5月全部指標都回落 房市高位盤整地市依然堪憂

2013年06月09日 18:59
來源：財經(jīng)網(wǎng) 作者：朱光

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上海易居房地產(chǎn)研究院6月9日發(fā)布了《2013年1-5月份全國房地產(chǎn)市場報告》。報告指出，5月份國房景氣指數(shù)持續(xù)下行，跌幅進一步收窄；土地市場成交量繼續(xù)負增長，價格水平處于高位；房地產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，新開工面積小幅正增長；商品房銷售增幅回落，價格增幅進一步放緩；房企資金同比增幅回落，其他資金占比進一步上升?？傮w而言，5月全部指標都回落，房市高位盤整，地市依然堪憂。

一、國房景氣指數(shù)持續(xù)下行，跌幅進一步收窄

5月份，國房景氣指數(shù)為97.26，比上月回落0.09點，比去年同期提高2.36點。自3月以來，國房景氣指數(shù)已持續(xù)三個月下跌，但跌幅進一步收窄。從整體看，今年以來國房景氣指數(shù)走勢基本平穩(wěn)，較去年同期上升明顯。雖然3月出臺的新一輪政策對行業(yè)有所影響，但行業(yè)整體還是處于相對平穩(wěn)的水平。本輪行業(yè)上行過程中，國房景氣指標雖然反彈，但至今仍處于"不景氣區(qū)間"，主要是開發(fā)投資、新開工、購地量等供應(yīng)指標較為低迷，預(yù)計未來幾個月基本平穩(wěn)。

二、土地市場成交量繼續(xù)負增長，價格水平處于高位

(一)全國土地購置面積降幅加大，土地市場持續(xù)活躍

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11756萬平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴大4.5個百分點；土地成交價款2718億元，同比增長3.7%，增速比1-4月份回落6.9個百分點。前5個月土地購置面積同比降幅有所加大，主要是5月份當月土地購置面積同比下降明顯。從今年以來土地購置面積同比增幅看，整體還是呈現(xiàn)上行態(tài)勢，隨著土地市場的持續(xù)活躍，預(yù)計二季度末土地購置面積同比降幅仍將保持逐步上行態(tài)勢。土地購置量的持續(xù)負增長，非常不利于明后年房屋供應(yīng)的增多。

(二)全國土地購置均價持續(xù)上漲，同比漲幅有所回落

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2312元/平方米，同比增長19.4%，增幅比1-4月份縮小1.7個百分點。土地購置均價同比增幅在前四個月達到歷史新高后，有所回落。但從土地價格看，今年3月以來，土地購置均價呈現(xiàn)逐月小幅上升態(tài)勢，整體處于兩年來的較高水平。近期土地市場依舊活躍，特別是一二線城市土地成交活躍，地王不斷浮現(xiàn)，都帶動了土地價格的持續(xù)上行。預(yù)計二季度末，在土地市場持續(xù)平穩(wěn)的情況下，土地價格漲幅同比仍將延續(xù)平緩上行態(tài)勢。

三、房地產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，新開工面積小幅正增長

(一)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回落，基本保持平穩(wěn)水平

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26798億元，同比增長20.6%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資18363億元，同比增長21.6%，增速提高0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7618億元，環(huán)比增長26%，同比增長19.4%。其中住宅投資5242億元，環(huán)比增長27.6%，同比增長6.6%，

從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看，前5個月較前4個月呈現(xiàn)小幅下跌態(tài)勢，但整體基本平穩(wěn)。從整體看，今年3月以來受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)投資額同比增幅有所回落，但基本穩(wěn)定在20%以上。預(yù)計二季度末，隨著市場的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應(yīng)的遞減，房地產(chǎn)投資額同比增幅仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢。

(二)全國房屋新開工面積同比回落，依舊處于正增長區(qū)域

1-5月份，房屋新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%，增速比1-4月份回落0.9個百分點；其中，住宅新開工面積54291萬平方米，同比增長0.8%。5月份房屋新開工面積18107萬平方米，環(huán)比增長8.9%，同比下降1.5%；其中，住宅新開工面積12961萬平方米，環(huán)比增長6.7%，同比下降2.5%；其中，

從房屋新開工面積同比增幅走勢看，前5個月同比依舊處于正增長區(qū)域，但漲幅有所放緩。近期隨著新一輪調(diào)控政策效應(yīng)的逐步消化，房地產(chǎn)企業(yè)對市場預(yù)期依舊樂觀，房屋新開工保持了平穩(wěn)態(tài)勢?？傮w來看，今年房屋新開工面積同比基本將保持正增長態(tài)勢。

