夫妻月凈利1萬入不敷出 如何五年內(nèi)購買百萬商鋪

2013年10月29日 07:55
來源：新京報(bào)

人參與條評(píng)論

■ 個(gè)案資料

賴先生，開支：租房5000元/月；供車/油費(fèi)等5000元/月；兩小孩，小學(xué)上興趣班2000元/月，幼兒園一學(xué)期8000元/學(xué)期；家里開支4000元/月左右；商業(yè)保險(xiǎn)年繳費(fèi)10000元左右。

收入：租賃的便利店月凈利1萬元左右；借出外債30萬元，月收利息5000元；股票型基金4萬元（定投每月1000元）；股票賬面有12萬元（虧了6萬元）；有一小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)值30萬元左右，想裝修好出租，租金約1000元；有存款30萬元（做了銀行理財(cái)，收入很少）；夫妻小孩都有基本的社保。

想將小產(chǎn)權(quán)房利用起來，并在五年內(nèi)購買價(jià)值100萬元的商鋪，同時(shí)有在二三線城市買地皮起樓出租的想法。

■ 財(cái)務(wù)狀況分析

賴先生一家是擁有2個(gè)孩子的成熟家庭，家庭年總收入約為19.5萬元，年支出21.8萬元。僅從收支流量結(jié)構(gòu)來看，賴先生一家入不敷出。為保證生活品質(zhì)，賴先生已通過購買股票、基金、房產(chǎn)的方式努力提高存量資金的收益水平。因投資股市若想有理想的收益，除耗費(fèi)時(shí)間精力外還需具備一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)于日常經(jīng)營便利店的夫妻來說，以上兩點(diǎn)確有難度，建議將股票轉(zhuǎn)換成長期業(yè)績較為優(yōu)異的股票型基金。

考慮到孩子還處于幼年，未來孩子的教育支出，贍養(yǎng)老人的費(fèi)用支出，都是眼下要籌劃的。建議適當(dāng)控制生活開支，拓展更多收入來源。

賈欣招商銀行北京分行高級(jí)理財(cái)顧問，AFP持證人

理財(cái)目標(biāo)：合理利用小產(chǎn)權(quán)房。

“小產(chǎn)權(quán)”房合法化，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)

在我國現(xiàn)有土地法律法規(guī)框架下，土地按性質(zhì)可分為城市的國有土地和農(nóng)村的集體土地?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。在集體土地上建成的房屋，因沒有國家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。賴先生手中的這套小產(chǎn)權(quán)房雖然具備普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的身份，其拆遷補(bǔ)償要比普通合法商品房低很多甚至沒有。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有在房屋管理部門備案，不在政府部門統(tǒng)一管理范圍之內(nèi)，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無法有效行使權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房本身是村民在宅基地上面建設(shè)的住宅，只有使用權(quán)，而沒有買賣權(quán)，如遇日后的房屋市場整頓，風(fēng)險(xiǎn)較大。有數(shù)據(jù)顯示，目前我國現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已經(jīng)超過60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。因而國家近幾年針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房也出臺(tái)了一些政策，但不同地區(qū)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房如何“扶正”，法律關(guān)系問題如何解決，進(jìn)程尚不統(tǒng)一。建議賴先生咨詢一下當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T，如果可以合法化最好不過，這樣可以規(guī)避不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

理財(cái)目標(biāo)：想3-5年100萬元買個(gè)鋪面。

選商鋪要有“傍大款”意識(shí)

就目前賴先生家庭現(xiàn)金流量看，沒有剩余資金作為積累，需使用現(xiàn)有存量資金做更合理的投資規(guī)劃。鑒于未來子女教育開支及贍養(yǎng)父母支出處于上升周期，未來賴先生的家庭支出壓力會(huì)與日俱增，除了經(jīng)營便利店外還需其他的收入做補(bǔ)充，在未來的3至5年內(nèi)投資一處商鋪是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

為了減輕當(dāng)前的投資本金壓力，可選擇商鋪貸款，當(dāng)前的政策是首付50%，貸款利率一般在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%至30%。換言之，要投資100萬元的商鋪，在5年內(nèi)湊足50萬元的首付即可。假設(shè)當(dāng)前投資收益為年化6%，現(xiàn)在需拿出37萬元進(jìn)行投資，5年后可達(dá)到50萬元。具體方案是，將12萬的股票轉(zhuǎn)換為長期業(yè)績優(yōu)異的股票型基金，另外30萬元的存款中拿出25萬元做5年期固定收益類產(chǎn)品，可選擇國債、銀行理財(cái)或萬能型保險(xiǎn)，剩余5萬作為備用金，做3個(gè)月以內(nèi)的短期理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)收益率達(dá)到年化6%。五年后賴先生的商鋪貸款若按照20年期計(jì)算，每年需還款5萬元左右，而商鋪投資收益預(yù)計(jì)在每年10萬元至15萬元，去除貸款成本外，每年凈收益5萬元至10萬元。

此外，在選擇商鋪時(shí)不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，商鋪臨街遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場內(nèi)鋪及地下底商，同時(shí)要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)高于交通人流。要有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)招攬顧客。

理財(cái)目標(biāo)：有到二三線城市去買塊地皮起樓出租的想法。

個(gè)人買地開發(fā)困難多

賴先生憧憬到二三線城市去買塊地皮起樓出租，想法不錯(cuò)但目前實(shí)際運(yùn)作有難度。今年個(gè)人購地案例頻出，很大程度上是由于在限購的壓力之下，投資資金找不到出路所導(dǎo)致。雖然以個(gè)人名義參與到土地出讓市場的角逐，這樣的現(xiàn)象與日俱增，但畢竟需要付出的成本少則幾千萬，多則幾個(gè)億，并且“按照規(guī)定，一般個(gè)人在取地之后兩到三個(gè)月就要成立開發(fā)公司，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)。”附加的建設(shè)成本可見一斑。對(duì)于賴先生一家來說，目前此想法不可行，可以視5年后店鋪經(jīng)營情況和商鋪出租情況再做打算。

理財(cái)目標(biāo)：為家里人購買保險(xiǎn)。

以重大疾病保障和子女教育規(guī)劃為主

家庭保障是我們對(duì)家人未來生活不可或缺的長期承諾。所以應(yīng)根據(jù)自身和家庭的資產(chǎn)負(fù)債、收入等情況，進(jìn)行單獨(dú)的、深入的、全面的保險(xiǎn)規(guī)劃，以確保對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分覆蓋。

根據(jù)賴先生家庭的實(shí)際情況，建議先以家長的重大疾病保障和子女教育規(guī)劃為主，以后再不斷完善。按照家庭年收入的10%作為年繳保險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，賴先生一家每年20萬元收入，可以按照2萬元左右的保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保險(xiǎn)配置。定期壽險(xiǎn)附加重大疾病保障夫妻兩人每年約1萬元保費(fèi)即可享受約50萬元的保額，剩余1萬元可投資少兒險(xiǎn)。目前的很多少兒保障產(chǎn)品不但可以為孩子不同時(shí)期提供教育金補(bǔ)充，其間可以享受針對(duì)少兒的重疾保障，還考慮到家長意外對(duì)孩子生活及教育的影響，可謂“一箭三雕”。

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