自貿(mào)區(qū)前景或取決于臨港臨港樓盤看房須排隊

2013年09月27日 01:00
來源：每日經(jīng)濟新聞

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一周后，上海自由貿(mào)易區(qū)即將掛牌。而在此之前，人們普遍將上海和香港作對比，認為上海至少能成為下一個香港。但事實上，香港和上海并沒有太多的可比性。其中的原因之一，香港目前僅僅只是金融和貿(mào)易中心，而上海還擁有高端制造。

一位從事高端制造領域的專業(yè)人士說，目前上海已是全球吞吐量最大的港口，如果能很好利用吞吐量最大的優(yōu)勢，以及在自貿(mào)區(qū)內(nèi)正在擬建的亞太分撥中心，完成全球最大規(guī)模的原料加工、生產(chǎn)成品、半成品轉(zhuǎn)口，進而形成一條覆蓋整個亞太的國際生產(chǎn)流水線，那么中國將有機會掌握國際化制造的產(chǎn)業(yè)鏈高端以及獲得全球原材料價格的定價權。

同時，借助工業(yè)部門完善、勞動力成本低廉的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展成為全球最大的高端制造國家，通過降低全球商品生產(chǎn)及流通成本，最終獲取收益鏈分配的理想位置。

但要實現(xiàn)上述愿景，前提只有一個，就是必須借助緊挨著自貿(mào)區(qū)的臨港。通過與臨港的緊密配合，自貿(mào)區(qū)可以完善和提升其在全球經(jīng)濟的影響力；而臨港則通過上述合作，完成產(chǎn)業(yè)實心化，最終成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達的繁榮新城。

臨港樓盤看房須排隊

最新的市場消息稱，在上海自貿(mào)區(qū)正式成立前的幾周，臨港新城的多個樓盤，每個周末都要迎來大批看房隊伍。售樓處都已經(jīng)無法容納這些熱情的購房人群，只能請他們排隊看房。另一方面，臨港新城的房價也在自由貿(mào)易區(qū)落地后，大幅上漲將近兩成。受自貿(mào)區(qū)未來將會擴圍，臨港將成為自貿(mào)區(qū)首先擴圍對象之一的消息利好，A股有臨港概念的幾只股票連續(xù)漲停。

但是，臨港房價近期的上漲，也讓當?shù)氐拈_發(fā)商有所擔憂。一位開發(fā)商直言，目前臨港新城的人口導入不多，如果房價過高，會不會進一步排斥自住人群的流入，影響臨港樓市的長遠繁榮。因為，自貿(mào)區(qū)擴圍畢竟還是沒有落地的事，能不能長遠利好臨港還是個未知數(shù)。

上述開發(fā)商的擔心，其實是因為其對自貿(mào)區(qū)解讀得不夠全面。此前，關于自貿(mào)區(qū)的報道解讀，集中在兩個領域，一是金融監(jiān)管的放寬；二是零售貿(mào)易的稅收上的優(yōu)惠。

這兩項功能還僅僅是未來上海自貿(mào)區(qū)的功能之一。事實上，制造業(yè)才是上海自貿(mào)區(qū)未來的發(fā)展重點。在自貿(mào)區(qū)正式被批準的今年7月，國務院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉就提出，上海建設自貿(mào)區(qū)尤其要注重發(fā)展轉(zhuǎn)型的途徑，一是制造業(yè)的服務化，即制造業(yè)向價值鏈高端延伸；二是發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。除吳敬鏈外，多位經(jīng)濟學家也認為，上海自貿(mào)區(qū)必須重點發(fā)展制造業(yè)的服務方向。

此前，倫敦金屬交易所（LME）在內(nèi)的多家機構，在未來的上海自貿(mào)區(qū)設立交割倉庫被認為將抬升中國的全球價格地位。但要真正獲得全球資源定價權，就必須提升制造業(yè)在全球產(chǎn)業(yè)價值鏈中的定位。

