三中全會開三劑藥方應(yīng)對房價(jià)越調(diào)越漲

2013年11月19日 02:40
來源：新京報(bào)

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18日，中國國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)再次印證了全國房價(jià)普漲的猜想：70個(gè)大中城市中，69個(gè)同比上漲，65個(gè)環(huán)比上漲。這是自2013年初國五條施行以來房價(jià)再創(chuàng)新高。面對行政化調(diào)控“越調(diào)越漲”的怪圈，剛剛結(jié)束的中共中央十八屆三中全會開出的藥方是：調(diào)控回歸市場化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革將成為調(diào)控樓價(jià)的主要手段。專家認(rèn)為，在房價(jià)一路狂飆，房地產(chǎn)調(diào)控陷入僵局之時(shí)，三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”，將成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的新思路。

■ 發(fā)布

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市10月房價(jià)數(shù)據(jù)，僅溫州同比下降

北上廣深

同比漲幅超20%

新京報(bào)訊 （記者蔣彥鑫）10月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格從同比來看，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市延續(xù)了上月漲幅全部超過20%的情況；漲幅超過10%的城市達(dá)到21個(gè)，比上月增加6個(gè)。

21個(gè)城市同比漲幅超10%

昨日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲依然成為絕對的主流，北京、上海、廣州、深圳漲幅全部超過20%，漲幅超過10%的城市達(dá)到21個(gè)，僅有溫州繼續(xù)保持同比下降的態(tài)勢，降幅為1.5%，連續(xù)數(shù)月成為唯一同比下跌的城市。這也是溫州樓市連續(xù)第26個(gè)月下跌。

而從環(huán)比漲幅來看，溫州也已經(jīng)保持了連續(xù)4個(gè)月的下跌趨勢。

同比漲幅高與去年基數(shù)低有關(guān)

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲高，與去年同月對比基數(shù)相對較低有一定關(guān)系。初步測算，去年10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格下降1.1%。

另外，城市之間房價(jià)變動仍是差異較大，同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)。

劉建偉還表示，判斷房價(jià)長期變動趨勢還要參考定基指數(shù)的變化。北、上、廣、深等盡管今年近幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格當(dāng)年同比上漲較多，但從以2010年價(jià)格為100的定基指數(shù)看，三年來每年平均漲幅在7%-8%。

房價(jià)環(huán)比漲幅有所下降

劉建偉表示，10月份房價(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.9%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。天津等33個(gè)二、三線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比9月份也有不同程度的收窄。

劉建偉分析說，10月份房價(jià)環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)。一方面，由于開發(fā)商看好“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項(xiàng)目，市場供應(yīng)量增加，一定程度上房價(jià)上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項(xiàng)目也進(jìn)一步嚴(yán)格了房價(jià)的銷售審批條件，房價(jià)環(huán)比漲幅受到了抑制。

一二線城市是上漲主流

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，從全國樓市看，市場已經(jīng)分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)。整體市場冷熱不均衡。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價(jià)易漲難跌、漲幅驚人。整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。

張大偉表示，目前大部分城市都面臨年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的考驗(yàn)，限價(jià)政策可能會全國再次收緊，而且信貸額度也會明顯約束市場成交。

應(yīng)對“越調(diào)越漲”

需靠市場手段

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。

與短期的限購、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過市場手段平衡供需。

影響房價(jià)關(guān)鍵在供給

自今年下半年以來，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強(qiáng)了政府對于房價(jià)的行政控制，但政府的調(diào)控之手仍然難以拉住房價(jià)的脫韁之繩。屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實(shí)讓越來越多的學(xué)者開始認(rèn)同，影響中國房價(jià)的關(guān)鍵在于供給。

國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市10月的房價(jià)同比上漲均超過了20%。

這與年初各地政府制定的房價(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠(yuǎn)，目前距離提交答卷還有兩個(gè)月的時(shí)間，即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴(yán)格的行政調(diào)控舉措，調(diào)控目標(biāo)也基本成了不可能完成的任務(wù)。

“已經(jīng)到了動手術(shù)的地步，卻不斷強(qiáng)化政府的權(quán)力，妄想抓幾服止疼藥就能解決，最后招致市場的反彈?！濒吣洗髮W(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示。

行政調(diào)控不會馬上退出

長期以來，地方政府壟斷了供應(yīng)端所有的土地出讓市場，但土地資源緊缺以及土地財(cái)政的制約，單軌制供應(yīng)導(dǎo)致土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)質(zhì)需求，也使得農(nóng)民財(cái)富收入增長緩慢和因征地導(dǎo)致的社會矛盾累積。

目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個(gè)省市已展開農(nóng)村土地集體入市的實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)，專家分析，農(nóng)村集體土地入市順利實(shí)現(xiàn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場價(jià)格，為火熱的房地產(chǎn)市場澆上一盆冷水。

另一引人關(guān)注的改革是在稅費(fèi)領(lǐng)域，數(shù)年來“只聽樓梯響、不見人下來”的房產(chǎn)稅改革被明確，將成為在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域理順供給、持有和交易環(huán)節(jié)的改革突破口。

中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江表示，房產(chǎn)稅的改革將不會是單純在住房保有環(huán)節(jié)的征稅，而是將全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革，通過增加持有成本擠出閑置存量資源。

很多專家表示，雖然向市場還權(quán)、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會馬上退出。據(jù)新華社電

公報(bào)明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這將打破地方政府對土地市場的壟斷，相應(yīng)的土地供應(yīng)量會增加；也會改變地方政府在土地市場上尋租空間和壟斷性利益過大的局面。此外，在樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，今后會逐步淡化行政手段，回歸市場。未來政府部門對低收入群體的住房提供上應(yīng)該會加強(qiáng)。與之同時(shí)，商品房則會強(qiáng)化市場化的調(diào)控，兩條路并行?！袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春

房地產(chǎn)的問題，不是房價(jià)本身高，而是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行深層次的問題導(dǎo)致房價(jià)高。影響房價(jià)主要有三大因素，供給、需求，以及解決供給和需求背后需要的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境。

十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》著眼的就是解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中深層次的制度問題，其中提及的諸多內(nèi)容，雖然未具體地涉及房地產(chǎn)調(diào)控，但均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。

——北京市房協(xié)秘書長陳志

新京報(bào)記者 蔣彥鑫 馬力

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