張五常：中國房價漲幅為何冠于全球

2013年05月30日 16:14
來源：中國日報

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人類的重要資源只有兩種。其一是作為萬物之靈的腦子(包括人力)，其二是土地(包括礦物)。歷久以來，一個腦子了得的人備受贊揚，但一個大地主則屢遭唾罵，有什么風(fēng)吹草動，要被殺頭的，大地主走在前頭！然而，稀缺不足的局限不論，土地值錢是因為人類的腦子能想出怎樣用，有層出不窮的產(chǎn)品。就是在人煙稠密的今天，地球上絕大部分的土地不值錢。人類腦子之外，所在地點與經(jīng)濟制度是土地值錢的原因。

歷史經(jīng)驗說土地之價與知識增長掛鉤

回顧歷史，我們知道曾經(jīng)有很長的年代，土地的收入回報率——即是租金加地價上升——不容易超越市場的利息率。從市場競爭的均衡角度看，投資買地的收入回報率應(yīng)該與利息率相等。但上世紀(jì)七十代有跟進地價的經(jīng)濟學(xué)者發(fā)現(xiàn)，地球上推行市場經(jīng)濟的地方，地價的上升加租金收入，在地價的百分比上有高于利息率的傾向。這現(xiàn)象需要解釋，因為除了經(jīng)濟與市價的波動，市場對前景的預(yù)期應(yīng)該算進了地價，怎會出現(xiàn)投資于土地的回報率高于利息率或其他的投資呢?

這問題當(dāng)年我跟阿爾欽及一些同事研討過，得到的答案是人類的科技發(fā)展比市場預(yù)期的來得快。那是上世紀(jì)七十年代中期的看法。今天回顧，這看法應(yīng)該對：人類腦子想出來的先進科技提升了產(chǎn)品的價值，好一部分的升幅轉(zhuǎn)到地價那邊去。尤其是，人的生命短暫，但科技的發(fā)明可以累積，這累積帶來的財富要放進哪里呢?一個明顯的選擇是土地，因為土地是財富累積其中的一個重要倉庫。至于市場對前景的預(yù)期，我們事后作判斷免不了有武斷的成份——雖然可以加進看得到的局限轉(zhuǎn)變來支持這判斷。這里我要指出，二戰(zhàn)之后的六十多年中，人類的科技知識增長的確近于神話，而這些年數(shù)碼科技的演進應(yīng)該更是遠超市場昔日的預(yù)期了。

中國冠于地球因為曾經(jīng)閉關(guān)自守

在整個地球的人類歷史中，要選一個時代、一個地方，科技發(fā)展得最快的，讀者能猜中我選何時何地嗎?我選開放改革后的中國!不是說今天中國的科技了得——我認為還是落后于韓國等地——而是中國閉關(guān)自守了那么多年，剛好是外間的科技發(fā)展得最快的時代，開放前近于一無所知。一九七九年的秋天我到廣州一行，見到產(chǎn)品的稀缺與科技知識的落后不能不搖頭嘆息。然而，從八十年代初期起香港的投資者到南中國設(shè)廠，帶進管理與科技知識，而一九九二年開始長三角也大事開放，西方的投資者涌進，帶來的科技知識更為可觀了?？梢赃@樣看吧：外間的急速科技發(fā)展累積了數(shù)十年，然后從一九九二年起大量涌進中國，人類歷史沒有見過這樣的現(xiàn)象。

如果土地沒有清楚的權(quán)利界定，勞動人口沒有選擇工作的自由，科技的引進不會有大作為。今天回顧，一九八五年初我調(diào)查廣州的中國大酒店時，勞動人口的自由選工還有不少沙石，但跟著放寬得快。長三角要到一九九二年的春天鄧小平先生南下之后才開始，跟著的發(fā)展更快。至于土地的權(quán)利界定，通過承包合約的處理也先在珠三角起步，重點是一九八七年十二月一日深圳舉辦第一次土地拍賣。跟著全國性的土地權(quán)利界定趨于完整，始于一九九四年——過后我會分析的縣際競爭制度是在那時開始形成的。

一九九四年中國的通脹急遽，朱镕基大手調(diào)控，一九九七年通脹率下降至零，跟著通縮出現(xiàn)，還不算是普及的樓市之價從一九九五到二○○○年下降了三分之二以上。二○○○年通縮終結(jié)，樓價開始回升，之后的七個年頭是投資于中國的黃金歲月。我大約地算過，二○○三年上海的樓價不到舊金山的一半，今天約舊金山的一倍——不要忘記在這期間美國的樓價下降了，人民幣兌美元上升了。

