三中全會(huì)前夜地產(chǎn)商靜默 涉房基本面頻傳信號(hào)

2013年11月01日 16:06
來源：大智慧阿思達(dá)克通訊社

人參與條評(píng)論

大智慧阿思達(dá)克通訊社11月1日訊，一周以后的十八屆三中全會(huì)對(duì)處于改革深水區(qū)的中國來講，成為一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，被市場寄予厚望，涉房的多個(gè)領(lǐng)域也相對(duì)敏感。多位開發(fā)商對(duì)大智慧通訊社表示，在政府新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集發(fā)布期，房企一般都會(huì)在這段時(shí)間選擇觀望，拿地等相對(duì)謹(jǐn)慎。

隨著三中全會(huì)腳步的臨近，各種涉會(huì)議題被提前披露。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制方案、“383”改革方案以及高層近日關(guān)于住房保障體系建設(shè)方面的講話，似乎都預(yù)示著土地制度改革、房產(chǎn)稅、保障住房建設(shè)等問題，將被重點(diǎn)討論。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，上述問題將會(huì)被提及，但就目前情況來看，土改方面尚不具備建立農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場的條件，利益格局短期難以突破；房產(chǎn)稅尚需先試點(diǎn)后鋪開，全國征收可能性不大；構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，住宅產(chǎn)業(yè)化或成解決保障房供應(yīng)問題的新思路。

住建部政策研究中心原主任陳淮對(duì)大智慧通訊社表示，國務(wù)院發(fā)展研究中心是國務(wù)院的研究機(jī)構(gòu)，中央全會(huì)的文件還從沒有過讓國務(wù)院部門起草的先例。目前，各種討論稿就很多，不能過分解讀。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是肯定要?jiǎng)佑枚愔剖侄危L效機(jī)制是不是從房產(chǎn)稅開始就不得而知，但需要明確的一點(diǎn)是，房產(chǎn)稅是“資產(chǎn)稅”而不是“調(diào)節(jié)稅”，不能將其與調(diào)節(jié)房價(jià)掛鉤。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，長效機(jī)制方案不是一個(gè)將不同的內(nèi)容打包放在一起，一次性的提出可供地方落實(shí)和執(zhí)行的方案，個(gè)別的專項(xiàng)的政策也可能不會(huì)在同一時(shí)間推出。三中全會(huì)在長效機(jī)制建立上，可能會(huì)涉及到有關(guān)的內(nèi)容，比方說土地制度改革、財(cái)稅制度改革等，在一些基礎(chǔ)的方面，比方說住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上也可能會(huì)提出一些要求，但不可能會(huì)太具體和系統(tǒng)。

**土改短期內(nèi)恐難大幅突破**

近年來，關(guān)于土地改革的探索不斷，大智慧通訊社此前從湖北省國土資源廳了解到，國土部已于今年3、4月份啟動(dòng)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)申報(bào)工作，相關(guān)《指導(dǎo)意見》尚在擬定中。

國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對(duì)大智慧通訊社表示，國土部積極推進(jìn)的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作以及《土地管理法》的修改工作，都說明了未來土改是大勢(shì)所趨，但這不是一個(gè)政策就能夠解決的問題，即便是三中全會(huì)提出議案，但短期內(nèi)很難有較大突破。

眾多業(yè)內(nèi)人士也注意到，上一屆三中全會(huì)提出縮小征地范圍，但是實(shí)際上并沒有取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，雖然也在做相應(yīng)的試點(diǎn)工作，但還只是在原來制度的基礎(chǔ)上做了一些技術(shù)性的改變。

涉房的這幾項(xiàng)核心改革內(nèi)容，落地的最大阻力，無疑來自牽涉的巨大、復(fù)雜利益關(guān)系。

鄒曉云介紹，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是非常大的一個(gè)利益調(diào)整，假如可以流轉(zhuǎn)，地方政府在實(shí)際操作中會(huì)遇到較多困難。一是，地方政府會(huì)失去對(duì)土地資源的控制權(quán)，這樣地方政府要安排項(xiàng)目就會(huì)變得很困難，因?yàn)橥恋夭辉谒恼瓶刂铝耍瓉矶际钦?guī)劃好了之后，政府征地后推進(jìn)項(xiàng)目，這就要完全改變?cè)瓉淼牟僮髂Ｊ?。二是，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會(huì)大幅降低，所以從管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。

鄒曉云還表示，產(chǎn)權(quán)是具有保護(hù)性的，但目前還沒有做到農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的明晰。

他還強(qiáng)調(diào)，這里說的明晰是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)真正到了農(nóng)民個(gè)人手中，到村里面都是不行的。今年國土部在積極推進(jìn)的農(nóng)村集體用地產(chǎn)權(quán)登記及發(fā)證工作只是對(duì)過去工作的一個(gè)延續(xù)和補(bǔ)充，集體土地使用權(quán)原來早就確定了，產(chǎn)權(quán)界限原來就是比較清楚的，只是在那個(gè)基礎(chǔ)上做進(jìn)一步的工作，產(chǎn)權(quán)仍然是原來集體。

