房產(chǎn)稅“立法”與“改革”尋求最大公約數(shù)

2013年11月19日 06:32
來源：中國青年報作者：楊杰李涼

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三中全會決定中的寥寥數(shù)筆，鎖定關(guān)鍵詞

“房產(chǎn)稅將很快推出”的傳言，隨著十八屆三中全會決定的公布戛然而止。三中全會并沒有專門提到房產(chǎn)稅，使用的概念是房地產(chǎn)稅，并且加著3個關(guān)鍵詞“立法”、“適時”與“改革”。

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中寫道：加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。

作為一個綜合概念，房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅。其中包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

此前被熱議的房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅中的重要一種，是否應(yīng)該被納入法律？又將如何確定其征稅對象和范圍？對此依然存在較大爭議。業(yè)內(nèi)專家指出，《決定》中的寥寥數(shù)筆，將關(guān)鍵詞鎖定在“立法”與“改革”上。立法的過程本身就為房產(chǎn)稅“愈辯愈明”提供了法律基礎(chǔ)；同時，改革也將著眼點(diǎn)放在房地產(chǎn)稅一系列的增減調(diào)節(jié)和目前稅制的整體調(diào)整上。

試點(diǎn)：效果不明顯但仍有積極意義

家住上海市崇明縣的楊先生剛剛買了第三套房。為了方便女兒工作，楊先生以每平方米3.7萬元的價格買下了這套位于浦東張江高科科技園附近的50平方米的房屋。楊先生的另外兩套房屋分別為100平方米和150平方米，均購于2007年之前。

2011年1月27日，上海、重慶宣布開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%~1.2%。自2013年1月1日起，重慶高檔住房應(yīng)稅價格又開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價格起點(diǎn)從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，上漲幅度為5.16%。

房產(chǎn)稅的“上海模式”規(guī)定，上海市居民家庭人均居住面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。計算方法是：上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。

像楊先生這樣的三口之家，目前的人均居住面積已超過60平方米，按照政策，剛剛購置的50平方米房屋需要繳納房產(chǎn)稅。應(yīng)繳納的稅額為新購住房超出部分即50乘以房屋單價即37000再乘以70%和0.6%的稅率，計算下來，楊先生每年需要支付7770元的房產(chǎn)稅。

上海市崇明縣國家稅務(wù)局的一位工作人員告訴記者，實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，“房產(chǎn)稅很難壓低房價”，“房產(chǎn)稅成為地方主體稅源還只是一廂情愿”。

“重慶、上海兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅已有一段時間，重慶去年只收上一億多元，上海稍高，也只有20多億元?！敝袊敹惙▽W(xué)研究會會長、北京大學(xué)財稅法研究中心主任劉劍文告訴中國青年報記者，盡管房產(chǎn)稅的試點(diǎn)與理想狀態(tài)有差距，也沒達(dá)到民眾最期待的“平抑房價”效果，但仍然有重要意義?！叭绻麤]有試點(diǎn)，就不會有社會對于房產(chǎn)稅的討論和質(zhì)疑，也就體現(xiàn)不出對其立法的緊迫性和必要性?！?/p>

推行房產(chǎn)稅不再靠行政主導(dǎo)

對于房產(chǎn)稅的討論是一個由來已久的老話題。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、亞太城市發(fā)展研究會秘書長卞洪登說，立法是對這些熱烈討論的回應(yīng)，體現(xiàn)了“依法行政”的要求?！胺慨a(chǎn)稅不經(jīng)過人大立法通過，總依靠行政性法規(guī)是不恰當(dāng)?shù)??！?/p>