四、商品房銷售增幅回落，價格增幅進一步放緩

(一)商品房銷售面積增幅略降，同比增長35.6%

1-5月份，商品房銷售面積39118萬平方米，同比增長35.6%，增速比1-4月份回落2.4個百分點；商品房銷售額25864億元，同比增長52.8%，增速比1-4月份回落7個百分點。5月份，商品房銷售面積9357萬平方米，環(huán)比增長5.6%，同比增長28.4%；商品房銷售額6017億元，環(huán)比增長2.8%，同比增長33.4%；商品房銷售

從商品房銷售情況看，前5個月全國商品房銷售量同比漲幅較前4個月小幅回落，仍處于三年來的較高水平。在目前商品房市場處于平穩(wěn)的態(tài)勢下，由于去年同期市場成交回升明顯，也導致了同比漲幅出現(xiàn)一定的回落。預(yù)計在市場持續(xù)穩(wěn)定的情況下，商品房銷售同比增幅也將保持平緩的回落態(tài)勢。

從各物業(yè)類型看，住宅銷售依舊好于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，但同比增幅進一步收窄，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比增幅持續(xù)上升。1-5月份，住宅銷售面積增長37.6%，銷售額增長56.8%；辦公樓銷售面積增長35.5%，銷售額增長53.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.8%；銷售額增長22.4%。辦公樓銷售面積同比增幅持續(xù)兩月上升后，已接近住宅銷售面積同比增幅，顯示近期辦公樓市場成交活躍。住宅銷售受政策影響，同比增幅進一步回落。預(yù)計二季度末住宅銷售同比增幅整體仍將保持放緩態(tài)勢。

(二)全國商品房成交均價漲幅持續(xù)收窄，辦公樓增幅回落最大

1-5月份，全國商品房成交均價同比增長12.7%，增幅較1-4月份縮小3.1個百分點；其中住宅成交均價同比增長14%，增幅縮小3.1個百分點；辦公樓成交均價同比增長13.5%，增幅縮小8.6個百分點；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比增長9.4%，增幅縮小5個百分點。各物業(yè)銷售均價同比增幅均較前4月有所回落，其中辦公樓回落幅度最大。隨著政策對于住宅市場的抑制，住宅均價同比漲幅進一步放緩。

(三)全國商品房待售面積平穩(wěn)上升，商業(yè)用房增加明顯

5月末，商品房待售面積42924萬平方米，比4月末增加336萬平方米。其中，住宅待售面積增加91萬平方米，辦公樓待售面積增加14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加161萬平方米。

5月末，商品住宅待售面積同比增長43.1%，較4月末同比增幅繼續(xù)回落。商品住宅可售量在上月末出現(xiàn)下跌后，再次上升。近期市場持續(xù)平穩(wěn)，企業(yè)推盤節(jié)奏和力度有所恢復，在購房需求有所回落的情況下，市場新增供應(yīng)量明顯加大，也導致商品住宅庫存有所上升。預(yù)計未來幾個月，還將穩(wěn)中有增。

五、房企資金同比增幅回落，其他資金占比進一步上升

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長32.0%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款8051億元，增長27.9%；利用外資199億元，增長18.2%；自籌資金16588億元，增長14.3%；其他資金20277億元，增長53.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12514億元，增長57.9%；個人按揭貸款5404億元，增長61.7%。

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅較前4個月有所回落，但整體依舊處于兩年來的較高水平，顯示房地產(chǎn)企業(yè)整體資金情況依舊較好。在市場持續(xù)平穩(wěn)的情況下，預(yù)計這一指標整體將呈進一步平緩走勢。

從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，1-5月份，國內(nèi)貸款占17.8%；利用外資占0.4%；自籌資金占36.8%；其他資金占44.9%。

其他資金來源占比繼續(xù)上升。1-5月份，各項資金來源占比中，利用外資和國內(nèi)貸款均有所下滑，而自籌資金和其他資金占比則有所上升。其他資金中，定金及預(yù)付款占據(jù)了較大比例，顯示近期以銷售回款為主的其他資金和自籌資金來源成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資手段，特別是其他資金占比的進一步上升，成為企業(yè)穩(wěn)定的資金來源。

（上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 朱光）

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