然而，在目前只有28.8平方公里的上海自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)發(fā)展制造業(yè)，難度極其大。外高橋股份9月披露的增發(fā)公告顯示，自貿(mào)區(qū)目前存量的少量開發(fā)用地要造辦公樓、倉庫、廠房等多種物業(yè)，能發(fā)展制造業(yè)的空間將極為有限。

在這樣的一個背景之下，自貿(mào)區(qū)勢必更多利用周邊的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，來實現(xiàn)自貿(mào)區(qū)的全球價格地位。

巧合的是與上海自由貿(mào)易區(qū)接壤的臨港新城，其產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃，恰恰與上海自貿(mào)區(qū)的全球定位相符合。目前臨港的產(chǎn)業(yè)，以“6+1”為主導，其中六大產(chǎn)業(yè)分別是新能源裝備、汽車整車及零部件、船舶關鍵件、海洋工程、工程機械、民用航空配套，“1”則是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

低價房難覓

此前8月14日，上海市副市長周波到臨港地區(qū)管委會調(diào)研時提出，臨港管委會要認真研究中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)擴區(qū)事宜，做好擴區(qū)準備。而在資本市場，眾多投資者也看好，自貿(mào)區(qū)落地后將給臨港帶來的一系列利好。與之相關的多只股票近期全線飆升。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，如果自貿(mào)區(qū)的高端制造功能通過臨港獲得充分發(fā)揮，那么臨港在上海，乃至整個全國的作用和地位將會比現(xiàn)在高出一大截。

臨港此前一直發(fā)展國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。早在2011年，就有24個涉及航空配套、節(jié)能環(huán)保、新能源、海洋工程、精密機床、LED芯片、智能電網(wǎng)等多個領域的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項目簽約臨港。

根據(jù)今年上海市政府發(fā)布的《臨港地區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，臨港以“高端制造”、“極端制造”項目為帶動，先進制造業(yè)發(fā)展取得了積極進展。到2012年底，累計吸引產(chǎn)業(yè)投資720億元，工業(yè)總產(chǎn)值年均增幅達到45%，稅收收入年均增幅超過22%，基本形成了發(fā)電及輸變電設備、大型船舶關鍵件、海洋工程裝備、汽車整車及零部件、大型工程機械制造等五大裝備產(chǎn)業(yè)，并積極探索循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式。未來更將強化高端制造、研發(fā)創(chuàng)新功能，促進研發(fā)孵化、生產(chǎn)制造、示范應用、教育培訓、公共服務平臺的一體化發(fā)展。根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，大力推進高新技術產(chǎn)業(yè)化，打造代表國家水平的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引領區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，推動“上海制造”向“上海智造”轉(zhuǎn)變。

可以預見，當自貿(mào)區(qū)以臨港作為后臺發(fā)揮其在全球制造產(chǎn)業(yè)鏈的核心作用時，其影響力會有多大。

中房信研究總監(jiān)薛建雄說，當臨港成為自貿(mào)區(qū)功能的一部分后，它在上海乃至全國的定位，也會有比較大的提升。尤其是此前，臨港還曾出臺包括“雙特30條”在內(nèi)的諸多優(yōu)惠政策。這些已經(jīng)出臺的政策和臨港定位的改變，將使臨港這座上海濱海的新城，對全球的先進產(chǎn)業(yè)和優(yōu)秀人才產(chǎn)生強大的吸引力，進而推動當?shù)氐淖≌枨蟆?/p>

很顯然，臨港新城的房子會在未來相當長一段時間內(nèi)變得很搶手，但目前當?shù)氐牡蛢r房源卻是不多。板塊內(nèi)將要新開樓盤公寓預計已經(jīng)達到16000元/平方米，別墅定價則達到23000~25000元/平方米，二手公寓也賣到了15000元/平方米。在這樣的背景下，可供購買的低價房已變得非常稀缺，目前僅有主城區(qū)的滴水湖馨苑有20000元單價的別墅可供購買。（文/楊涵銘）