淘金上海自貿(mào)區(qū)：嗅覺靈敏者炒地、炒樓、炒倉庫

2013年10月17日 06:00
來源：時(shí)代周報(bào) 作者：黃金

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外高橋基隆路9號，從9月29日開始門庭若市。

這里是中國（上海）自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會的所在地，10月11日下午一點(diǎn)半，在綜合服務(wù)大廳二樓的演講廳內(nèi)已經(jīng)座無虛席，在過道以及大廳的后部也擠滿了人，200個(gè)座位的大廳被300多人塞得滿滿當(dāng)當(dāng)，30分鐘后，由自貿(mào)區(qū)管委會聯(lián)同區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)、海關(guān)部門舉辦的“自貿(mào)區(qū)業(yè)務(wù)說明會”即將開始。這已是自10月8日以來的第十場說明會了，當(dāng)天的主講人之一、自貿(mào)區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展局的舒勇說：“每天三場，場場都像開演唱會，爆滿?！?/p>

在演講廳的對面，由辦公區(qū)域臨時(shí)改成的“業(yè)務(wù)咨詢區(qū)”內(nèi)，由海關(guān)、稅務(wù)、工商等單位設(shè)立的企業(yè)單獨(dú)咨詢臺正在接待來自各地的企業(yè)主。下午2點(diǎn)，號碼牌已經(jīng)發(fā)到500多號。

樓下的綜合服務(wù)大廳，僅企業(yè)名稱核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)量已達(dá)往日的30余倍。時(shí)代周報(bào)記者看到，下午1點(diǎn)，距大廳業(yè)務(wù)受理的工作時(shí)間還有半小時(shí)，排在拿號機(jī)前的等候隊(duì)伍已經(jīng)延伸出了綜合服務(wù)大廳，來到了馬路邊，隊(duì)伍足足有十余米長。

排在隊(duì)伍中的人雖面露急色，卻有著按捺不住的興奮感，“我們都已經(jīng)在區(qū)內(nèi)或買或租好了公司注冊地址，現(xiàn)在就等著名稱核準(zhǔn)，辦理備案?！睋?jù)自貿(mào)區(qū)官網(wǎng)介紹，按照一般程序，順利的話，4個(gè)工作日就能完成注冊。

占好位，犯瞌睡

10月11日，這天周五，是工作日，但從事機(jī)械器具制造的胡先生還是從浦西趕到了外高橋自貿(mào)區(qū)來“聽課”。他所在的企業(yè)是做國內(nèi)貿(mào)易的，但是有大量的進(jìn)口需求，“雖然還沒想明白進(jìn)來自貿(mào)區(qū)能做什么，有什么好處，但周圍很多人都說先進(jìn)來看看再說，反正注冊也不費(fèi)事，兩三萬塊錢的事。”在“聽課”期間，胡先生還抽空接聽了好幾個(gè)客戶詢問訂單的來電，終于沒有等到講座結(jié)束就先行離開。而胡先生一走，后面立刻替補(bǔ)上來一位女士，來自北京某律師事務(wù)所的律師，將筆記本攤在桌上，“終于不用站著做筆記了！”

雖然自貿(mào)區(qū)管委會舉辦的說明會場場爆滿，但舒勇也注意到這樣一個(gè)現(xiàn)象，很多人早早地來了，占好了前排的位子，可是聽著聽著就開始打瞌睡，“我們能理解，自貿(mào)區(qū)剛剛開始，投資者熱情確實(shí)非常高，很多人都想抱著先進(jìn)來瞧瞧的心態(tài)，先占個(gè)位子，之后怎樣再論?！?/p>

正是這種“卡位”心理，炒熱了區(qū)內(nèi)的另一種行業(yè)。

從自貿(mào)區(qū)2號門進(jìn)來，在通往自貿(mào)區(qū)管委會大樓的這一段馬路上，有這樣一群人，他們往往三五人集中，背著包，拿著一疊資料，隨時(shí)向所有經(jīng)過的行人送上“注冊代理”“區(qū)內(nèi)地址租賃”的名片和宣傳單?，F(xiàn)在，來自他們的報(bào)價(jià)是，租賃一個(gè)自貿(mào)區(qū)內(nèi)的地址，一年2萬。

“上午一個(gè)東北大姐，開口就要跟我們租十年，我說現(xiàn)在最多都是簽兩年，之后再根據(jù)市面行情調(diào)整的。這大姐也沒說二話，還是跟著我們?nèi)タ吹胤搅?！”一位中介從業(yè)者向記者透露，目前他們手頭上的房源主要以寫字樓、倉庫為主，而且也已經(jīng)不是來自大房東的一手渠道，“已經(jīng)不知道是第幾手了，一天一個(gè)價(jià)，國慶節(jié)前還有一些1.5-2塊/平方米每天的報(bào)價(jià)，現(xiàn)在都是三四塊錢了，有些膽大的都直接喊五六塊了”。

