保利地產(chǎn)城鎮(zhèn)化實(shí)踐：南海新城樣本

2013年08月29日 03:08
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：張曉玲陳祥華

人參與條評(píng)論

廣東佛山千燈湖畔，一個(gè)城市新中心已頗具規(guī)模。

2005年，保利地產(chǎn)以1.4億元將佛山南海區(qū)千燈湖景區(qū)三幅地塊收入囊中。8年之后，五星級(jí)保利洲際酒店、保利水城購(gòu)物中心、保利一號(hào)公館等標(biāo)桿性酒店、商業(yè)、住宅物業(yè)在這里拔地而起，千燈湖生活圈就此形成。

在政府的規(guī)劃前提下，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)從事城市綜合運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，加速了當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。

“保利地產(chǎn)就是給這里造一個(gè)真正意義上的中心，吸引人口和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新認(rèn)為，保利模式并不是簡(jiǎn)單的造新城，而是側(cè)重于對(duì)城市的改造與功能提升。

拓荒者

2005年的千燈湖景區(qū)風(fēng)光旖旎，但遠(yuǎn)未如今日這般繁華?！霸诒＠麃淼街埃@里只是城市景觀公園?！焙谛抡f，8年前保利來到千燈湖時(shí)，此處仍顯荒涼。

據(jù)了解，早在10年前佛山千燈湖就已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，開始招商引資。但在保利之前，沒有其他房地產(chǎn)開發(fā)商愿意進(jìn)駐。

彼時(shí)，千燈湖區(qū)域開發(fā)配套比較滯后，廣東省高新金融服務(wù)區(qū)的規(guī)劃尚未提上議事日程。千燈湖規(guī)劃中包含的酒店、購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)資金要求高，開發(fā)周期長(zhǎng)。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為保利地產(chǎn)2005年的進(jìn)入是一場(chǎng)“冒險(xiǎn)”。

胡在新坦承，最開始進(jìn)入千燈湖區(qū)域，是看好該區(qū)域未來發(fā)展前景，下定決心“拓荒”?！胺鹕疆?dāng)時(shí)還沒有城市中心，而千燈湖具備了良好的定位和規(guī)劃前景?！北＠禺a(chǎn)掛牌取得的千燈湖啟動(dòng)地塊占地近17萬平方米，處在南海新城中軸線的核心位置，也是南海區(qū)規(guī)劃新中心商務(wù)區(qū)的核心項(xiàng)目；此后，保利地產(chǎn)陸續(xù)取得附近地塊共80余萬平方米。

不過，作為“拓荒者”有著許多先發(fā)優(yōu)勢(shì)。這塊區(qū)域是處女地，地價(jià)當(dāng)時(shí)相對(duì)便宜；政府在滿足控規(guī)和出讓規(guī)劃要求前提下，給予企業(yè)很大的自主性：政府著力完善前期配套與初步規(guī)劃，而不干涉土地使用細(xì)節(jié)，先期進(jìn)入的開發(fā)商在市政配套上也可以提出自己的意見等?！皩?duì)于新城，有些企業(yè)會(huì)選擇儲(chǔ)存土地，坐享土地價(jià)值本身上漲的紅利。但在我們看來，只有塑造區(qū)域標(biāo)桿、快速開發(fā)，真正帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，才能與區(qū)域共同分享投資回報(bào)”，胡在新說，保利地產(chǎn)拿到上述地塊后立即著手開發(fā)，同期開工量高達(dá)60萬平方米，極大帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展進(jìn)程。

5-8年后，這些回報(bào)逐一兌現(xiàn)。除了住宅貢獻(xiàn)的利潤(rùn)外，保利地產(chǎn)在千燈湖運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目也全面進(jìn)入收獲期。以保利水城為例，2012年保利水城招商率穩(wěn)定在98%，開業(yè)率96%，新簽約商戶租金同比增長(zhǎng)20%，主力店永旺超市的營(yíng)業(yè)額在華南區(qū)域排名第5位，購(gòu)物中心全年?duì)I業(yè)收入接近10億元，同比增長(zhǎng)18%。