提到上述，因為要指出如果單從房地產(chǎn)之價論財富，今天的中國是明顯地比美國為高——不僅樓價較高，高樓大廈也遠比美國為多。土地與樓房是國家財富的一個重要部分，但在幾方面這種驟眼之見容易誤導(dǎo)。

看租金比看樓價可靠

第一方面是中國政府像香港那樣，不把全部土地供之于市。需求彈性系數(shù)教我們，把全部土地放出去，房地產(chǎn)的總市值可能低于只放出一小半。如果政府多放土地而房地產(chǎn)的總市值上升，是一個不能肯定的代表著經(jīng)濟有所增長的數(shù)據(jù)。說不肯定，因為房地產(chǎn)的市價可以受到市場炒買炒賣的影響。那所謂泡沫，雖然經(jīng)濟學(xué)沒有教是什么，但像牛群直覺帶動的不容易解釋的市價大幅波動不罕見。這方面，以房地產(chǎn)總市值的變動來衡量經(jīng)濟增長，不及從房地產(chǎn)總租金的變動那么可靠。租金不容易受到炒買炒賣的影響。這可見于從百分率看，房地產(chǎn)的市價波動一般大于租金的波動，使租金作為房地產(chǎn)之價的百分率有時高于或低于市場的利息率——低很多的情況常有，反映著市場預(yù)期著租金會上升。不管怎樣說，衡量經(jīng)濟增長看房地產(chǎn)的租金比看房地產(chǎn)的市價可靠。

邊際回報相等中國勝西方

第二方面，原則上，土地資源要達到最高的總租值，不同用途的邊際租金要相等。這要看地點的優(yōu)劣是否相若，也要算進發(fā)展土地的成本。這是說，地點相若的土地，不同用途的算進發(fā)展成本的收入回報率應(yīng)該相等，而這相等要算進那所謂外部性的正面或負面的影響——例如不要把工廠放進商業(yè)區(qū)去。這方面——不管政府放地多少這個話題——是十多年來中國在土地處理上做得最好的地方，而小市鎮(zhèn)比大城市做得好。整體來說，這第二方面我認為中國比西方的國家懂得做。過后我會解釋，是縣際競爭的制度使然。二十多年前，算進土地的發(fā)展成本，中國工商業(yè)用地的收入回報率遠比農(nóng)業(yè)用地的為高。今天差不太遠，尤其是工商業(yè)與住宅用地的回報率，在縣際競爭下很一致。不要忘記什么通什么平的發(fā)展成本不菲，收取農(nóng)地的補償大約是農(nóng)地租金折現(xiàn)的三倍，而牽涉到需要武斷的外部性是重要的考慮。

三種倉庫的分別

第三方面，土地是財富累積的倉庫，人的腦子與體力是財富累積的倉庫，收藏品也是財富累積的倉庫。三者有別。土地值錢要靠有產(chǎn)出或用途，帶來租值，而這租值的存在是需要有權(quán)利界定與人類知識和勞力的貢獻。人類的腦子與體力值錢也要靠產(chǎn)出，權(quán)利界定之外，二者皆需要訓(xùn)練與培養(yǎng)。但人的生命短暫，滿是天才及知識的腦子最久只可維持數(shù)十年。換言之，人會死去，但有價值的思想會頑固地存在，從而累積在永遠不死的土地倉庫之內(nèi)。

收藏品呢?可以保存很久，但本身沒有產(chǎn)出，作為財富累積的倉庫收藏品的價值因而沒有上限。土地與人皆要靠產(chǎn)出帶來收入才值錢，這些收入有上限，所以作為財富累積的倉庫，土地與人本身可以容納的財富必有上限。但收藏品之價沒有上限。如果世界上沒有收藏品，邏輯上土地與人的產(chǎn)出收入推到盡頭，消費花不掉的錢沒有倉庫放進去。我認為漠視收藏品是經(jīng)濟學(xué)者搞了那么多年也推不出一個可取的財富累積理論的主要原因。引進收藏品，這理論變得順理成章。至于哪些物品會被市場選中作為收藏品是深學(xué)問，我在《收入與成本》第四章寫“倉庫理論”時解釋過了。經(jīng)濟增長或發(fā)展的學(xué)說被經(jīng)濟學(xué)者搞得一團糟，其實是一個不湛深的財富累積的故事。