因此，更多的業(yè)內(nèi)人士也意識(shí)到，土地流轉(zhuǎn)工作的推進(jìn)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，中央政府要考慮社會(huì)的穩(wěn)定問題，地方政府要考慮變革之后財(cái)政收入驟減問題，農(nóng)民則是考慮流轉(zhuǎn)之后會(huì)不會(huì)“失地”的問題，這些問題制約著土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展步伐。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地產(chǎn)市場的很多問題最終指向土地制度。十八屆三中全會(huì)難推動(dòng)土地制度大變革，即使有陳述，回到操作層面，仍然難以破局，這是基本制度本身的錯(cuò)配造成的。

**房產(chǎn)稅短期難實(shí)現(xiàn)全面征收**

今年以來，不時(shí)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息傳出，在高房價(jià)的逼壓下，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期日益強(qiáng)烈，作為調(diào)控機(jī)制重頭戲的房產(chǎn)稅更是被寄予厚望。

近日，據(jù)媒體報(bào)道，即將召開的十八屆三中全會(huì)征求意見稿中有關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的表述。

9月，大智慧通訊社從國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司了解到總局下發(fā)了組織第三批、第四批房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)的通知，培訓(xùn)于10月展開。

此前，大智慧通訊社從湖北省國土資源廳地籍管理處了解到，湖北三地“以地控稅”試點(diǎn)工作已啟動(dòng)，相應(yīng)信息管理平臺(tái)研發(fā)預(yù)計(jì)年內(nèi)完成。

據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國范圍內(nèi)開展城鎮(zhèn)土地使用稅以地控稅試點(diǎn)工作的通知》（稅總發(fā)﹝2013﹞7號(hào)）要求，各地加速以地控稅管理系統(tǒng)研發(fā)。目前山東、江蘇等地已完成管理系統(tǒng)研發(fā)，湖北、湖南、陜西等地也紛紛啟動(dòng)試點(diǎn)工作。

國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司一位副司長對(duì)大智慧通訊社表示，“以地控稅”工作的開展主要是為了加強(qiáng)稅收監(jiān)管，目前還只是針對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅征管。此前，該副司長在調(diào)研地方“以地控稅”工作情況時(shí)，曾指出，目前“以地控稅”有效提高了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管質(zhì)量，應(yīng)該推廣應(yīng)用到房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)。

稅務(wù)總局的工作推進(jìn)、地方的技術(shù)實(shí)踐，似乎都預(yù)示著房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的腳步臨近。然而，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅全面征收難度較大。

房產(chǎn)稅推行難的原因，主要來自兩大方面：一是輿論上反對(duì)“增稅”的聲音；二是現(xiàn)實(shí)中的征管條件是否具備。謝逸楓在其個(gè)人博客表示，全國開征房產(chǎn)稅必須具備十個(gè)條件，其中提到，房產(chǎn)稅涉及稅法與法理，必須先通過人大與常委會(huì)修改稅法，合法征收；需要個(gè)人住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)并可互相查詢，能夠做到公開、透明；需要不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)，房源產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)全部完成等。

陳淮對(duì)大智慧通訊社表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是肯定要?jiǎng)佑枚愔剖侄?，但長效機(jī)制是不是從房產(chǎn)稅開始就不得而知，但需要明確的一點(diǎn)是，房產(chǎn)稅是“資產(chǎn)稅”而不是“調(diào)節(jié)稅”，不能將其與調(diào)節(jié)房價(jià)掛鉤。

北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司副總裁、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長聶燕軍對(duì)大智慧通訊社表示，實(shí)際上從2003年開始，行業(yè)內(nèi)部就一直在對(duì)房產(chǎn)稅征收的問題展開研討，就房產(chǎn)稅的征收對(duì)象、范圍、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了考究，目前每一個(gè)技術(shù)問題都有答案了，但關(guān)鍵要看政策選擇，技術(shù)方面可以針對(duì)不同政策做出相應(yīng)調(diào)整，而政策在確定擴(kuò)圍城市和征收力度時(shí)則要兼顧社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定等問題，相對(duì)復(fù)雜。

**住宅產(chǎn)業(yè)化或可解保障房供應(yīng)難題**

10月29日下午，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。

習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。并指出，要全力完成3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

陳云峰對(duì)大智慧通訊社表示，加大保障性住房建設(shè)，這是民生問題，此次的中央政治局學(xué)習(xí)體現(xiàn)了對(duì)這一問題的重視程度。

