周其仁：“房地分離”是奇跡

2013年07月18日 09:51
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“房地分離”是奇跡

——城鄉(xiāng)中國(guó)系列評(píng)論之五十八

宅基地本來就是用來蓋房子的。在宅基地上蓋成農(nóng)宅之后，房與地不可分，構(gòu)成一處完整的物業(yè)。要使用它嗎？消費(fèi)房的同時(shí)也消費(fèi)著（宅基）地，反過來也一樣。轉(zhuǎn)手之際，出讓房產(chǎn)的同時(shí)也必定出讓地產(chǎn)，這兩樣資產(chǎn)是不可以拆分開來獨(dú)立處理的。

可是，起于1961年的《人民公社60條》，卻生生把農(nóng)村的宅基地與農(nóng)宅，在制度上作了分離。先說宅基地，那是我們已經(jīng)引用過的，該條例第21條宣布，“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。斬釘截鐵地說，“生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買賣”。按照經(jīng)典立場(chǎng)，這是把宅基地等同于農(nóng)地，一并當(dāng)作生產(chǎn)資料來處理，非公有不可，且不得自由轉(zhuǎn)讓。

同一條例的第45條，也提到農(nóng)宅。怎么說的呢？首先，“社員的房屋，永遠(yuǎn)歸社員所有”——這就是說，農(nóng)宅屬農(nóng)民私有——并且，“社員有買賣或者租賃房屋的權(quán)利”。還特別指出，“社員出租或者買賣房屋，可以經(jīng)過中間人評(píng)議公平合理的租金或者房?jī)r(jià)，由買賣或者租賃的雙方訂立契約。”再來，“任何單位、任何人，都不準(zhǔn)強(qiáng)迫社員搬家。不得社員本人同意，不付給合理的租金或代價(jià)，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和單位，都不能占用社員的房屋?！?/p>

很明白，農(nóng)宅是國(guó)家承認(rèn)并給予保護(hù)的私產(chǎn)，也允許租賃和買賣。其實(shí)農(nóng)村多少代的傳統(tǒng)就是這樣的，但在1961年黨的政策文件里得到重申，卻實(shí)在來之不易。因?yàn)樽赞r(nóng)村社會(huì)主義改造、特別是自“人民公社化”、“大躍進(jìn)”的大潮以降，侵犯農(nóng)宅的事情已有發(fā)生。我看到的記錄，一些地方刮“共產(chǎn)風(fēng)”時(shí)，也有把老百姓的房產(chǎn)也一并“共”了去的。《人民公社60條》對(duì)這些“極左”勾當(dāng)加以糾偏，重申農(nóng)宅私有權(quán)是對(duì)癥下藥之舉。從經(jīng)典立場(chǎng)看，農(nóng)宅屬生活資料，私有也并不違背社會(huì)主義。

問題是，這條政策與前述第21條加不起來。是一個(gè)曠世未有的難題：農(nóng)宅私有、可自由轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)宅底下的那塊宅基地，卻屬集體公有、且不準(zhǔn)租賃和買賣。試問，農(nóng)民租賃或買賣農(nóng)宅的時(shí)候，其下的宅基地要不要也跟著租賃和買賣呢？跟著一起吧，那就違反了第21條規(guī)定的宅基地不得租賃和買賣的政策。不跟著呢？物理上做不到，因?yàn)槿握l也沒本事能把農(nóng)宅懸空之后再轉(zhuǎn)讓！

真是搞不懂的學(xué)問。后來讀毛澤東1970年在廬山寫下的“我的一點(diǎn)意見”，其中提點(diǎn)，“我跟陳伯達(dá)這位天才理論家之間，共事三十多年，在一些重大問題上就從來沒有配合過，更不用說很好的配合?！辈椤度嗣窆?0條》系陳伯達(dá)主持起草，毛澤東修訂、批準(zhǔn)發(fā)布。不知道這文件里互相打架的條文，是不是也是兩位沒有很好配合的結(jié)果。

到了老百姓的日常生活里，麻煩就大了?！胺康胤蛛x”，兩套準(zhǔn)則，如何實(shí)際執(zhí)行？倘若“地隨房走”，那農(nóng)宅之私也帶來宅基地之私，農(nóng)宅之可轉(zhuǎn)讓也傳導(dǎo)為宅基地也可轉(zhuǎn)讓。反過來，“房隨地走”就是另外一個(gè)故事了。要是宅基地死守“不準(zhǔn)租賃或買賣”，那加蓋于其上的農(nóng)宅，“可租賃或買賣”就是一句空話，除非當(dāng)事人把房子拔走了處理。

