自貿區(qū)的土地重估“盛宴”

2013年09月27日 02:26
來源：第一財經日報作者：柳九邦

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[ 目前自貿區(qū)內能夠用于開發(fā)的存量土地并不多，且多為工業(yè)用地]

在上海浦東28平方公里自由貿易試驗區(qū)之內或附近擁有土地的企業(yè)，肯定會有自己像中了巨額彩票一樣的感覺。一個直接的表現(xiàn)是，自貿區(qū)內最大“地主”外高橋（600648.SH）的市值在過去不到一個月的時間內翻了兩番，超過600億元人民幣。

作為自貿區(qū)開發(fā)主體中唯一的上市公司，外高橋將負責建設自貿區(qū)內30棟高標準辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套設施，總建筑面積達82萬平方米。土地價值重估給外高橋帶來資產重估的重大機會，其市值暴漲亦顯得“實至名歸”。

根據(jù)擁有土地的多少，土地重估后對公司估值提升的幅度，在二級市場的表現(xiàn)存在一定差異。在自貿區(qū)內擁有1.78萬平方米倉庫的浦東金橋（600639.SH）的股價也在過去一個多月的時間內翻倍。

克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄說，自貿區(qū)成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產品，加大到中國銷售和生產。這些產品通常附加值和品質都比較高，所以他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求都會比較高，也能承擔更高的租金。因此，現(xiàn)有的優(yōu)質廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。

德融地產經理章衛(wèi)平告訴筆者，目前自貿區(qū)內二手商辦房源也非常緊俏，以辦公項目為主，且已出現(xiàn)明顯跳價。以交能大廈為例，該項目的出售均價已上浮6000元/平方米?！安簧偻顿Y者因外高橋保稅區(qū)供求比的嚴重失衡，已開始向自貿區(qū)四個組團中的另外三個，即外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)方向移動，但問題是這些區(qū)域的可售二手商辦房源也非常稀缺?！?/p>

德融地產研究部經理錢寧羅表示，隨著自貿區(qū)內原有商用庫存得到快速消化，而短期內新建項目又無法入市銷售，且自貿區(qū)內土地儲備主要集中在外高橋的手中，供應類型以工業(yè)用地為主，因此預計自貿區(qū)內可交易房源不久即將見底，短期內其對交易的促進作用也將是有限的。但自貿區(qū)對整個國家經濟改革影響巨大，同時事關中國建立新的貿易聯(lián)盟體系，因此長遠來看，投資自貿區(qū)商業(yè)地產將擁有較大的升值前景。

“土地價格肯定會受推動，不僅對于該區(qū)域內的土地是這樣，對于該區(qū)域周圍的地點也是一樣。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉認為。

“跟著陽光城，在自貿區(qū)做房東?！痹谕飧邩虮６悈^(qū)周邊擁有兩幅土地儲備的陽光城（000671.SZ），在項目仍處于打樁階段時，就開始利用自貿區(qū)的概念為項目造勢。

今年的3月20日及4月3日，陽光城拿下外高橋新市鎮(zhèn)的兩幅土地，溢價率分別僅為1.36%和0。如果這兩幅土地的出讓推遲到現(xiàn)在，肯定會有許多開發(fā)商為之“血拼”。

其實，上海自貿區(qū)獲批的消息已令外高橋等板塊的房價一夜飆漲。來自各大中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因不少賣家在自貿區(qū)概念落地后主動撤牌，9月外高橋區(qū)域內二手房掛牌量較上月減少兩成左右，繼續(xù)掛牌者，則把價格較上月提高約10%。

中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，自貿區(qū)的設立肯定會利好房地產，但在自貿區(qū)內部，最先迎來契機的應是商業(yè)、物流以及辦公物業(yè)的機會，而不會是住宅，住宅類的投資機會應該只是在自貿區(qū)周邊的一些輻射區(qū)域。

有分析人士稱，目前自貿區(qū)內能夠用于開發(fā)的存量土地并不多，且多為工業(yè)用地?！罢雨P心的進入自貿區(qū)的公司會給自由貿易區(qū)引進什么樣的投資，而不只是出售土地獲得收入，而過高的土地價格或租金將會‘嚇走’外國投資者?！?span id="rprrwajqw8q" class="ifengLogo">