《決定》不僅在“深化財稅體制改革”部分特別提及房地產(chǎn)稅，而且在“加強(qiáng)社會主義民主政治制度建設(shè)”部分提出“落實(shí)稅收法定原則”。劉劍文指出，目前推進(jìn)房產(chǎn)稅的最大阻力是社會沒有形成關(guān)于房產(chǎn)稅正當(dāng)性、合法性的共識，這恰恰體現(xiàn)了房產(chǎn)稅立法的意義。當(dāng)前居民房產(chǎn)保有量越來越大，出現(xiàn)了利益固化的問題?！坝缮贁?shù)人來制定影響多數(shù)人利益的政策，已經(jīng)行不通了。推行房產(chǎn)稅不能再靠行政主導(dǎo)，而要靠立法主導(dǎo)，用一部反映多數(shù)人意志的法律來體現(xiàn)社會在房產(chǎn)稅問題上的‘最大公約數(shù)’，化解矛盾、消解糾紛”。劉劍文補(bǔ)充道，“房產(chǎn)稅這個稅種力圖實(shí)現(xiàn)‘結(jié)果公平’，但征收過程也必須符合‘程序公平’才行?！?/p>

房產(chǎn)稅立法需要涵蓋稅基、稅率、征收對象、征收范圍等要素。按現(xiàn)行1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”不在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)。在劉劍文看來，若要達(dá)到房產(chǎn)稅征收效果，即成為地方政府重要收入來源、調(diào)節(jié)收入分配差距等，居民保有的非營業(yè)用房屋是必須納入征稅范圍的，但這并不意味著要對居民的所有房產(chǎn)征稅?！盀榱吮Ｕ暇用竦木幼?quán)，房產(chǎn)稅立法應(yīng)明確規(guī)定，一定人均面積以上的部分才須繳稅?！?/p>

還有一部分專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅的立法和開征是一個任重而道遠(yuǎn)的過程。

“房產(chǎn)稅抑制房價的幻想已經(jīng)破滅，它又走向了另一個質(zhì)的變化——成為引發(fā)眾怒的‘民怨稅’?！北搴榈钦f，“房產(chǎn)稅增加了87%有房家庭的負(fù)擔(dān)，損害了多數(shù)人的利益?！?/p>

“若征收房產(chǎn)稅，北京四環(huán)以內(nèi)隨便一套房子可能就價值六七百萬元，如果征收1%的稅，一年就是六七萬元，很多退休的老人一年的收入可能都沒有六七萬元，這個壓力轉(zhuǎn)嫁到年輕人身上，他們一邊要還貸款，一邊要交幾萬元的稅，目前中國的平均收入水平根本就不能支撐房產(chǎn)稅?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴中國青年報記者。

卞洪登認(rèn)為，現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅時機(jī)并不成熟?！爸袊鴱母母镩_放時期接近20%的城鎮(zhèn)化率到現(xiàn)在超過50%的城鎮(zhèn)化率，用了30年的時間，平均下來1年增長1%，如果要達(dá)到發(fā)達(dá)國家80%的城鎮(zhèn)化率，考慮到GDP增速減緩，樂觀估計也要30年的時間?！?/p>

在卞洪登看來，城鎮(zhèn)化的過程就是房地產(chǎn)發(fā)展的過程，“現(xiàn)在有相當(dāng)一部分人有改善性住房的需求，上海試點(diǎn)的人均60平方米的規(guī)定太小了?！?/p>

在一些專家看來，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所限外，還有一些其他因素影響房產(chǎn)稅“落地生根”。

“房產(chǎn)稅的問題在中國十分復(fù)雜?！倍信e了幾點(diǎn)障礙：“第一，需要土地私有化，只有在這種情況下，法理上才能理順。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，房屋落在地上，房地不分家，土地屬于國家的，將來怎么處理，現(xiàn)在還不清楚。如果真像《土地法》過去規(guī)定的那樣，到期之后房屋收歸國有的話，連房子都沒有，憑什么去征帶有私有意義、徹底產(chǎn)權(quán)意義上的財產(chǎn)稅呢？從根本上講，我們沒有這個財產(chǎn)，所以不能去征屬于財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅。”

“第二，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)地管理要理順。這要與反腐敗斗爭結(jié)合在一起，每家每戶有多少套房子都要公開，才能去征稅。要把所有房子納到整個體系中是非常困難的，房產(chǎn)局管的房子很多沒有登記；即使全都登記了，房產(chǎn)局管理的也不是所有房子，軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、城中村、農(nóng)村房子、自建自管的房子都沒在房產(chǎn)局管轄范圍內(nèi)。”董藩說。