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表示，外高橋板塊一些二手辦公樓報(bào)價(jià)則比政策發(fā)布前調(diào)高了30%~50%，租金目前已經(jīng)漲到了3元/平方米每天，比政策公布前有20%~30%的漲幅。但僅僅是停留在報(bào)價(jià)上，從實(shí)際成交角度來講，二手辦公樓成交價(jià)并無太多差別，基本在1.3萬~2萬元/平方米浮動(dòng)，但監(jiān)測顯示辦公樓的入駐率比政策發(fā)布前提高了三成。

第一個(gè)溫州人

10月8日是上海自貿(mào)區(qū)掛牌后的首個(gè)業(yè)務(wù)受理日，溫州人孫寶華成為成功辦理業(yè)務(wù)的第一人。孫寶華原本征戰(zhàn)貿(mào)易領(lǐng)域，而這次他注冊的公司為“美儲(上海)金融服務(wù)有限公司”，希望轉(zhuǎn)往金融領(lǐng)域發(fā)展。

其實(shí)早在自貿(mào)區(qū)正式獲批之前，今年上半年就已經(jīng)有很多溫州商人開始在自貿(mào)區(qū)有所動(dòng)作。據(jù)溫州中小企業(yè)促進(jìn)協(xié)會會長周德文介紹，有些溫商是打算在自貿(mào)區(qū)內(nèi)繼續(xù)做貿(mào)易，還有些則瞄準(zhǔn)了自貿(mào)區(qū)的政策優(yōu)勢，希望能夠在區(qū)內(nèi)組建民營銀行或者非銀行的金融機(jī)構(gòu)。

“溫州金改到目前為止沒有取得重大突破，國家沒有松綁，溫州地方政府也沒有更大膽的推進(jìn)金融的改革，而金融方面的改革是上海自貿(mào)區(qū)的重要的內(nèi)容?！敝艿挛膶r(shí)代周報(bào)記者表示，很多溫州企業(yè)不僅有資金周轉(zhuǎn)需求，另一方面，不少溫商計(jì)劃借機(jī)從傳統(tǒng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，前進(jìn)上海自貿(mào)區(qū)符合他們的期待。

以融資租賃業(yè)務(wù)為例，在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，融資租賃公司設(shè)立的單機(jī)、單船子公司不設(shè)最低注冊資本限制，并且允許兼營與主營業(yè)務(wù)有關(guān)的商業(yè)保理業(yè)務(wù)。而根據(jù)銀監(jiān)會此前發(fā)布的政策，民間資本可以進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)銀行業(yè)，符合條件的民營資本亦能在區(qū)內(nèi)設(shè)立民營銀行、金融租賃公司和消費(fèi)金融公司，參股中外合資銀行。這些政策對于民資充足的溫州商人非常有吸引力，也是目前很多溫商的關(guān)注所在。

“金融領(lǐng)域其實(shí)主要還是看‘一行三會’的具體政策，現(xiàn)在證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會都已經(jīng)針對自貿(mào)區(qū)出臺了相關(guān)的通知，就在等人民銀行的表態(tài)了?！弊再Q(mào)區(qū)管委會財(cái)政和金融服務(wù)局的一名工作人員對時(shí)代周報(bào)記者透露，目前人民銀行正在與下屬的外匯管理局針對自貿(mào)區(qū)出臺一個(gè)特殊的管理辦法，大體框架已經(jīng)有了，具體細(xì)節(jié)還在商定，預(yù)計(jì)下個(gè)月能夠與大家見面，屆時(shí)關(guān)于區(qū)內(nèi)外資金流入、流程的相關(guān)規(guī)定細(xì)則就將出臺，將為投資者提供更好的指導(dǎo)。

人多地少，變數(shù)仍存

在記者實(shí)地走訪上海自貿(mào)區(qū)，與很多有興趣在區(qū)內(nèi)注冊公司的投資者交流后發(fā)現(xiàn)，其中有相當(dāng)部分投資者只是“跟風(fēng)炒作”，打算虛擬注冊，注冊地址僅僅用來注冊公司，并不用于實(shí)際辦公。

而在外高橋這種現(xiàn)象并不僅僅出現(xiàn)在“自貿(mào)區(qū)熱”中，早前外高橋新建綜合保稅區(qū)時(shí)也經(jīng)歷過一番熱炒。上海社科院部門經(jīng)濟(jì)研究所所長楊建文對時(shí)代周報(bào)記者指出，在外高橋保稅區(qū)內(nèi)目前注冊的5萬家公司中，實(shí)際運(yùn)作的只有7000—8000家，有些連最基本“一張桌子、一個(gè)人”的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。大量的公司基本處于休眠狀態(tài)，在自貿(mào)區(qū)方案出臺之后，因?yàn)榻o大家一個(gè)比較大的想象空間，有一部分又重新“蘇醒”過來。

