園區(qū)的生意經(jīng)：服務(wù)產(chǎn)業(yè)而不是做房地產(chǎn)

2013年06月07日 06:25
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：李靜穎

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自主創(chuàng)業(yè)已一年有余的孫翔（化名）覺得自己仍然是個(gè)“無家可歸”的人，在創(chuàng)業(yè)之前他曾經(jīng)全國各地跑了個(gè)遍，就是為了想給企業(yè)找個(gè)園區(qū)“落腳”。轉(zhuǎn)了一圈之后，他仍和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)窩在一幢商住兩用樓內(nèi)?！昂芏鄨@區(qū)都喜歡打著‘租金減免，政策優(yōu)惠’的招牌，但現(xiàn)在凡是看到有這類字眼的園區(qū)就直接PASS掉，太不靠譜了。”孫翔告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

在請(qǐng)教了一位在園區(qū)內(nèi)浸淫多年的“老法師”老姜后，孫翔發(fā)現(xiàn)，他根本就沒搞清楚“游戲規(guī)則”，找個(gè)園區(qū)遠(yuǎn)沒有那么簡單。

參差不齊的服務(wù)名目

經(jīng)過多年對(duì)園區(qū)模式的探究，老姜把現(xiàn)在的園區(qū)服務(wù)分為三類，第一類叫基礎(chǔ)型服務(wù)。這種服務(wù)可有可無，因?yàn)槠髽I(yè)自己都能想辦法搞定，比如說企業(yè)需要律師、會(huì)計(jì)師，不管園區(qū)是否幫忙推薦，企業(yè)都能搞定，園區(qū)唯一的價(jià)值在于其推薦的可能相對(duì)來說比較靠譜，能幫助企業(yè)縮短決策的時(shí)間。

這絕對(duì)不是園區(qū)的亮點(diǎn)。老姜強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在很多園區(qū)還在宣傳這塊，比如代理記賬之類的，但這其實(shí)是最基本的。”

第二類是引導(dǎo)型服務(wù)，通俗而言就是中介服務(wù)，比如企業(yè)需要申請(qǐng)一些政府扶持項(xiàng)目，項(xiàng)目比想象中繁雜得多。老姜曾經(jīng)做過一次統(tǒng)計(jì)，光上海對(duì)于企業(yè)的扶持政策就有3000多個(gè)條目，這時(shí)候就需要有人幫企業(yè)有針對(duì)性地來梳理哪些政策可能更適合企業(yè)。“不適合的看都別看，有這點(diǎn)時(shí)間企業(yè)還不如去想辦法多賺點(diǎn)錢呢?！崩辖f。

第三類則是產(chǎn)業(yè)型服務(wù)，也是老姜最為看重并一直在努力的方向?！皥@區(qū)的作用是搭個(gè)平臺(tái)，把產(chǎn)業(yè)聚集起來，內(nèi)部的企業(yè)間可以互相協(xié)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對(duì)接交流。”老姜認(rèn)為，“同類企業(yè)聚集在一起絕對(duì)有助于效率提升?！?/p>

聚集只是第一步，這類園區(qū)在企業(yè)發(fā)展過程中還承擔(dān)著幫助其尋找資源對(duì)接的任務(wù)。老姜認(rèn)為，在這其中資金是企業(yè)成長中最重要的?！捌髽I(yè)最重要的是現(xiàn)金流，如果賺不到錢或是融不到錢，資金鏈一斷，團(tuán)隊(duì)就散了。而如果在能力范圍內(nèi)還能幫企業(yè)找到上下游伙伴、目標(biāo)客戶那就更好了?！?/p>

老姜一再強(qiáng)調(diào)，園區(qū)要從原來的保姆式服務(wù)上升到教練式服務(wù)，所謂的教練式服務(wù)就是告訴團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該如何經(jīng)營。而這種服務(wù)的能力從哪里來，必須是要自己去提升，服務(wù)團(tuán)隊(duì)要像園區(qū)入駐企業(yè)一樣懂他們的產(chǎn)業(yè)，這樣才能指導(dǎo)并服務(wù)于他們。

“混圈子”

在他看來，做園區(qū)就是一件混圈子的事情，招商會(huì)沒有過多實(shí)質(zhì)性的作用，相反如果能服務(wù)好園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，依靠同行企業(yè)間的相互口碑營銷，比漂亮的包裝更可靠。

事實(shí)卻是相反的，由于目前園區(qū)數(shù)量巨大，而幾乎每個(gè)園區(qū)都背負(fù)著為當(dāng)?shù)卣冏鲐暙I(xiàn)的壓力，這也就導(dǎo)致了同行間的競(jìng)爭也是異常激烈，甚至相互之間挖墻腳，特別是一些有招商指標(biāo)的園區(qū)，爭奪企業(yè)的情況非常嚴(yán)重。

“各家對(duì)被挖墻腳的企業(yè)開出的條件無非就是稅收減免的優(yōu)惠力度?！崩辖e例說，“比如企業(yè)在目前入駐的園區(qū)享有50%的退稅政策，一旦‘跳槽’過去，對(duì)方承諾給予其更高比例的退稅待遇?！?/p>

據(jù)老姜透露，目前大部分園區(qū)的收益主要來源于企業(yè)的一部分稅收，但有些園區(qū)顯然不滿足于這些“小錢”，特別是那些自有物業(yè)的園區(qū)持有者，一旦空租率過高，就會(huì)有壓力。

“做園區(qū)應(yīng)該更為細(xì)致、聚焦產(chǎn)業(yè)，而不是只要出得起租金，讓什么企業(yè)都進(jìn)駐，這就跟做房地產(chǎn)沒什么區(qū)別了。”老姜說，“說到底還是有些園區(qū)沒有耐心，一旦違背了先前的產(chǎn)業(yè)設(shè)定，產(chǎn)業(yè)聚集的難度就大了。  

此外，在園區(qū)的生財(cái)之道上，還會(huì)包括一部分的中介費(fèi)。“不少園區(qū)在給企業(yè)介紹投資人或是拓展業(yè)務(wù)方面一旦對(duì)接成功，會(huì)有一個(gè)中介費(fèi)的提成，一般百分比在個(gè)位數(shù)?！崩辖f這是行情價(jià)。

究竟該如何找合適的園區(qū)？老姜給孫翔的建議是，首先在不增加企業(yè)成本的前提下，找到園區(qū)能幫助解決企業(yè)的一些公共的服務(wù)，其次該園區(qū)內(nèi)部的企業(yè)群與孫翔的創(chuàng)業(yè)方向接近，不能讓單個(gè)企業(yè)感覺自己是被孤立的，最后也是最重要的一點(diǎn)就是園區(qū)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)要懂得園區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)及發(fā)展方向。

“如果他們不懂，有再好的條件也不要去，因?yàn)楦痉?wù)不了你的企業(yè)?！崩辖獢蒯斀罔F地說，“選擇園區(qū)還是得看資源，一定要有資源整合的能力。”

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