從保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀來看，目前關(guān)鍵問題是數(shù)量不足且質(zhì)量偏低，而住宅產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)涵著先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)與建造標(biāo)準(zhǔn)，將有望解決保障性住房供給中的諸多問題。

10月22日，大智慧通訊社從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化內(nèi)部會(huì)議獲悉，目前各地關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)工作，基本上都是以政府牽頭的保障性住房項(xiàng)目開始的，少數(shù)涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心主任楊榕表示，為更好的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作的開展，中心制定了《國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市(區(qū))發(fā)展規(guī)劃及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（討論稿），期望在年底能夠頒布。討論稿顯示，住宅產(chǎn)業(yè)化近期發(fā)展目標(biāo)為，到2015年，在全國培育20個(gè)左右試點(diǎn)城市(區(qū))；遠(yuǎn)期目標(biāo)為，到2020年，在全國范圍發(fā)展50個(gè)左右試點(diǎn)城市(區(qū))，同時(shí)建成10個(gè)左右國家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市。目前，包括北京、上海、青島、廈門等17個(gè)城市已有初步意向申報(bào)綜合試點(diǎn)的城市。

**被市場過分解讀的“議案”**

近幾個(gè)月，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的消息不斷傳出。

陳國強(qiáng)在接受大智慧通訊社采訪時(shí)表示，長效機(jī)制方案討論的版本很多，最后可能還要等三中全會(huì)給一個(gè)說法。但市場對(duì)于長效機(jī)制的理解是不準(zhǔn)確的，長效機(jī)制的建立是要逐步分步建立的，比方說里面與土地制度相關(guān)的土地出讓方式如何改進(jìn)改革、如何調(diào)整稅收制度、房地產(chǎn)的金融制度如何改進(jìn)，相關(guān)的內(nèi)容肯定會(huì)分頭推進(jìn)，不要指望三中全會(huì)能出具一個(gè)包羅萬象、巨細(xì)無遺的方案，這是不可能的。

陳國強(qiáng)表示，長效機(jī)制方案不是一個(gè)將不同的內(nèi)容打包放在一起，一次性的提出可供地方落實(shí)和執(zhí)行的方案，個(gè)別的專項(xiàng)的政策也可能不會(huì)在同一時(shí)間推出。三中全會(huì)在長效機(jī)制建立上，可能會(huì)涉及到有關(guān)的內(nèi)容，比方說土地制度改革、財(cái)稅制度改革等，在一些基礎(chǔ)的方面，比方說住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上也可能會(huì)提出一些要求，但不可能會(huì)太具體和系統(tǒng)。

陳淮則對(duì)大智慧通訊社表示，“對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制與‘限價(jià)、限購’政策之間的關(guān)系我們的認(rèn)識(shí)有待糾正”。

陳淮認(rèn)為，首先，將長效機(jī)制定義為立馬見效調(diào)房價(jià)就是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，房價(jià)是個(gè)短期的事情，長效機(jī)制要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是個(gè)長期的事情，和調(diào)房價(jià)沒關(guān)系；其次，長效機(jī)制不是建一個(gè)政府說了算的機(jī)制，是首先市場配置資源，然后是政府加以調(diào)控。

10月28日，媒體廣泛報(bào)道一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心公開的、為十八屆三中全會(huì)起草的“383”改革方案總報(bào)告。方案中涉及的土改、小產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等內(nèi)容與樓市密切相關(guān)。公開信息顯示，方案由國研中心主任李偉與國家發(fā)改委副主任劉鶴擔(dān)綱領(lǐng)銜負(fù)責(zé)制定，國研中心多位資深專家參與寫作。此方案已形成名為《新一輪改革的戰(zhàn)略和路徑》的讀本，將于11月初上市。

陳淮對(duì)大智慧通訊社表示，國務(wù)院發(fā)展研究中心是國務(wù)院的研究機(jī)構(gòu)，中央全會(huì)的文件還從沒有過讓國務(wù)院部門起草的先例。目前，各種討論稿就很多，不能過分解讀。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在其個(gè)人博客表示，“383”改革方案僅僅是一項(xiàng)建議草案，基本不可能放到三中全會(huì)上討論，更加不會(huì)按照此方案執(zhí)行。首先，方案中各項(xiàng)改革涉及到法律、制度的修改，不可能一下就全部完成而產(chǎn)生出立竿見影的效果。其次，各項(xiàng)改革的基礎(chǔ)比較薄弱，需要時(shí)間研究，形成各方共識(shí)。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰對(duì)大智慧通訊社表示，目前披露的“383”方案、長效機(jī)制的構(gòu)想都很好，但這些都是一些方向上的，是總思路，還沒有涉及到具體細(xì)節(jié)，具體措施恐怕還是要等一些時(shí)日的。

發(fā)稿：張海鑫/趙璐璐/曹敏慧審校：肖云祥/田新杰

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