經(jīng)濟增長怎樣看才對

收藏品不是生產(chǎn)要素，土地與人卻皆是?？醇毠?jié)當(dāng)然還有其他生產(chǎn)要素，但皆可歸納在土地與人之內(nèi)。撇開收藏品，生產(chǎn)理論來來去去是環(huán)繞著經(jīng)濟本科必教的邊際產(chǎn)量下降定律，用得到家變化多。不是說基于這定律的生產(chǎn)函數(shù)沒有用處，但函數(shù)方程式來得生硬，悶得怕人，發(fā)揮不出有趣的變化。沒有趣味的經(jīng)濟學(xué)不學(xué)也罷。

邏輯推理說土地與人的邊際產(chǎn)值會跟各自的邊際成本相等。引進交易費用這邊際的產(chǎn)值與成本出現(xiàn)了復(fù)雜的變化，但可以簡單地從適者均衡的角度看。人類知識的增長與累積會使土地與人力的邊際產(chǎn)量曲線向上移動。土地的租金與人力的收入皆增，哪方面的增加較多要看土地與人力的相對稀缺情況，要看收藏品的市場發(fā)展，也要看人本身的知識水平。

知識不足與土地稀缺是人類貧窮的原因。收入的上升與財富的累積主要由知識的增加帶動。這是為什么年輕人發(fā)奮求學(xué)是那么重要。有趣的問題是：假設(shè)土地與人口之量不變，人類知識的增加導(dǎo)致土地租金與人力收入上升，假以時日，在比率上哪方面會上升得較多呢?我的答案是如果沒有戰(zhàn)亂，土地會勝出。這是因為人的生命短暫，個人的知識增長到某一點會終結(jié)，但人類知識的價值會不斷地累積在土地的使用上。今天一畝土地的產(chǎn)出價值，不管是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)，皆比半個世紀(jì)前高很多。富有人家的財富主要是儲藏在他們擁有的土地、收藏品或跟土地與知識有關(guān)的股票上。再看收藏品，其價這些年在神州大地上升得急。不要被幸運的例子誤導(dǎo)，要在收藏品賺錢——賺高于利息的錢——需要有很大的知識投資。一九七五年起因為考查訊息費用我跟進了多個收藏品市場的訊息局限，所以知道。但關(guān)于收藏品的知識是有趣的學(xué)問，可以享受，不需要真的下注。

以上是我衡量經(jīng)濟增長的看法。我少看政府統(tǒng)計的國民收入，不是不相信，而是懶得管，因為這些統(tǒng)計沒有經(jīng)濟內(nèi)容，沒有說經(jīng)濟發(fā)展的性質(zhì)是怎樣的。

不勞而獲與不能走動惹來詛咒

最后讓我解釋為什么土地升值往往受到社會詛咒。有兩方面。第一方面，在土地或房地產(chǎn)賺大錢容易被社會視為不勞而獲的財富。其實一個算得上是天才的腦子也是不勞而獲，但社會的人不容易分辨這些天才的收入(例如數(shù)碼科技帶來的巨富)是天賜的還是苦學(xué)使然。持有土地而發(fā)達的可沒有受到這樣的尊重，雖然他們也曾在土地投資上下過工夫，但社會人士通常認為是幸運，不是學(xué)問。

第二個土地受到社會詛咒的原因，是土地不能走動，不動產(chǎn)是也。政府要大抽房地產(chǎn)的稅，業(yè)主走投無路。政府要大抽收藏品的稅嗎?出盡紅衛(wèi)兵也找不到收藏品躲在哪里!

這第二方面還有另一面土地受到詛咒的原因。土地不能走動，政府大抽房地產(chǎn)的稅，其使用往往不變。社會人士看得到的如是，但打草驚蛇，業(yè)主會改變投資策略，人民的財富累積會下降，房地產(chǎn)的發(fā)展商會偷工減料，政府的稅制會有變動，官員的貪污也會增加了法寶。這一切，社會人士是不容易見到的。

注：本文摘自張五?！吨贫鹊倪x擇》第四章《從佃農(nóng)分成到中國制度》第一節(jié)。