妙就妙在到底誰跟誰走，政策與法律皆不明確。從我知道的實(shí)例來看，“地隨房走”還是不少的。我的祖母是浙江遂昌古市的一位小學(xué)校長(zhǎng)，她的幾個(gè)兒子都外出做事，祖母老了和我們一起生活在上海。1966年前后，留在老家的二伯父去世，二伯母把老宅賣掉去了新疆投親。老宅為什么可以賣？“地隨房走”啊。那底下當(dāng)然還是集體所有的宅基地，只不過原先是“分”給祖母的，一旦宅子出手，宅基地也轉(zhuǎn)分給了下家就是了。

前幾年有一次到大理開會(huì)，下了飛機(jī)打的去會(huì)場(chǎng)，聽司機(jī)講得有意思，決定先去他家看看。那是距大理市40分鐘車程的一個(gè)村子，司機(jī)老家院子的門框上方，并排釘著3塊門牌。請(qǐng)教之下，主人說是買下兩戶鄰居的宅子合并而成。于是看到，司機(jī)的父母帶著一個(gè)7歲的孫子，住在一個(gè)占地400平米、建筑面積有700平米的農(nóng)家大院里。那一年，大理市內(nèi)拍賣的土地，僅40年的使用權(quán)，每畝就是280萬人民幣。

各地農(nóng)宅轉(zhuǎn)手的事情，總之不少。當(dāng)然拿到臺(tái)面上來，人們買賣的只是農(nóng)宅，而不包括其下的宅基地。轉(zhuǎn)手所得也只是房?jī)r(jià)，而不含地價(jià)。這也沒有什么難的，好比100元買一輛自行車，因?yàn)橐?guī)定僅一只轱轆可賣，那就買一只轱轆唄。多少錢呢？還是100元。

農(nóng)宅出租的就更多了。特別是這些年在大都市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，大批農(nóng)宅出租給外來農(nóng)民工。還有那些火爆的開發(fā)區(qū)，打工者很多住在四周農(nóng)村租來的農(nóng)宅里。沒有這一塊“房產(chǎn)”的應(yīng)市，好幾億外出流動(dòng)人口到哪里落腳？畢竟住入城市商品房的，還很少很少。

但是在某種情況下——這些情況形形色色——農(nóng)宅之下宅基地的“不準(zhǔn)出租和買賣”，也可以堅(jiān)硬到妨礙、甚至制止農(nóng)宅轉(zhuǎn)手的地步。這時(shí)候，流行的準(zhǔn)則就成了“房隨地走”，由于宅基地不得租賃或買賣，所以加蓋其上的農(nóng)宅也不得出租或買賣。別的不提，這些年動(dòng)不動(dòng)就看到“小產(chǎn)權(quán)不受國(guó)家法律保護(hù)”的警示，其源蓋出自“宅基地不準(zhǔn)出租或買賣”。此事我們還要細(xì)細(xì)討論，暫且按下不表。

“房、地兩制”還彌漫到了城鎮(zhèn)。請(qǐng)?jiān)诔抢镔?gòu)房的讀者清點(diǎn)一下手中的權(quán)利證書：“房產(chǎn)證”的全稱是“房屋所有權(quán)證”，表明你對(duì)所標(biāo)定的房屋擁有沒有年限的所有權(quán)?！巴恋刈C”則是“國(guó)有土地使用權(quán)證”，表明你擁有房屋所占土地的有年限規(guī)定的使用權(quán)?！捌醵愖C”是購(gòu)房完稅的證明，表明你享有抽了稅的政府應(yīng)該提供的服務(wù)。在這些權(quán)利之間，有年限的土地使用權(quán)與永久的房屋所有權(quán)構(gòu)成潛在的緊張，因?yàn)樽≌恋刈铋L(zhǎng)只能使用70年，一旦到期，那“永久的房屋所有權(quán)”，恐怕就只能懸空地存在。

行文至此，忍不住問一句，經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)制度究竟是干嘛的？還不是方便人民生活的？要是經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)制度內(nèi)生矛盾、沖突和緊張，那經(jīng)濟(jì)規(guī)律會(huì)說，人民用于生產(chǎn)的時(shí)間就必定減少，因?yàn)榇蠹也坏貌换ㄙM(fèi)時(shí)間、精力、以及各出奇招的聰明才智，來對(duì)付政策、制度里的那些個(gè)麻煩。

從積極的方面看，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)沒有年限規(guī)定，一旦分給某個(gè)農(nóng)戶，就長(zhǎng)久歸其使用。與農(nóng)地還有一個(gè)很大的不同，宅基地使用權(quán)一般不受村莊人口增加的影響，無需屈從“鄰家增人就要求重分宅基地”的壓力。在“地隨房走”習(xí)俗的支配下，宅基地也可以隨私有農(nóng)宅的自由轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。在這種情況下，宅基地同樣被定價(jià)，也同樣受價(jià)格機(jī)制的支配。正是這幾點(diǎn)，驅(qū)使農(nóng)村宅基地在市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方面，后來居上。

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