學(xué)者稱宅基地未來(lái)幾年內(nèi)不能與國(guó)有土地同等入市

2013年11月18日 05:07
來(lái)源：北京青年報(bào) 作者：范輝

人參與條評(píng)論

近日昌平區(qū)一處違法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”被拆除供圖/CFP

原標(biāo)題：宅基地不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地未來(lái)幾年內(nèi)不能與國(guó)有土地同等入市

宅基地上小產(chǎn)權(quán)房無(wú)望轉(zhuǎn)正

相關(guān)報(bào)道：中央決定允許集體土地與國(guó)有土地同等入市

開(kāi)欄語(yǔ)：中國(guó)2020年前的政策路線圖《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)終于揭幕，并帶來(lái)了極度驚艷：幾乎學(xué)者呼吁的所有改革都得到了眷顧——IPO注冊(cè)制、民營(yíng)銀行、土地改革、戶籍、農(nóng)民住宅等，就連國(guó)企改革也有重大理論創(chuàng)新。毫無(wú)疑問(wèn)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的七年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入再造階段。那么，和我們息息相關(guān)的股市、樓市、金融等領(lǐng)域會(huì)發(fā)生什么樣的變化？在這場(chǎng)改革盛宴中，我們又該如何尋找機(jī)會(huì)？對(duì)此，本報(bào)根據(jù)《決定》中相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行系列解讀報(bào)道。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，《決定》中受關(guān)注的除了“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”外，還有《決定》中明確的“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享”，以及有關(guān)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)和農(nóng)宅交易等。

“房產(chǎn)稅”變“房地產(chǎn)稅”

《決定》并沒(méi)有明確提起房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有提及。對(duì)唯一的房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn)，業(yè)內(nèi)也有不同的解讀。

從定義上來(lái)看，房地產(chǎn)稅包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！叭绻欠康禺a(chǎn)稅改革，則不能簡(jiǎn)單理解為要推進(jìn)、征收房產(chǎn)稅?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，沒(méi)提房產(chǎn)稅而是換成了房地產(chǎn)稅，有兩種可能：一是指代整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系；二是將房產(chǎn)稅換一種概念：房地產(chǎn)稅。正如2003年至2009年時(shí)一直說(shuō)的是物業(yè)稅，2010年轉(zhuǎn)而只提房產(chǎn)稅。“房產(chǎn)稅如何推進(jìn)和征收，關(guān)鍵在于立法，即走人大流程，整體來(lái)看還有很長(zhǎng)的路要走。”但清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵對(duì)房地產(chǎn)稅理解更為積極，認(rèn)為房產(chǎn)稅將會(huì)全面推廣。

小產(chǎn)權(quán)房暫無(wú)轉(zhuǎn)正希望

相對(duì)于房產(chǎn)稅的模糊表示，此次《決定》對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)的表述更多。《決定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

楊紅旭認(rèn)為，這條政策長(zhǎng)期看將顯著影響房地產(chǎn)業(yè)，但短期看仍然困難重重，尤其是最重要的宅基地，目前仍沒(méi)大動(dòng)作。而宅基地不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，所以未來(lái)幾年內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市。而工業(yè)、商業(yè)、綜合等性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)用地，有望實(shí)現(xiàn)入市。“主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，暫時(shí)也看不到轉(zhuǎn)正的希望?！睏罴t旭強(qiáng)調(diào)。

農(nóng)宅交易得到確認(rèn)

雖然宅基地不能入市，但是農(nóng)宅交易得到了確認(rèn)。中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長(zhǎng)溫鐵軍認(rèn)為，宅基地仍是集體所有，農(nóng)民擁有的是使用權(quán)。農(nóng)民住房可以交易，這就跟城里人交易住房的道理是一樣的。農(nóng)民的房子可以像城里人的房子一樣進(jìn)行買賣，農(nóng)民的土地承包權(quán)可以入股、抵押，這些是突破。但同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，或許也具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要相關(guān)的配套政策盡快出臺(tái)。文/本報(bào)記者范輝

新聞內(nèi)存

《決定》有關(guān)土地和房地產(chǎn)的條文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅

原文：加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民住房

原文：慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)信息平臺(tái)

原文：建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享。

關(guān)鍵詞：土地改革

原文：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地

原文：保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度。

關(guān)鍵詞：住房保障和供應(yīng)體系

原文：健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。

把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。文/本報(bào)記者范輝

購(gòu)房提示

“市場(chǎng)歸市場(chǎng)保障歸保障”

從行業(yè)來(lái)說(shuō)，《決定》幾個(gè)方面的改革推進(jìn)都將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)。但對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題無(wú)非是：第一，房產(chǎn)稅什么時(shí)候開(kāi)始征收？收多少？存量還是增量？第二，房?jī)r(jià)未來(lái)是漲是跌？房子還能不能買？未來(lái)是買商鋪劃算還是繼續(xù)投資住宅？在哪里買房能夠有更好的收益。

本次《決定》對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征沒(méi)有明確說(shuō)法。目前，房產(chǎn)稅正在上海和重慶兩地試點(diǎn)。在《決定》之前，住建、財(cái)稅部門都先后吹風(fēng)要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。北京是否進(jìn)入第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市目前還沒(méi)法確定。

《決定》中沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但《決定》一大亮點(diǎn)是市場(chǎng)決定作用。結(jié)合建立《決定》中“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”這些內(nèi)容，業(yè)內(nèi)不少人將此理解為“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸政府”。從北京今年提出的調(diào)控方向來(lái)看，北京無(wú)疑先行一步了，即低端有保障、中端有政策、高端有控制，簡(jiǎn)單而言就是低收入人群納入保障房體系，未來(lái)主要靠公租房解決居住難題；高端商品住宅價(jià)格由市場(chǎng)決定；中間夾心層政府給予一定支持，比如說(shuō)加大自住型商品房供應(yīng)——此類房?jī)r(jià)格比周邊低30%。

文/本報(bào)記者范輝