在此過程中，政府扮演著重要角色。政府在取得土地出讓金等收入后，又迅速投入到市政配套中，這對(duì)南海新城項(xiàng)目的推進(jìn)大有裨益。

差異化開發(fā)

住宅，是保利地產(chǎn)南海新城建設(shè)的“排頭兵”。

保利地產(chǎn)千燈湖片區(qū)項(xiàng)目商住平均配比大概是3比7，住宅業(yè)務(wù)占七成。商業(yè)、住宅項(xiàng)目同時(shí)開工建設(shè)。商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期是住宅的兩到三倍?！白≌瑥哪玫氐介_工，一般只需一年，直到竣工，總共只需兩年到兩年半的時(shí)間。住宅開工時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目還處于設(shè)計(jì)階段?！?保利地產(chǎn)華南公司副總經(jīng)理張亮介紹說。

保利水城的總經(jīng)理鐘德輝回憶，當(dāng)時(shí)商業(yè)項(xiàng)目遇到很大困難，首當(dāng)其沖即是定位。那時(shí)佛山商業(yè)地產(chǎn)受廣州、香港等地的沖擊非常嚴(yán)重，佛山的購(gòu)買力外流很厲害；而政府之前給該區(qū)域的定位是RBD（休閑商務(wù)區(qū)），但保利發(fā)現(xiàn)這不是特色，難以跟其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

保利地產(chǎn)認(rèn)識(shí)到，城市定位需要差異化，只有差異化才是競(jìng)爭(zhēng)力。2007年7月，在保利參與之下，廣東省金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)在千燈湖授牌成立，區(qū)域功能定位就此改變。與此同時(shí)，渣打銀行、匯豐環(huán)球客服等多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐，粵港·金融科技園也在此設(shè)立，千燈湖片區(qū)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。彼時(shí)，保利的商業(yè)、住宅產(chǎn)品成為該片區(qū)最早的配套，服務(wù)輻射范圍逐步擴(kuò)大。

2009年4月，保利水城購(gòu)物中心開門營(yíng)業(yè)。投資10億，總建筑面積15萬平方米，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)推出“水城”概念的大型綜合性購(gòu)物中心，也是保利地產(chǎn)首度進(jìn)駐佛山的城市地標(biāo)性項(xiàng)目。

然而保利水城的招商并非一帆風(fēng)順。鐘德輝介紹，引入日本永旺百貨入駐時(shí)，對(duì)方幾次猶豫，因?yàn)閷?duì)方開店首先要衡量購(gòu)物中心和賣場(chǎng)直接輻射的人群數(shù)量，當(dāng)時(shí)完全達(dá)不到要求?！拔覀兙脱娱L(zhǎng)免租期，在硬件設(shè)施上給它一些補(bǔ)貼，” 鐘德輝說。

2010年前后，南海新城初具規(guī)模，吸引了更多開發(fā)商入駐，如中海外、招商、萬達(dá)、新加坡豐樹集團(tuán)等。2012年6月，萬達(dá)首次進(jìn)軍佛山市場(chǎng)，在千燈湖拿下了一塊占地面積9.6萬平方米的商住用地，總價(jià)20.36億元。

南海新城持續(xù)受熱捧，地價(jià)也隨之連年上漲，連保利也無力再拿?！岸潭處啄陼r(shí)間，樓面地價(jià)從三四千元漲到七八千元，這個(gè)區(qū)域我們建了這么多好的設(shè)施后，最后我們自己都拿不到地了?！睆埩粮袊@。他坦言，南海新城目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)已超出自己的預(yù)期。

產(chǎn)業(yè)與人

有人就有一切。今年以來中央高層一再?gòu)?qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化。

胡在新指出，在包括佛山在內(nèi)的任何城市，不管是產(chǎn)業(yè)升級(jí)還是區(qū)域發(fā)展，關(guān)鍵在于人?！耙?yàn)橹行〕鞘胁蝗钡?，缺的是人?！币蛟煲粋€(gè)新城，就是要把人們的衣食住行實(shí)實(shí)在在安排好，在一個(gè)行政區(qū)域里實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的更新?lián)Q代，才能吸引到人。