“第三，很多中等城鎮(zhèn)，雖然有數(shù)據(jù)，但是錯誤的。很多二手房交易不辦過戶手續(xù)，人和房子對不上。房子轉(zhuǎn)了兩手、三手，但登記的可能還是最初的那個人，該找誰收稅呢？”董藩并不看好房產(chǎn)稅的開征。

“征收房產(chǎn)稅，需要居民住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示、不動產(chǎn)價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)。這不僅是一個稅制改革問題，還涉及反腐倡廉等制度建設(shè)。從試點(diǎn)的情況看，我國在這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和評估技術(shù)上的欠缺還比較嚴(yán)重?！眲ξ奶寡?。

改革：房地產(chǎn)稅的整體調(diào)整

“房價已經(jīng)負(fù)擔(dān)了多少稅負(fù)？”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任楊志勇提出疑問，“根據(jù)調(diào)查，購買商品房自住的群體承擔(dān)的稅負(fù)最重。”與房地產(chǎn)相關(guān)的5大稅種：房產(chǎn)稅（對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征收）、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅10年來增長迅速。這5種稅從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。5個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

《決定》中提出的“適時推進(jìn)改革”為房地產(chǎn)稅的整合提供了新的契機(jī)。例如“轉(zhuǎn)讓所得嚴(yán)格按20%征個稅”等規(guī)定能否在整個稅制調(diào)整中“改頭換面”，以“組合拳”的方式對稅收進(jìn)行合理的增減令人期待。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，在中國經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌過程中，稅制改革無可回避，且會帶來正面效應(yīng)。中國直接稅比重過低的問題已不容輕視，而房產(chǎn)稅改革是漸進(jìn)提升直接稅比重和配套改革的一部分，可以優(yōu)化中國稅制發(fā)展。中國市場經(jīng)濟(jì)所需的分稅分級財政體制在1994年框架建立后，至今還有很艱巨的深化改革任務(wù)，主要是由于省以下分稅制改革一直沒到位。若要把改革逐步推進(jìn)到省以下，就不可能繞過地方稅體系的建設(shè)，這也需要房產(chǎn)稅制度建設(shè)。

“‘營改增’后營業(yè)稅將走向消亡，房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政收入支柱，這是長期趨勢，也是房地產(chǎn)稅的首要功能。當(dāng)然，房產(chǎn)稅要成為地方財政主體稅種，首先要把配套制度建立起來。平抑房價不是征收房產(chǎn)稅的主要初衷。”劉劍文說，“我是積極支持把存量房納入房產(chǎn)稅征收范圍的。如果一些人手上有五六套房，征稅的時候又要回避這個‘存量’，那房產(chǎn)稅還怎么發(fā)揮緩解分配不公的作用呢？重慶、上海兩地試點(diǎn)的時候可以不考慮存量房問題，但如果立法，將意味著推向全國，怎樣處理存量房就是一個必須面對的問題?！?/p>

有些人疑惑，購房款中已經(jīng)支付了一次土地出讓金，再對房屋征稅，會不會存在重復(fù)征收的問題。劉劍文解釋說，土地出讓金作為出讓土地使用權(quán)時的租金，和針對保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅并不在一個環(huán)節(jié)上，二者性質(zhì)也有所不同。房產(chǎn)稅的征收要充分考慮到社會的接受程度和承受能力，這就需要廣泛的討論和參與，也恰恰能夠體現(xiàn)出立法主導(dǎo)推行房產(chǎn)稅相對于行政主導(dǎo)的好處。

尤為重要的是，房產(chǎn)稅立法的同時，房地產(chǎn)業(yè)的其他稅費(fèi)也會隨之調(diào)整，“尤其是一些交易環(huán)節(jié)稅種，如營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅等稅種將可能不再征收?！眲ξ恼f。

房產(chǎn)稅成功地吸引了公民關(guān)心公共財政的目光，但在一雙雙眼睛的注視下，其立法和推進(jìn)稅制改革的過程并非一馬平川。關(guān)于其利弊和可行性的爭論從未停止。正如楊志勇說的那句玩笑話：要讓中國好下去，趕快征收房產(chǎn)稅；要讓中國壞下去，趕快征收房產(chǎn)稅。

本報北京11月18日電