建城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場 集體和國有土地同權(quán)同價

2013年11月18日 01:22
來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：胡健

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土地又一次大變革正在 《決定》中醞釀。

《決定》稱，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

國土部謀建統(tǒng)一用地市場

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等被視為土地制度改革突破口。

按照中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英的估計，農(nóng)村集體建設(shè)用地估計有18萬平方公里。這相當(dāng)于目前中國城市建成區(qū)的3倍以上。國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云稱，從前幾年開始，國土部就一直在研究并著手建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。狹義上來看，現(xiàn)在可以說統(tǒng)一用地市場的結(jié)構(gòu)框架已經(jīng)有了。比如，市場平臺的建設(shè)、交易規(guī)則的制定等，但這些并沒有突破現(xiàn)有的制度框架。

就在《決定》發(fā)布當(dāng)周，安徽出臺《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

圍繞土改，地方的一系列前期探索顯然正在成為最高層的決策參考。黨國英告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，集體建設(shè)用地入市是市場化改革的必然趨勢，它能解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，提高土地資源的配置效率，甚至可以說有利于提高國民經(jīng)濟發(fā)展的總體素質(zhì)。

被征地農(nóng)民補償“合理提高”

《決定》指出，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。同時擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

按照我國現(xiàn)行 《土地管理法》，以原有土地的用途為標(biāo)準，以土地被征收前三年的平均產(chǎn)值為基準，確定土地補償費與安置補助費標(biāo)準。

中央財經(jīng)大學(xué)新近發(fā)布的《改革與發(fā)展藍皮書》就指出，我國現(xiàn)行的征地制度，由于給予農(nóng)民集體和農(nóng)戶的補償非常低，而國家征收來的土地卻以較高的價格出讓給土地使用者，因此，地方政府濫用征地權(quán)，增加地方財政的收入。

西北政法大學(xué)新農(nóng)村建設(shè)研究中心副主任袁震告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，我國法律要求土地征收必須以公共利益為前提，但何謂公共利益我國法律并未為通過列舉方式明確界定。在我國的征地實踐中，由于公共利益這一標(biāo)準不明確，最終導(dǎo)致了公共利益這一標(biāo)準泛化。而《決定》中“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制?！睂Ρ饶壳暗闹贫葮?biāo)準和實際執(zhí)行尺度顯然其內(nèi)涵和外延更加豐富。

目前很多地區(qū)也已經(jīng)進行了有益探索，記者獲悉，就在本月，江西省級重點工程九景衢鐵路江西段、瑞昌至九江鐵路工程建設(shè)征地須繳交農(nóng)民社會保障基金，這也是江西省重點工程首次增列被征地農(nóng)民社保基金，并且未來該省重點工程征地時均須繳交此項基金。

此外，黨國英還指出，今后農(nóng)村建設(shè)用地可以入市，意味著征地將越來越少，而土地交易越來越多。農(nóng)民拿著手里的地可以平等出讓等，而不是政府來征地。這自然就保障了農(nóng)民的收益和財產(chǎn)權(quán)益。

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