揭開REITs的神秘面紗

2013年04月16日 15:54
來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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近兩期的東亞銀行《財(cái)富管理周評(píng)》連續(xù)兩次向大家提到了REITs，引起了大家的廣泛興趣，不少讀者給我們反饋，希望能夠?qū)EITs做個(gè)系統(tǒng)、詳細(xì)的介紹。本期周評(píng)，我們就幫助大家全方位地了解REITs。

REITs是英文Real Estate Investment Trusts的首字母縮寫，翻成中文就是“房地產(chǎn)投資信托基金”。REITs公開向投資者募集資金，并由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理。

REITs從上世紀(jì)60年代初開始在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)約有300個(gè)REITs，其總資產(chǎn)超過4000億美元，其中將近三分之二的REITs可以在證券交易市場(chǎng)進(jìn)行買賣。

對(duì)一般投資者來說，投資REITs具備以下四大主要優(yōu)點(diǎn)：

分散風(fēng)險(xiǎn)。由于REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和股票與債券市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性并不大，因此在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，REITs一直是分散投資組合風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。通過投資REITs，投資者可以不買房，但實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)的收益。

收益穩(wěn)定。按照有關(guān)法律規(guī)定，REITs須將每年凈收益中的大部分用來作為利潤(rùn)分配(其中美國(guó)REITs是90%)，這為投資者帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新加坡REITs的平均股息收益率約在5～6%之間，美國(guó)則更高，REITs的平均股息收益率達(dá)到了7.3%。

此外，投資REITs除了可以獲得分紅收入，還可以從二級(jí)市場(chǎng)交易中獲利。參考恒生REITs和標(biāo)普REITs指數(shù)，近幾年REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)亦十分出色。

流通方便。大多數(shù)的REITs可以公開上市，這實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化，把無(wú)法移動(dòng)的房地產(chǎn)變成了可以流通的有價(jià)證券。相比較房子的交易和買賣，投資REITs則要方便的多。

成本低廉。REITs募集到的資金最終是去投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)投資者來說，直接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)成本很高，不僅在資金上需要極大的投入，在后續(xù)維護(hù)方面亦很不方便。而REITs則大大降低了這些交易成本。

盡管REITs具備很多優(yōu)點(diǎn)，但我們并不建議投資者把所有資產(chǎn)都用來投資REITs，這不僅違反了“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的投資規(guī)則，也讓REITs失去了其本身所具有的分散風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)投資者來說，在不同的年齡階段，不同的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)REITs的配置比重亦多有不同。面對(duì)以下幾種情況時(shí)，我們可以適當(dāng)提高REITs的投資比例。

股市不確定性增強(qiáng)。每當(dāng)股市存在不明朗因素時(shí)，資金都傾向于轉(zhuǎn)向防御性較高的資產(chǎn)。而RIETs因具有利息高，租金收入穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)候往往會(huì)成為資金避風(fēng)港。

投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度增加。REITs主要投資于房地產(chǎn)，其中穩(wěn)定的租金收入是REITs的主要收入之一。 對(duì)于喜愛高息穩(wěn)健的投資者來說，REITs是相當(dāng)理想的投資品種。

樓市升溫之時(shí)。每當(dāng)樓市逐步升溫時(shí)，投資者亦希望能夠參與其中，分一杯羹。但是投資房地產(chǎn)門檻太高，流動(dòng)性又太差。因此這個(gè)時(shí)候通過提高REITs比例借道分享樓市的成長(zhǎng)盛宴是相當(dāng)好的選擇。

談了這么多，您可能急于想了解到底哪里可以買到REITs。其實(shí)，目前中國(guó)投資者尚無(wú)法通過國(guó)內(nèi)交易所直接買賣上市REITs，只能投資與REITs相關(guān)的金融產(chǎn)品。投資者可以通過銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的人民幣保本或部分保本結(jié)構(gòu)型理財(cái)產(chǎn)品，及QDII理財(cái)產(chǎn)品參與海外REITs的投資。

就在近期，日本推出了創(chuàng)本國(guó)記錄的量化寬松政策，將貨幣超發(fā)進(jìn)行到底，而美國(guó)和歐洲的量化寬松政策亦沒有一點(diǎn)退出的跡象。故而從中長(zhǎng)期看，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的全球固定資產(chǎn)價(jià)格仍有望繼續(xù)上漲，這亦為投資REITs進(jìn)一步增加了砝碼。

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