專家解讀三中全會后土改動向：小產(chǎn)權房或?qū)⑥D(zhuǎn)正

2013年11月15日 14:58
來源：國際在線作者：李濛張雪

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原標題：專家解讀三中全會后土地制度改革動向預測小產(chǎn)權房遲早會轉(zhuǎn)正

國際在線消息(記者李濛、張雪)：中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會閉幕，中國新一輪改革大幕即將拉開。三中全會之后與房地產(chǎn)有深層關系的土地制度改革會有何突破？農(nóng)村集體土地會否入市？小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正是否有望？就以上相關熱點話題，中國國際廣播電臺華語環(huán)球廣播《經(jīng)濟縱貫線》節(jié)目專訪了清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明教授，為大家全面剖析未來中國土地制度改革新動向，以下為文字實錄：

主持人：袁教授，其實，關于房地產(chǎn)方面的訊息，全會公報里提到“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，您覺得，這句話如何解讀？

袁鋼明：這就說明，土地的制度改革，已經(jīng)涉及到不是農(nóng)地的問題，而涉及到農(nóng)村土地如何工業(yè)化或非農(nóng)業(yè)化使用情況，而這種非農(nóng)業(yè)化使用情況，跟房地產(chǎn)密切相關，因為它一旦商業(yè)化使用，土地價值會大幅度上升，這種上升對整個市場，包括對農(nóng)民的收入，都會產(chǎn)生很大的影響，所以這次土地制度的改革，是考慮到了對整個城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一化，而不能作為把它分割化的一種影響，其中也包括對農(nóng)民收益的影響，而對農(nóng)民收益的影響，又會影響到整個城市土地的成本。

主持人：它對中國的房地產(chǎn)市場會有什么實質(zhì)性的影響嗎？

袁鋼明：這個還很難預測，因為它可能有兩個相反方向的變化，一個就是說，如果農(nóng)村土地進入城市，按照城市的價格來出售，那么它的價格仍然有可能上漲，因為農(nóng)民自己認為、或者根據(jù)我們現(xiàn)在會議的決定，農(nóng)民也應該享受到城市的土地價格，因此，農(nóng)民的要價或者是出售的價格就會高，這樣一來，過去低價從農(nóng)民手上得到土地的情況將會一去不復返了。這是推高的可能性。

但是另外一種情況也會出現(xiàn)，由于現(xiàn)在提到了土地進入市場，而且要加快土地流轉(zhuǎn)，這個加快土地流轉(zhuǎn)，其中包含著可以放松對土地的出售，這樣一種控制。土地的供給就會增加，土地供給增多以后，按照市場的影響，有些想賣高價，想要高價的愿望就實現(xiàn)不了。比如我們所說的供給多了的話，那么價格就會下落。因此，土地供給增多的情況下，土地價格也有可能下落，所以這兩種相反變化的情況，是同時交叉起作用，這要根據(jù)形勢變化來決定。

主持人：不是很明朗，有多種可能性。還想再問您一下，關于土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地，在十七屆三中全會的公報當中提到過，當時說的是逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，但是在過去五年當中，我們其實并沒有看到特別實質(zhì)性的進展，但這一次的三中全會的公報，將“逐步”這兩個字去掉了，您覺得是不是意味著這次政府真的要開始動真格，有一些真的實質(zhì)性舉措推出，您覺得未來五年農(nóng)村集體建設用地有望落實嗎？

袁鋼明：您這個觀察非常細微、準確，去掉“逐步”，表明可能是要大力度，甚至是加快推進這個做法。這種做法實際在前幾年，有些地方已經(jīng)開始實行了，比如我們說的廣東南海，我還對這個案例進行過研究和報道。但是這只是局部的地區(qū)，它在整體上還沒有形成一個政策方向。其實在十八屆三中全會召開之前，李克強總理的一些調(diào)查或者一些講話里頭，也體現(xiàn)出這一點，他結(jié)合農(nóng)民進城的城鎮(zhèn)化趨勢而談到了這一點，關鍵在于農(nóng)民要參與到土地城鎮(zhèn)化使用這樣的過程中，要給農(nóng)民補償，要提高到很多倍，比如提高到十倍之多。這種做法，對農(nóng)民來說當然是一件歡天喜地的事；但是對于想征購土地的地方政府來說，則是一個巨大的成本沖擊；而對一些房地產(chǎn)商來說，他們想低價獲得土地的可能性也會減弱或者消失，所以他們也會受到一些阻力。因此，很多情況下，對于地方政府，他們不想這么做；而且在學術上，也存在一些爭論，比如，說到底這樣的做法，會不會給下一步的經(jīng)濟帶來更大的振蕩，因為總是有很多人認為，農(nóng)村的低成本土地進入城市，是低成本發(fā)展城鎮(zhèn)化的重要支撐，人們不愿意把享受多年的低成本做法一下子中斷掉。但其實，這種做法實際上是不合理的，因為它存在著巨大的收入扭曲和不合理不公正的分配方案。所以，在我們充分討論的情況下，特別是城鎮(zhèn)化的趨勢下，我們應該有一個先決條件，就是農(nóng)民獲得和城市一樣的地位和權益，在這個先決條件得到一個統(tǒng)一和共識的時候，我覺得這種制度就會形成一個真正明確的決定了。

