保利地產(chǎn)新增土儲(chǔ)成本下降三成 凈負(fù)債率降至95%

2013年08月28日 14:02
來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 作者：王熙喜

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【財(cái)經(jīng)網(wǎng)專稿】記者王熙喜 8月27日，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布2013年半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入305.44億元，同比增51.34%；凈利潤(rùn)34.07億元，同比增35.7%。

保利地產(chǎn)上半年累計(jì)銷售簽約636.44億元，實(shí)現(xiàn)新開工面積854萬平方米。報(bào)告期內(nèi)1143億元的預(yù)收賬款鎖定了下年度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

克爾瑞（CRIC.Nasdaq）研究中心分析師朱一鳴表示，2013年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額636.4億元，同比增長(zhǎng)27%。上半年企業(yè)已完成年度目標(biāo)的53%，預(yù)示著全年1200億元的年度目標(biāo)有望順利完成。如果下半年增速與上半年保持一致，企業(yè)全年銷售金額將達(dá)1300億元。

根據(jù)2013年中報(bào)，上半年公司新增土地項(xiàng)目20個(gè)，總建筑面積達(dá)565萬平米，總投入161億元，新增土地儲(chǔ)備建筑面積同比增長(zhǎng)53.8%，繼續(xù)大幅擴(kuò)張。

從樓板價(jià)看，今年上半年，公司新增土地儲(chǔ)備的成本為2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所有沿海一線城市的布局后，今年上半年公司加大了縱深內(nèi)陸一、二線城市如武漢、成都、重慶的戰(zhàn)略布點(diǎn)，且對(duì)現(xiàn)有中心城市周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市如合肥、青島、沈陽、大連、長(zhǎng)春、遂寧的輻射進(jìn)一步加強(qiáng)，因此拿地成本有所下降。

從城市能級(jí)看，自去年以來，公司在一、二線城市拿地的比重在不斷上升，而三四線城市拿地持續(xù)收縮。到今年上半年，公司在二線城市的土地儲(chǔ)備面積占比上升到71.2%，一線城市面積比重則下降2個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。

上半年，保利地產(chǎn)的毛利率同比下降7個(gè)百分點(diǎn)至28%。朱一鳴表示，主要原因是上半年結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，逾四成屬于首次結(jié)算，一般結(jié)算成本較高，拉低了整體毛利率。下半年，隨著這些項(xiàng)目后續(xù)銷售的產(chǎn)品價(jià)格提升，以及結(jié)算產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)趨于均衡，預(yù)計(jì)全年毛利率將逐漸恢復(fù)至35%-37%左右的正常水平。

上半年，公司凈負(fù)債率較去年同期大為改善，下降20個(gè)百分點(diǎn)至95%。雖然這一數(shù)值在行業(yè)中屬于高水平，但由于公司握有351多億元的現(xiàn)金和上千億元的預(yù)收賬款，配合企業(yè)的高周轉(zhuǎn)策略，都能夠保障企業(yè)財(cái)務(wù)處于穩(wěn)健的狀態(tài)。而且企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，截至今年6月底，公司一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為258億元，雖然較去年有所增長(zhǎng)，但隨著43 億元“08保利債”于7月到期，償付后公司一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債將降至215億，長(zhǎng)短期負(fù)債比將從上半年2.5提升至3.0左右，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。同時(shí)公司8月在境外發(fā)行5億美元5年期固息債券，年利率4.53%，將進(jìn)一步降低公司資金成本。

今年上半年，在堅(jiān)持住宅地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，保利地產(chǎn)在商業(yè)、旅游等領(lǐng)域也取得積極成效。

在商業(yè)方面，今年上半年保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售73.5億元，對(duì)上半年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)已超過10%；今年下半年，還有120億以上的可售貨量。預(yù)計(jì)“十二五”期間，企業(yè)擁有的購(gòu)物中心和酒店項(xiàng)目將分別達(dá)到12個(gè)和15個(gè)。未來，保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入中的住宅和商業(yè)地產(chǎn)比重將形成7：3的格局。

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