新型城鎮(zhèn)化催生地產革命：房企轉型城市運營商

2013年07月09日 01:13
來源：每日經濟新聞作者：王杰、尚希

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每經記者王杰、尚希發(fā)自北京

“萬科的最新定位是城市配套服務商?！?月底，萬科總裁郁亮在最新的媒體交流會上，拋出了萬科的嶄新定位。

兩天之后，碧桂園也在其最早開發(fā)的五星級酒店增城碧桂園鳳凰酒店，召開了一次關于新型城鎮(zhèn)化的話題探討。

《每日經濟新聞》記者注意到，新型城鎮(zhèn)化，已經成為越來越多地產公司關注的焦點。但是在新型城鎮(zhèn)化過程中，房企究竟扮演怎樣的角色？是否還會延續(xù)原來的盈利模式？是否需要進行一次盈利模式的革命？如果不賣房，房企拿什么來代替地產開發(fā)的收益？

10年見到行業(yè)天花板？/

“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板?！边@是萬科總裁郁亮不久前的預測。

2013年二季度末，中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布了《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜。排行榜顯示，與去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均實現(xiàn)跨越式增長，尤其是TOP20房企，一年之間其入榜門檻漲幅達84%。

第一梯隊中，400億元以上房企數(shù)量達5家，而去年僅有2家；銷售均值上，第一梯隊再次遠超去年同期，同比增加72億元。而第二梯隊金額均值同比有所減少，其他梯隊銷售均值都好于去年；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，借殼上市成功之后，綠地擴張步伐明顯加快，成為今年上半年房企排行中最大的贏家，其銷售金額排名從去年的第四名上升至如今的第二名，僅次于萬科，達到653億元，與2012年的450億元相比，增長45%。

但是，這種增長被認為未來一定會遇到天花板。

郁亮說，不用十年，就會有傳統(tǒng)意義的“天花板”。中國房地產市場到十萬億就差不多，一年一千萬套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至會萎縮。

在這樣的背景下，房企所看好的新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇，不僅僅是因為新型城鎮(zhèn)化帶來的大量新增人口，更因為在新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產運營模式的革命。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在城鎮(zhèn)生活的人口有6.22億，但實際上，其中很多還屬于農業(yè)戶籍人口，大體上有1.67億人。

房地產業(yè)內人士嚴躍進分析表示，市民化的進程，必然需要有更多配套來支撐。這種配套，也要求房企能審時度勢，從而加快從傳統(tǒng)開發(fā)角色向新型角色轉型。

這也是萬科和其他房企提出角色轉型的基礎。

從蓋房子向造城轉變/

對于城市運營商和開發(fā)商的區(qū)別，一位業(yè)內人士表示，“干別人不能干、不想干的事”。城市運營商所從事的經營活動已經從單純的“蓋房子”向“造城”轉變，最終讓整個地產板塊達到脫胎換骨的效果。

另外一位業(yè)內人士介紹，目前開發(fā)商更多處在“配合政府進行區(qū)域建設”的階段。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五環(huán)外的遠郊地帶，而從2009年開始，五環(huán)內住宅用地的年平均供應量僅在10宗左右。

由于新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。業(yè)內人士表示，一方面郊區(qū)的房子想賣得好，必須解決配套問題；而政府也有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產業(yè)等，在此背景下，參與新城建設成為開發(fā)企業(yè)社會責任的一種體現(xiàn)。

在當?shù)卣闹С窒拢恍嵙^強的開發(fā)商開始以 “大配套”帶動區(qū)域經濟發(fā)展，度假型、商務型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建了一個類似“淘寶”這樣集合了各個行業(yè)、各種服務的銷售平臺。

在北京大學不動產研究鑒定中心承辦的“世界華人不動產學會2013年會”上，國務院發(fā)展研究中心副主任韓俊研究員分析了中國城鎮(zhèn)化面臨的挑戰(zhàn)。他認為工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動，城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化要相互協(xié)調，工業(yè)化和信息化要深度融合才是新型城鎮(zhèn)化的新內涵。

事實上，通過新城鎮(zhèn)建設，一個比“淘寶網”內容更為廣泛，平臺更廣的“城市淘寶”已經形成。它覆蓋的領域更為廣泛，從產業(yè)招商，到醫(yī)療服務，再到教育配套。這些服務的引入和運營，未來將會為房企帶來新的盈利點。雖然短期內沒有人能說清這個盈利點是什么。

這就像當年沒有向商家收取費用的淘寶網，雖然暫時沒有盈利點，卻必然為整個經濟領域所關注。因為房企所開發(fā)的新城鎮(zhèn)數(shù)量龐大，比如碧桂園的一些樓盤規(guī)模在萬畝以上，僅入駐這些樓盤的業(yè)主，就能產生巨大的經濟收益。

開發(fā)商的轉型嘗試/

此前，華夏幸福就通過引入各種產業(yè)開發(fā)的新型城鎮(zhèn)，引入的行業(yè)包括生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了各種就業(yè)機會和稅務來源。

而包括萬科、龍湖、世茂在內的房企，為開發(fā)的新型城鎮(zhèn)提供各種生活配套，也為業(yè)主提供了方便的生活服務平臺，為后者提供包括餐飲、教育、房間打理、定購商品，乃至私人飛機預訂等全套的管家服務。

這些比“淘寶”更為廣義，更加非具象的服務、銷售平臺，為房地產商從開發(fā)商變身為城市運營商提供了潛在的方向和可能性。

以萬科為例，萬科在自己的社區(qū)服務平臺內搭建了“五菜一湯”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業(yè)主生活休戚相關的日常生活服務配套；“一湯”是指“幸福街市”（蔬菜連鎖超市）。此外，還建設了關聯(lián)的垃圾配套廠。

業(yè)內認為，隨著萬科的銷售規(guī)模不斷增長，以及萬科對業(yè)主生活配套服務內容不斷完善和增長，未來萬科僅靠第五食堂的收入就極為可觀。

而房企可以搭建的平臺顯然還不只是這些簡單的生活服務配套。一家以定制住宅聞名的地產公司近期還計劃在小區(qū)內大量建設光伏發(fā)電設備，進而成為國內第一家自發(fā)電樓盤。而這家公司的開發(fā)規(guī)模一旦放大，公司更有希望成為全國最大的光伏發(fā)電企業(yè)之一。

也正是因為可以借助自己開發(fā)的平臺，向業(yè)主提供更多服務。部分開發(fā)商認為，在住宅市場不再增長甚至出現(xiàn)萎縮時，公司可以有機會轉變成為城市運營商。