對企業(yè)來說，此次自貿(mào)區(qū)內(nèi)的改革帶來的最大便利除了備案制度、一口辦理之外，其中以注冊資金實(shí)行“認(rèn)繳制度”最為引人注目。

與以往不同，自貿(mào)區(qū)除了特定行業(yè)之外，取消了最低注冊資本的限制，而實(shí)行注冊資本認(rèn)繳制度。以上文所述的溫州商人孫寶華為例，他與合伙人商定注冊資本金為1000萬元，在進(jìn)行備案注冊時(shí)，并不需要將注冊資本交齊，只需對認(rèn)繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定并記載于公司章程，在辦理注冊時(shí)一同遞交即可。

“相當(dāng)于不用直接交滿錢，而是交一份承諾書，比如約定出資期限是兩年，兩年之內(nèi)按約定交齊即可?！痹谡f明會上，自貿(mào)區(qū)工商局的一位工作人員對時(shí)代周報(bào)記者解釋，但并不是沒有約束力量，自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)要自行向注冊機(jī)關(guān)報(bào)送年度報(bào)告，未及時(shí)報(bào)送的將會進(jìn)入‘經(jīng)營異常名錄’，這也意味著，如果企業(yè)沒有按約定完成注資，或者存在經(jīng)營異常的現(xiàn)象，將會根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)入自貿(mào)區(qū)的退出機(jī)制。

而想要“擠進(jìn)來”的人多，門縫又開得大，地怎么安排，怎么規(guī)劃就成了大問題。

自貿(mào)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓并不多，目前自貿(mào)區(qū)報(bào)價(jià)相對較高的寫字樓中，以靠近外高橋管委會的湯臣國際貿(mào)易大廈及外高橋大廈的房源居多。而外高橋內(nèi)的土地有80%是已經(jīng)獲批的土地，有些雖然還是項(xiàng)目階段，但意味著土地使用類型已經(jīng)確定。

楊建文認(rèn)為，金融和投資是自貿(mào)區(qū)的重點(diǎn)領(lǐng)域，金融區(qū)域的設(shè)計(jì)和規(guī)劃將是自貿(mào)區(qū)要面臨的重要問題。

應(yīng)當(dāng)注意到的是，此次上海自貿(mào)區(qū)開放的第一批進(jìn)駐金融機(jī)構(gòu)中，兩家外資銀行花旗和星展獲得開設(shè)支行的資格，而工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、招行、浦發(fā)及上海銀行等8家中資銀行獲準(zhǔn)設(shè)立“自貿(mào)區(qū)分行”，層級不同。此次8家中資銀行獲批的上海自貿(mào)區(qū)分行金融許可證，與銀監(jiān)會此前頒發(fā)的銀行分支機(jī)構(gòu)許可證不同，新增“行政經(jīng)營范圍以批準(zhǔn)文件所列的為準(zhǔn)”的內(nèi)容，這為未來金融政策的逐步放開，埋下了伏筆。

而現(xiàn)階段沒有獲批的一些銀行也還是躍躍欲試。

“兩岸服貿(mào)協(xié)定已經(jīng)簽了，據(jù)我所知臺灣很多銀行對自貿(mào)區(qū)都非常有興趣，而今后隨著自貿(mào)區(qū)內(nèi)民營資本進(jìn)入銀行業(yè)的壁壘的放開，區(qū)內(nèi)勢必會集中很多的金融機(jī)構(gòu)，需不需要設(shè)一個(gè)金融機(jī)構(gòu)的集聚區(qū)？”在楊建文看來，金融機(jī)構(gòu)需要一定的技術(shù)平臺支持和信息資源共享，并且，在自貿(mào)區(qū)的范圍內(nèi)需要一個(gè)特殊監(jiān)管方式，而分散不便于目前所提倡的“綜合監(jiān)管”。

“以后逐步發(fā)展進(jìn)來，空間布局怎么布？28平方公里的規(guī)劃，我想上海當(dāng)時(shí)是出于能夠短時(shí)間把自貿(mào)區(qū)這個(gè)事盡快落地，但從當(dāng)前中央賦予上海自貿(mào)區(qū)的期望和要求來看，這個(gè)面積肯定是不夠。而在整體空間規(guī)劃具體落地之前，具體的功能規(guī)劃是落實(shí)不了的。”楊建文認(rèn)為，功能規(guī)劃一日沒有落定，對于后續(xù)進(jìn)駐的企業(yè)來說始終是一個(gè)應(yīng)當(dāng)考慮的變數(shù)。