàn)的矛盾，這種矛盾使得中央政府黨越來越擔(dān)憂，以至于討論執(zhí)政基礎(chǔ)的問題。所以在這次報(bào)告再一次大幅度重點(diǎn)又提了這個(gè)問題，而且這次真的打算農(nóng)民的土地讓他能夠跟他的財(cái)富能夠掛鉤。

但是，這件事情要真的落實(shí)在農(nóng)民財(cái)富頭上，有諸多現(xiàn)代落地的不確定性。比如說我舉兩個(gè)例子。第一，這是不是那兒農(nóng)村手里宅基地都能變?yōu)樨?cái)富，我可以告訴你，其實(shí)大量都變不了，我們今天城市吸引力分析，我跟秦主任說過多次，我40、50個(gè)城市對人的移動有吸引力。換言之，城市才有40、50個(gè)對人有吸引力，農(nóng)村哪有吸引力，沒有吸引力地怎么變成財(cái)富，誰會要他的地，他流轉(zhuǎn)給誰。你說咱們680個(gè)城市只有40、50個(gè)城市有吸引力，640個(gè)城市都沒有吸引力，城市旁邊農(nóng)村會有吸引力？這個(gè)問題我沒有想辦法。第二，城市規(guī)劃的問題，北京近郊農(nóng)村土地有吸引力，圍著北京這一圈有吸引力。土地怎么流轉(zhuǎn)？土地流轉(zhuǎn)有幾個(gè)重要問題，一是規(guī)劃性質(zhì)的問題，這個(gè)事誰管，還是農(nóng)村自己說了算。二是這地通過什么平臺流轉(zhuǎn)，是收儲流轉(zhuǎn)還是農(nóng)村自己搞流轉(zhuǎn)委員會就賣了，是招拍掛流轉(zhuǎn)還是協(xié)議出讓，這里面問題一大堆，且得研究著，說到此為止。

第三，房地產(chǎn)稅跟這個(gè)事又有關(guān)系。房地產(chǎn)稅有房稅、有地稅，所以重新研究立法，如果就是房產(chǎn)稅把原來?xiàng)l例弄一弄就差不多。這件事情遠(yuǎn)不是這么簡單，這里面有地稅的問題，會影響土地出讓金和土地補(bǔ)償金怎么收取，不是大家想象出臺一個(gè)房地產(chǎn)稅把房價(jià)弄下來，不是么簡單，更多涉及到政府如何從土地資源持續(xù)獲得財(cái)政收入的問題。這個(gè)事情國際上有諸多專業(yè)學(xué)術(shù)論據(jù)不在此展開。

注意三中全會最后一個(gè)自然段講到，要在2020年在重大幾個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革實(shí)質(zhì)性突破，并且實(shí)現(xiàn)固化的什么什么成果。注意2020年，沒法明年、后年、大后年，2020年是什么時(shí)候？7年以后。大家有沒有想想7年以后我們國家是什么狀態(tài)，7年以后60歲以上人口占人口總比例20%的國家，從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總?cè)丝趯⒔?0%的國家，大家想想60歲人口占社會20%的社會國家跟今天的狀態(tài)一樣嗎？房地產(chǎn)還那么多人要嗎？城市的發(fā)展格局還跟今天一樣嗎？這些問題還要裝入一個(gè)擾動因子就是人口變化，對前面所有假設(shè)都有影響。這樣影響下，再說農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民移動、城鎮(zhèn)化問題、城市戶籍問題都變成新的課題，如果那樣的話事實(shí)上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源性城市集中，再把人口按照戶口分配矛盾又會出來，我沒有答案，我研究這個(gè)報(bào)告3次，大家關(guān)注這個(gè)事情很重要，不要局限于集體土地一件事，10年之內(nèi)住宅房地產(chǎn)的需求我認(rèn)為會達(dá)到一個(gè)基本平衡，因?yàn)槿丝诘膯栴}跟房子需求量有直接的關(guān)系，即便今天放開二胎，加快計(jì)劃生育，為中國30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫它的惡化做的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，也僅此而已，我們能不能把出生率調(diào)到1.5以上，我今天抱懷疑的態(tài)度，如果不能調(diào)到1.5以上，20年二胎的問題對我們談的這些問題微乎其微。

馬克：蔡總是唯一一個(gè)來自金融街的。

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