胡在新指出，保利地產(chǎn)首先把自己當(dāng)成一個(gè)配套商，既然城市中心要吸引起載體——人，就需要前期配套，保利地產(chǎn)用當(dāng)時(shí)最高的標(biāo)準(zhǔn)做了一個(gè)酒店，并且在保利水城的招商中采取了免租等方式給予合作伙伴信心。

其次，南海新城建設(shè)過程中，保利地產(chǎn)不斷地主動(dòng)去參與這個(gè)區(qū)域的定位，進(jìn)行微調(diào)，以便引入合適的產(chǎn)業(yè)。南海新城金融服務(wù)區(qū)的初級(jí)規(guī)劃，都是保利找企業(yè)一起協(xié)作的。

在保利模式中，一旦投入對(duì)新城的開發(fā)，公司與政府之間實(shí)質(zhì)是在構(gòu)建一種雙贏的局面。一方面政府希望通過底價(jià)出讓第一塊地，基于區(qū)域整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；而保利地產(chǎn)也希望能把區(qū)域功能做起來，吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人群。

此外，新城建設(shè)涉及到舊城（村）改造與升級(jí)，就必須面臨拆遷與人的安置問題。

在業(yè)內(nèi)看來，珠三角地區(qū)農(nóng)民、原住民是比較幸福的一群人?！拔铱戳诉@么多的舊改，珠三角區(qū)域的方案是比較人性化的?！?/p>

首先，在原有土地被征用之后，要為原住民建拆遷安置房，搬遷農(nóng)民的生存問題，完全不用擔(dān)心。其次，一般來說，政府征地時(shí)，會(huì)讓原住民保留一些地塊，雖然最初出讓的地價(jià)可能很低，但保留的這些地塊現(xiàn)在已經(jīng)大幅升值，一旦提上開發(fā)日程，足夠村民分享收益。

珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)幾乎所有的村落都有自己的合作社，年底分紅比較可觀，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，“合作社一年幾十上百萬的收入，原來的物業(yè)還在出租，一旦再搞土地開發(fā)，一塊地一次分紅可能就是幾十萬。”

政府目前針對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障體系也比較完善，不必?fù)?dān)心后續(xù)生活問題。張亮認(rèn)為，沒有多少珠三角農(nóng)民愿意當(dāng)市民，他們并不羨慕城市人的生活。

經(jīng)過8年的發(fā)展，今日的南海新城已成為廣州、佛山交接處人氣最旺的城市中心。胡在新認(rèn)為，南海新城的發(fā)展說明，有些商機(jī)未必是一開始能看清楚的。區(qū)域差異化發(fā)展、城市群、二線城市的發(fā)展，超過了地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)計(jì)，也超過了保利的合作伙伴永旺、洲際等的預(yù)期。

作為一個(gè)區(qū)域變遷的推動(dòng)者和見證者，保利地產(chǎn)對(duì)中國(guó)城市群和城鎮(zhèn)化的發(fā)展抱有很大的信心，胡在新希望，保利地產(chǎn)在南海的探索可以復(fù)制到其他區(qū)域和城市，并不斷有新的因素加入。

“城市群的發(fā)展，以一個(gè)大城市為核心，它的周邊城市就稍顯暗淡，但它們通過差異化可以生存。”張亮認(rèn)為，如果發(fā)展服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，佛山拼不過廣州。但佛山有非常強(qiáng)大的工業(yè)和制造業(yè)，主要是家電、家具輕工業(yè)為主體，而一汽大眾生產(chǎn)基地的引入，使這種規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的程度更提升一步。

據(jù)介紹，保利在佛山的第二個(gè)新城佛山新城定位為中德服務(wù)區(qū)，打造基于工業(yè)的研發(fā)、技術(shù)升級(jí)相關(guān)的咨詢服務(wù)產(chǎn)業(yè)，已寫入佛山市未來二十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。