主持人：目前，很多人認為如果農(nóng)村集體建設用地入市，會攪動小產(chǎn)權房市場，推動小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正，你的觀點是？

袁鋼明：我覺得遲早要轉(zhuǎn)正，而且是勢必轉(zhuǎn)正，因為小產(chǎn)權房問題，是在過去這樣一種情況下出現(xiàn)的，就是不承認農(nóng)村可以得到和城市一樣的土地市場待遇，然后他們做了這樣一種小產(chǎn)權房。對此，有的人說是鉆了空子，但是我認為這是中國漸進性的改革，或者說是摸著石頭過河的一種特殊表現(xiàn)方式，而且這種方式也適合市場方向。但是它多少還受到了一些制約和障礙，這種制約和障礙中，包含著一些地方、一些市場化力量做出的探索，而且沒有得到完全的市場體制的保障，或者我們說的保護。

所以我覺得，按照市場化深化推進這樣的方向，這個東西會接受的。至于很多人，很多政府部門控制或者是限制這樣一個過程，它是考慮到害怕突然發(fā)生動蕩，或者投機，但是從大的趨勢來看，遲早這個事情會走向統(tǒng)一化的，小產(chǎn)權會變成大產(chǎn)權。而且我認為，只要把這個過渡過程工作做好、做細、做得平穩(wěn)，那么這個過渡過程會更快朝著這個方向前進。

主持人：土地制度改革在中國一直是塊難啃的骨頭，所以，它在每一次大的改革中也倍受關注，您能否簡單給大家分析一下，現(xiàn)行的土地制度存在哪些弊端？

袁鋼明：這個主要是，土地過去沒有商品化，好像只有商品才是有價格的，土地好像沒有像商品那樣易于交換，而且我們土地的產(chǎn)權，或者地權也不清楚，國家是一個非?？辗?、抽象的概念，具體到了集體的時候，也不能像某些東西，像具體到個人那么明確，而明確到個人，又覺得和很多制度，或者我們的一些理論、說法不一致。這讓土地制度改革存在著巨大的障礙，而且模糊混亂，但是又繞不過去，跨不過去，因為它涉及的東西、利益或者關系矛盾越來越多。比如說，房地產(chǎn)主要成本來自土地，土地這部分收入，難道只能給政府，不能給其他的參與者，甚至是本身擁有土地，而且在土地上生息、生活，甚至因此受到?jīng)_擊最大的農(nóng)民嗎？你不考慮他的收益嗎？這是不合理的。所以土地的矛盾，或者這個問題，已經(jīng)是不可能再避免、再推后、再繞過去的情況，所以當前的土地制度改革，比以前的土地制度改革，深度更深、更加實在，更加觸及它的深度、實質(zhì)等方面。

主持人：您認為土地制度改革的困難在哪里，突破口又在哪里呢？

袁鋼明：最大困難點在于，防止出現(xiàn)土地投機。在這種情況下，可能出現(xiàn)很多人，本來不是農(nóng)村土地的所有者或者經(jīng)營者，而是城市的投機者，他想介入，從中謀取利益。他會到農(nóng)村收購土地，或者拿出看起來很高的價格，但實際他還能得到更多的收益，而且這種投機行為，會引發(fā)農(nóng)村一些人的投機傾向和心理，這樣，整個市場就難以控制了。再加上這種土地投機和房地產(chǎn)的泡沫調(diào)控不利，問題就更加嚴重了。而且日本有過慘痛的教訓，曾經(jīng)，日本經(jīng)濟下滑的時候，他們想用活躍土地交易來推動經(jīng)濟回升，專門有一個活化土地的政策，結(jié)果造成了土地投機。日本比中國土地投機受到的沖擊更大和教訓更加深刻，因此他們經(jīng)常說的就是地產(chǎn)、地價，跟中國說房地產(chǎn)還不一樣，地產(chǎn)比房價還要敏感，投機性還要強，風險還要大，所以這是我們下一步土地改革或者土地市場化，城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場化最要關心關注的問題，比房地產(chǎn)泡沫，房價投機要控制得更加嚴格，更加小心謹慎，這就是需要注意的關鍵點。